闲置土地被政府有偿收回，该不该缴税？

一般来说，企业拿到土地后，应该在限期内开发，如果超期未开发，政府是有权将土地认定为闲置土地并进行收回。那么，在政府有偿收回的环节，企业要不要缴纳土地增值税呢？

有的企业认为，按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《土地增值税暂行条例》）规定，政府收回的土地，可以免征。而税务却可能会认定该项不属于免征的情形，要求缴纳土地增值税。到底需不需要缴纳？跟着今天的案例一起来看！

2*05年12月2日，恩平国土局与A公司签订《国有土地使用权出让合同》，将B土地出让给A公司，并转让了土地使用权证。

2*11年7月18日，国土局以超过开发期限为由向A公司发出《闲置土地确认书》，确认该地块为闲置土地，2*11年9月21日，A公司与储备中心签订《收回土地使用权协议书》，由储备中心以1583万元的价格，将该土地收回。

当月，A公司按照协议书的约定向国土局申请注销上述地块的土地使用权登记。

2*10年12月28日到2*13年7月24日，恩平地税局多次向A公司发出催缴税款通知书，要求A公司办理申报涉案地块从2*06年起的土地使用税和A公司办理涉案土地收回涉及的土地增值税，涉及土地使用税135.85万元，土地增值税786.7万元。

此后，A公司一直未按照税务局的通知缴纳税款，于是税务局在2*13年10月18日向A公司的开户行开出《扣缴税款通知书》，强行从A公司银行账户划扣税款及滞纳金合计1024万元。

A公司认为取得的土地补偿款不应被征税，且税务局的文书从没有向A公司送达，税务局私自划扣A公司的款项侵犯了A公司的合法财产权，剥夺了A公司对税务局行政行为的复议权和诉讼前，税款几乎将A公司取得的补偿款征收殆尽。

A公司随后对税务局的强制划扣行为申请了复议，复议结果为维持强制扣税的决定。之后，A公司提起行政诉讼。

一审和二审法院审理后认为：

1. 《土地增值税暂行条例》规定了免征土地增值税的情形，这里规定的免征，其前提条件是应征，也就是该情形本来是要征收土地增值税的，然后符合条件，所以给予优惠政策，进行免征。而A公司的土地因闲置被政府收回，并不符合免征的条件，故A公司主张该地块补偿款不应当缴纳土地增值税，不予支持。

2. 本案中的地块是A公司2*05年12月取得的土地使用权，其应当自2*06年1月起至2*11年月被收回时止，按照规定，缴纳土地使用税。

3. 对于A公司主张未收到税务局发出的文书，不予支持。税务局工作人员在H市看守所向A公司的法人代表谭某送达《应纳税款核定通知书》、《责令限期改正通知书 》和《催缴税款通知书》时，谭某拒绝签收，但是税务局工作人员在送达回证上记明了谭某拒收的理由和日期，并由送达人员和见证人签名确认，并将税务文书留在了谭某被羁押的H市看守所，上述送达行为符合《税收征收管理法实施细则》的规定，视为合法送达。

4. 按照《行政强制法》的规定，经过催告，当事人逾期仍不履行行政决定，且无正当理由的，行政机关可以作出强制执行决定，行政机关在作出强制执行前，宜作出强制执行决定。具体到本案中，税务局没有按照规定向A公司送达《强制执行通知书》，就强行划扣了A公司的款项，程序上有瑕疵。但是后来A公司申请了行政复议，复议结果为维持强制扣税决定，因此虽然程序上有瑕疵，但并未对A公司的复议权利造成损害，也没有影响强制扣缴涉案税款及滞纳金的合法性，因此税务局强制划扣A公司的款项尚不足以构成违法。

?案例分析?

在实务中，对于政府收回土地，企业获得补偿款，通常会引发不少涉税问题甚至争议，首先来说到增值税，这方面是不征收的，依据是《国家税务总局 关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函〔2008〕277号）的规定：

纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的证实文件，不论资金来源是否为财政资金，均不征收营业税。

其次是土地增值税，在本案例中，法院其实也说得明白，就是政府有偿收回闲置土地并不属于免征土地增值税的范围。在《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）中有更为具体的规定，对因“城市实施规划”而搬迁、因“国家建设的需要”而搬迁进行具体说明，不属于列举的免税事由，那就是应该征收土地增值税。

?知识延伸?

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条第（二）款规定，因国家建设需要依法征收、收回的房地产，免征土地增值税。

根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第四条规定，四、关于因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，纳税人自行转让房地产的征免税问题

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第四款所称：因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。

?结语?

由此可见，并不是所有以政府名义回收的土地补偿款，都可以免征土地增值税。企业在与政府的沟通中，务必提前确认好政府的征收性质，以及对税收政策做好预判，避免出现补缴税款的情形。

文章来源：中税答疑、财务彭顾问