预缴土地增值税计税依据是单选题吗？

预缴土地增值税时的收入为不含增值税收入，其中的可扣除的增值税是指：是按预收款方式销售收入计算的销项税或应纳税额，还是仅指预缴的增值税征管双方理解出现分歧？

因为预缴的增值税肯定小于计算所得的增值税：开发商如可有选择，首选计算预缴土地增值税肯定选择计方法一；

从税务征管的角度：可能存在预缴土地增税时只能减除预缴的增值税，是保持对预收款方式销售房屋此方式的征管模式，

因为70号公告第1条第2款进一步规定：“为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业 采取预收款方式销售 自行开发的房地产项目的，可按照 以下方法计算土地增值税预征计征依据：

土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款”

如果说第2款进一步限定：当出现“预收款方式销售”这一情形，计算预缴土地增值税方法“可按照”理解为“应按照”处理。由于不同地方的税局可能存在对政策理解与企业不一致，而要求开发商补缴土增税及滞纳金也不为怪了。

个人理解：预售房预收款方式销售是房开企业最常态化的销售模式，此时销售尚未完成，开具不征税发票6字头；增值税与土地增值税都采用预征；收入口径两税种应保持一致；为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业可按照以下方法计算土地增值——预征计征依据是给纳税人的选择权，你可多交也可少交，并非钓鱼，只是地方财政、角度不同而侧成峰？

预缴土地增值税计税依据的方法：一个还是两个？

来源：中税协网   2021-07-17  

作者：北京智方圆税务师事务所 王冬生 孙延玲

引用：营改增后，如何确定土地增值税的计税依据，主要是两个文件：

一是《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号，以下简称43号文）

二是《关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号，以下简称70号公告），关于预缴土增税时计税依据的分歧，缘于对43号文与70号公告的不同理解。

(一）43号文的原则规定：不含增值税43号文第3条规定：“土地增值税纳税人转让房地产取得收入为不含增值税收入”。既然应税收入是不含增值税收入，无论是预缴土增税，还是清算土增税，收入都不应包括增值税。

（二）70号公告的具体规定：两种计算方法70号公告是对43号文上述规定的进一步明确，给了计算土增税计税依据的两种方法，这是导致分歧的主要原因。

1、方法一70号公告第1条“关于营改增后土地增值税应税收入确认问题”第1款规定：“营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。”上述确定土增税应税收入的方法，称之为方法一。

2、方法二70号公告第1条第2款进一步规定：“为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款”

文章来源：会计人员集聚地      房地产纳税服务网