干货速递！房地产企业土地增值税清算中土地成本分摊浅析
在清算房地产企业土地增值税时，开发商会受到很多方面的影响,项目也会涉及到很多的问题。在清算时土地成本的分摊方法会有各种方式,赋税的差别也比较大，因此房地产企业在实际的运营中对成本清算会时常产生分歧。
在当今的市场土地增值税计算过程中，影响成本分摊有不同结果的因素会有很多，不管是分摊方法的计算还是公共设施的分摊，其中都存在很多的不确定因素。积极改善这些问题,可以让企业高效运行，不仅可以降低企业的成本，还可以进行合理的成本分摊管理。
01、关于土地成本分摊的问题
土地成本是指取得土地使用权所支付的金额。土地成本仅在能够办理权属登记手续的建筑物及其附着物之间进行分摊。在不同清算单位或同一清算单位不同类型房产之间分摊土地成本时，可直接归集的，应直接计入该清算单位或该类型房产的土地成本；不能直接归集的，可按建筑面积法计算分摊，也可按税务机关认可的其他合理方法计算分摊。
——《江苏省地方税务局公告关于土地增值税若干问题的公告》苏地税规[2015]8号
另外，增值税相关政策也规定土地价款也包含了拆迁补偿费用。
七、《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》（财税[2016]36号）第一条第（三）项第10点中“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。
——财税[2016]140号
土增税清算“三分法”计算方式，体现了鼓励开发普通住宅，抑制商业开发的政策导向，但也会带来共同成本如何分摊的现实问题。是大而化之笼统的分摊，还是考虑不同项目情况分摊？
需要主管税务机关、纳税人、涉税服务机构三方共同努力，特别是需要在吃透政策精神的前提下，兼顾项目实际情况，寻求合法合规合理的解决方案。
02、法规依据
1、国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知“国税发〔2006〕187号”第四条第（五）款：属多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
2、国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知“国税发〔2009〕91号”第二十一条第（五）款：纳税人分期开发项目或同时开发多个项目的，或同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。
3、其他各地规定：
土地成本分摊方法为不同清算单位按占地面积法，同一清算单位不同类型按建筑面积法。如天津。
分两步分摊土地成本：
第一步，先将占地相对独立（一般指有道路、围墙等分隔）的不同类型房地产，按该类型房地产实际占地面积占该项目总占地面积比计算分摊土地成本。
第二步，对剩余混建的不同类型房地产，应首先确定混建房屋占地总土地成本，然后根据混建房屋中某一类型房地产建筑面积占该项目混建总建筑面积比分摊土地成本。如江苏。
建造既有住宅又有非住宅的综合楼，土地成本按不同类型房地产的销售收入分摊，其他费用按单位建筑面积分摊。如江西。
03、政策法规不明确
还有，此处的“共同的成本费用”到底含不含土地成本，或说土地成本是不是也按可售建筑面积比例或其他合理方法分摊并未明确。
也许为了对“其他合理的方法”进一步明确，“国税发〔2009〕91号”规定应按照受益对象，采用合理分配方法，分摊共同的成本费用。虽然提到“同一项目中建造不同类型”房地产的共同成本分摊，但分摊方法却留给基础税务部门和开发企业去无限遐想。
04、土地成本分摊金额
分析完土地成本分摊的问题后，再来看土地成本分摊金额。现行政策规定：“土地成本是指取得土地使用权所支付的金额”。就本项目而言，受让取得的土地并非净地，而是城市中破旧小区改造，涉及大量的拆迁安置问题，其拆迁安置补偿费约8000万元，金额是土地出让金的两倍还多。那么，“土地成本”是否包含“土地征用及拆迁补偿费”呢？
苏地税规〔2012〕1号第四条规定：
四、同一开发项目不同类型房地产成本费用分摊
（一）同一开发项目中建设不同类型房地产的，按该类型房地产建筑面积占该项目总建筑面积的比例分摊取得土地使用权所支付的金额和土地征用及拆迁补偿费（以下简称“土地成本”）。但对占地相对独立的不同类型房地产，应按该类型房地产占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊土地成本。
——《关于土地增值税有关业务问题的公告》苏地税规〔2012〕1号
可以看出，根据苏地税规〔2012〕1号第四条规定，土地成本包含了“土地征用及拆迁补偿费”，但该条款后又被作废，被苏地税规〔2015〕8号第二条规定所取代。
土地成本占房地产项目开发成本30%左右，占比最大，是最主要的成本项目。但该成本因地域不同而有很大差异，并有进一步上升的趋势，也是不确定性最大的一个因素，房企土地成本分摊方法对土地增值税清算有着非常重要的影响。
因此，房企应当重视开发项目土地成本分摊核算，正确履行纳税义务，防控土地成本分摊不当的税务风险。
05、赋能培训
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（一）当前税收大数据环境分析、现行征管与行业监管趋势分析
1、大数据环境介绍
2、房地产行业监管情况
3、税务局现行征管现状分析
（二）数字化技术在房地产行业中的应用案例
1、数字化技术应用必要性
2、数字化技术在房地产行业中的应用案例
3、财务领域数字化技术实践
A、项目售价测算模型
B、土地投资测算模型
（三）土地增值税数据规范化案例分析及风险应对
1、常见的数据分析检查方法
2、常见的风险点及申报数据规范要求
（四）土地增值税清算数字化工作模式实战案例解析
1、基础资料的审核及案例
2、收入的审核及案例
3、土地成本及拆补的审核及案例
4、前期工程费的审核及案例
5、建安成本的审核及案例
6、基础设施费的审核及案例
7、公共配套设施费的审核及案例
8、开发间接费的审核及案例
9、开发费用及税金的审核及案例
