土地增值税清算实务案例：土地增值税预征：方法选的好，企业负担小？

摘要：

预征土地增值税是在未正确计算出房地产项目增值率的情况下，采取的一种预先征收税款的办法。土地增值税预征是房地产项目开发中的重要环节，涉及较为复杂的计算及合规要求。那么，怎样计算预征税款？本文通过一个具体案例，探讨了两种不同的土地增值税预征计算方法。

案例概要：

某房地产企业（一般纳税人，按照一般计税方法计算缴纳增值税）于2020年开始建设A项目，该项目定位为普通住宅，2022年取得预售许可证并开始预售，2023年第一季度收到预售收入5000万元。

已知该地普通住宅预征率为2%，根据案例信息分析该项目土地增值税的预征情况。

案例解析：

土地增值税预征税款的计算公式如下：

土地增值税预征税款=预征计征依据 X 预征率

其中，土地增值税预征计征依据的计算方法一般有以下两种：

1、按不含增值税销售额：

此方法下，该案例中：

预征计征依据=5000/（1+9%）=4587.16（万元），

土地增值税预征税款=4587.16×2%=91.74（万元）。

2、用预收款减去应预缴增值税税款：（国家税务总局公告2016年第70号）

土地增值税预征计征依据=预收款-应预缴增值税税款

不同项目应预缴增值税的计算方式如下表所示：

此方法下，本案例中：

应预缴的增值税=5000÷（1+9%）×3%=137.61（万元），

预征计征依据=5000-137.61=4862.39（万元），

土地增值税预征税款=4862.39×2%=97.25（万元）。

总结归纳：

通过对案例的对比分析可知，选择不同的预征计算方法，会直接影响到土地增值税预征税额的多少，从而导致房企在该时段的财务负担产生差异。（如下表所示）

国家税务总局公告2016年第70号规定：“房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款”。由于各地情况和对政策的理解不同，不同地区的具体规定也会有所不同，有的地区规定了某种计算方法，有的地区提供两种计算方法供企业选择。

预征是基于预售收入的估算，最终清算时会根据实际收入和成本计算税款，从而进行补税或退税。因此，房地产企业在计算土地增值税预征税款时，需要了解项目所在地税务机关制定的预征具体规定，结合自身情况、项目情况和当地政策情况，选择合适的预征计算方法，合理安排资金、估计成本和收入，预估未来清算时可能的税务调整，平衡预征与最终清算之间的关系，减轻企业在该时段的财务负担，提高企业资金运作效率。

政策依据：

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）

第十六条　纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。

《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）

第十条　一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

第十一条　应预缴税款按照以下公式计算：

应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%

《关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）

一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题

为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：

土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款

部分地方政策规定：

《国家税务总局山东省税务局关于发布<国家税务总局山东省税务局土地增值税清算管理办法>的公告》（国家税务总局山东省税务局公告2022年第10号）

第十一条 房地产开发企业采取预收款方式预售自行开发的房地产项目的，按照以下方法确定土地增值税预征计征依据：

土地增值税预征计征依据=预收款-应预缴增值税税款

《国家税务总局四川省税务局关于土地增值税预征及核定征收有关事项的公告》（国家税务总局四川省税务局公告2023年第3号）第一条第二款

一、关于土地增值税预征

（二）预征计征依据

纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产，在申报预缴土地增值税时，可自行选择以下方式之一确定计征依据：

方式一：

土地增值税预征计征依据=预收款-应预缴增值税税款

应预缴增值税税款=预收款÷（1+增值税适用税率或征收率）×增值税预征率

方式二：

土地增值税预征计征依据=预收款÷（1+增值税适用税率或征收率）

欢迎大家持续关注！协同财税以数据分析技术和数字化工具进行智能化风险应对，还有AI智能税务助手随时能互动解决问题，您可以扫描下方二维码加群体验。