物业企业税务风险

物业管理公司的服务性较强，涉税种类繁多，因此很容易出现如税务率偏高、重复征税等税务风险，严重影响公司效益，制约整个行业的发展。本文主要结合实际工作经验,从物业企业的税务特点和相关政策、税务风险、如何做到税务合规等方面做了相关探讨,希望通过研究对广大同行有所帮助。

目 录

税务特点及相关政策

税务风险

税务合规

税务特点及相关政策

物业管理服务，是对区域内的物业进行维护管理，也包括代收业主水电费、车辆停放服务、广告位置出租等。

根据财税〔2016〕36号文件《销售服务、无形资产、不动产注释》，企业管理服务，是指提供总部管理、投资与资产管理、市场管理、物业管理、日常综合管理等服务的业务活动。因此，物业管理属于企业管理服务。

一．物业企业税收政策

（一）根据《财政部 税务总局关于明确增值税小规模纳税人减免增值税等政策的公告》（财政部 税务总局公告2023年第1号）规定

物业管理业一般纳税人可按照当期可抵扣进项税额加计5%，抵减应纳税额。

（二）《国家税务总局关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告》（国家税务总局公告2016年第54号）

提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。

（三）《关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）第十五条

物业服务企业为业主提供的装修服务，按照“建筑服务”缴纳增值税。

（四）根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）

房地产主管部门或者其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住宅专项维修资金属于不征收增值税项目。

同时，住宅专项维修资金开具发票，应根据《企业所得税税前扣除凭证管理办法》（国家税务总局公告2018年第28号）第十条规定：“企业在境内发生的支出项目不属于应税项目的，对方为单位的，以对方开具的发票以外的其他外部凭证作为税前扣除凭证；对方为个人的，以内部凭证作为税前扣除凭证。”

二．税务处理

01、物业公司取得的物业管理费、停车费、广告费、水电费等收入，如何计算缴纳增值税？

（1）物业管理费适用6%的税率。

（2）若将小区的墙面、电梯作为广告位出租用于广告发布，应按照不动产经营租赁服务缴纳增值税，适用9%的税率。一般纳税人出租2016年4月30日前取得的不动产，可以选择简易计税方法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。小规模纳税人和个体工商户出租不动产适用5%征收率。

停车费按照不动产经营租赁服务缴纳增值税，适用9%的税率。一般纳税人出租2016年4月30日前取得的不动产，可以选择简易计税方法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。

（3）根据《国家税务总局关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告》（国家税务总局公告2016年第54号）的规定，提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。

（4）提供物业管理服务的一般纳税人，向服务接受方收取的电费，按13%的适用税率计算缴纳增值税，其相应的进项税额可以按规定抵扣。

提供物业管理服务的小规模纳税人，向服务接受方收取的电费，按3%的征收率计算缴纳增值税。

02、提供物业管理服务的纳税人向服务接受方收取的自来水水费如何开具增值税专用发票？

（1）提供物业管理服务的一般纳税人向服务接受方收取的自来水水费，按照简易计税方法依3%的征收率，对收取的自来水水费可全额开具增值税专用发票。

（2）提供物业管理服务的小规模纳税人向服务接受方收取的自来水水费，可按照简易计税方法依3%的征收率，对收取的自来水水费向主管税务机关申请全额开具增值税专用发票。

（3）相应的进项税不得抵扣。

03、物业公司代收水、电、暖气费问题如何征税？

物业公司代收水电费、暖气费，可暂按以下政策规定执行。

（1）如果物业公司以自己名义为客户开具发票，属于转售行为，应该按发票金额缴纳增值税。

（2）物业公司代收水电费、暖气费等，同时具备以下条件的，暂不征收增值税：

1. 物业公司不垫付资金；

2. 水、电暖气费的销货方，将发票直接开具给客户，并由物业公司转交给客户；

3. 物业公司按销货方实际收取的销售额和增值税额与客户结算货款，并另外收取手续费。

04、提供物业管理服务的纳税人向服务接受方收取的自来水水费如何开具增值税专用发票？

物业公司提供房屋出租，不管是否取得产权，均按不动产经营租赁缴纳增值税，应按照不动产租赁适用税率开具增值税发票。其中，一般纳税人出租不动产2016年5月1日以后取得，增值税一般纳税人出租不动产税率9% ，，小规模纳税人适用的征收率为5%。一般纳税人出租的不动产在2016年4月30日之前取得的，可以选择简易办法征税，征收率为5%。

05、物业管理公司，同时有房屋租赁业务，可否开一张租赁发票，再开一张物业服务费发票，以区别不同税率？

财税〔2016〕36号《营业税改征增值税试点实施办法》第三十九条规定，纳税人兼营销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产，适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额；未分别核算的，从高适用税率。

因此，适用不同税率的项目应分别开具。但可以在同一张发票上开具。

06、物业公司在为业主服务的同时，也向业主销售产品或提供其他服务所涉及的税率问题：如向业主提供车位租赁、日常生活物品等商品销售、入户维修服务，适用什么税率?是否可认定为混合销售，按照销售服务征税？

财税〔2016〕36号《营业税改征增值税试点实施办法》第四十条规定，一项销售行为既涉及服务又涉及货物，为混合销售。

而物业公司向业主提供的其他服务或产品，不属于混合销售，应当分别核算。如提供车位租赁，按照出租不动产申报纳税;销售生活用品等，按照销售货物申报纳税;提供维修服务的，按照加工修理修配劳务申报纳税。

07、物业服务合同中，甲方是产权人，乙方是物业公司。根据《物业管理条例》，房屋的产权人可以和使用人约定由使用人交纳物管费，如甲方将商铺租给第三方，第三方向乙方交物管费，物业公司是向合同甲方开发票还是向实际付款人开发票?

根据《国务院关于修改<中华人民共和国发票管理办法>的决定》(中华人民共和国国务院令第587号)规定：“《中华人民共和国发票管理办法》第十九条销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票;特殊情况下，由付款方向收款方开具发票”。

因此，针对上述情况，物业公司应向第三方开具发票。

08、物业公司承租不动产后再次出租，是按简易计税办法征收还是按一般计税办法征收?

“转租”也是不动产经营租赁服务的一种方式，根据财税〔2016〕36号文及国家税务总局关于《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第16号)规定，若物业公司是在2016年4月30日之前租入的不动产，营改增后转租出去的，可以选择简易计税办法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。如果是5月1日以后签订的承租协议，需要按照9%纳税。

09、物业公司为业主提供的装修取得的收入，请问是按照“建筑服务”税目缴纳增值税还是按照“现代服务”？

按照“建筑服务”缴纳增值税。根据《关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）第十五条规定，自2016年5月1日起，物业服务企业为业主提供的装修服务，按照“建筑服务”缴纳增值税。

10、物业公司预收业主跨年度的物业管理费，应在何时确认企业所得税收入？

根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第九条规定：“企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用;不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。本条例和国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。”

根据《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函〔2008〕875号）第二条第四款第八项规定：“长期为客户提供重复的劳动收取的劳务费，在相关劳务活动发生时确认收入。”

因此，物业公司预收业主跨年度的物业管理费，在实际提供物业管理服务时确认企业所得税收入

我公司为小区物业管理公司，小规模纳税人。供暖设备由本公司购买并安装，天然气由本公司从天然气公司购买，自己供热用于对小区居民个人供暖，并且单独核算。请问我公司取得的采暖费收入，是否属于财税2019 38号通知所述的免征增值税范畴？   按照财政部 税务总局关于延续供热企业增值税 房产税 城镇土地使用税优惠政策的通知（财税〔2019〕38号）

自2019年1月1日至2020年供暖期结束，对供热企业向居民个人(以下称居民)供热取得的采暖费收入免征增值税。

向居民供热取得的采暖费收入，包括供热企业直接向居民收取的、通过其他单位向居民收取的和由单位代居民缴纳的采暖费。

免征增值税的采暖费收入，应当按照《中华人民共和国增值税暂行条例》第十六条的规定单独核算。通过热力产品经营企业向居民供热的热力产品生产企业，应当根据热力产品经营企业实际从居民取得的采暖费收入占该经营企业采暖费总收入的比例，计算免征的增值税。

本条所称供暖期，是指当年下半年供暖开始至次年上半年供暖结束的期间。

本通知所称供热企业，是指热力产品生产企业和热力产品经营企业。热力产品生产企业包括专业供热企业、兼营供热企业和自供热单位。

《财政部  税务总局关于延长部分税收优惠政策执行期限的公告》（财政部 税务总局公告2021年第6号）规定，本文规定的税收优惠政策，执行期限延长至2023年供暖期结束。

税务风险

一．不按规定开具发票

物业行业属于服务行业，主要的收入有物业费、车位服务费、公用部分广告费、其它有偿服务费等。在实践中物业公司往往在业主消费时只开局物业公司的收据，若不是业主主动索取，绝不开具发票，从而不申报或少申报营业收入。

二．少申报营业收入、偷逃税款

向业主或其他单位收取的场地使用费、空间使用费、车位服务费等未计入单位的业务收入，少申报应纳税款。

将部分营业收入计入“其他应付款"、“预收账款"、“其他应收款"等往来科目，不结转营业收入，少缴税款。如:新建小区预售阶段向开发公司收取的“前期物业费"长期挂在"预收账款"科目;收取的“垃圾清运费”挂在“其他应付款"科目，当实际支出时再冲减"其他应付款"等往来科目。

物业管理企业代为经营业主委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入，如代为房屋出租取得的收入，少申报或不申报缴纳税款。

物业管理企业隐匿代为经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施取得的收入，房屋中介代理收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业经营收入及无形资产转让收入等，将上述费用不入账或少入账，达到不缴或少缴税款的目的。

三．未按权责发生制确认收入

物管公司收入核算可能按照收付实现制，实际收款并开具发票时确认账面收入并进行税务申报，导致其申报纳税的收入与按照权责发生制应确认的收入存在较大差异。此外，需要关注物管公司是否通过将部分营业收入计入往来科目而不结转收入，从而达到少缴纳税款的目的。

四．减免物业费未按“视同销售”申报

开发商往往会和其关联的物业公司在买房时给与购房人减免物业费的优惠或者部分地区存在老业主带新业主购房减免物业费情况，按照税法规定，相关的减免物业费视同销售，应申报纳税人。

2. 从信托或基金公司“名股实债”形式下支付的利息，缺乏有效凭证不能列支。

3. 支付的利息可能涉及代扣代缴税金义务而未履行。

4.符合资本化条件的借款费用未做资本化处理。

五．代收款项未申报增值税

在日常费用收取时，物业公司除了收取营业执照上拥有的项目外，还会代收代付一些费用，例如垃圾处置费、楼道灯费、水费、燃（煤）气费、维修基金、第一年的取暖费等，而物业公司对于代收部分收入的手续费收入往往未申报增值税。

按照《国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知》（国税发[1998]217号）规定：物业管理企业代有关部门收取的各项费用属于营业税“服务业”税目中的“代理”业务，应对其从事代理业务取得的手续费收入计征营业税。

营改增后该《通知》并没有失效，所以可以推定物业管理企业代有关部门收取的各项费用属于增值税“服务业”税目中的“代理”业务，应对其从事代理业务取得的手续费收入计征增值税。

01、隐匿公共区域收入或使用错误税率

物管公司可能将产权归属于全体业主共有的公共房产、电梯广告位等公共配套设施对外出租并收取租金。需要关注物管公司作为经营性房产的代管人，是否就该部分租金收入缴纳了房产税。此外，广告位出租收入应当按照经营租赁服务缴纳增值税，需要关注物管公司是否适用了正确的增值税税率。

02、混淆应税收入与非应税收入

多数物业管理公司除了收取物业管理费、停车费、租金外，还代收水电费、上网费、电视收视费、燃气费等项目。一些物业管理公司财务人员在进行会计核算时，将本身收取的费用与代收费用有意混淆统一收取，导致不能准确划分应税或非税项目，将应税收入作为非应税收入申报，造成少缴或不缴税款。

03、票据使用不规范

个别物业管理公司在票据管理上存在很大漏洞，票据类型涵盖“物业客服”到“文化用品购买”，无专人管理，随意存放，使用无登记，从采购到领用都极不规范，导致出现一些不开票，或是开票不入账等逃税行为。

04、重复征税

很多物业管理公司都实施了专业分包制，很多技术性强的工作必须有专业人员完成，但很多物业公司往往不具有这些专业技术人员，例如国家法律法规中明确规定电梯、消防等工作必须委派专业单位进行操作。这样一来，就会出现物业公司与分包公司的利益分享，从而存在一定的重复征税风险。物业管理公司应当在开展增值税审报的过程中，先减去外包服务支出，以余额来计算增值税。但目前物业管理公司在计征增值税的过程中，并没有扣减外包服务这一环节，而是进行收费的全额计征，这样一来，就造成了严重的税务重复征收现象。

05、将租金记为物业管理费以减少税额

案例

某公司名下持有三层的商厦房产一套，并进行对外出租经营。2017年11月10日，某公司与乙方王某、李某签订一份《租赁协议》，约定乙方承租甲商厦一至三层进行商业零售，租期为十年，自2018年3月1日至2027年12月31日，前五年每年租金为60万元，后五年每年租金为70万元。王某、李某承租该商厦后将该商厦用于经营超市。2019年11月22日，某公司与乙方签订了一份《补充协议》，约定将剩余租期内的房租的一半变更为物业管理费。2021年9月10日，稽查局接到他人举报认为某公司有税收违法嫌疑，决定对其进行立案查处。2021年10月22日，稽查局向某公司发出《税务检查通知书》，告知某公司税务检查事宜，并要求某公司依法接受检查，如实反映情况，提供有关资料。其后，稽查局对某公司2018年6月1日至2020年12月31日期间各税缴纳情况进行检查。2021年10月28日，稽查局对某公司作出《税务处理决定书》，认定某公司向王某、李某收取的物业管理费实质上属于商厦租金，某公司2019年、2020年度房产税计税依据计算错误，应补缴房产税70052.45元，滞纳金14075.20元。

某公司实际上并未对王某、李某所经营的超市提供任何物业管理服务。根据实质重于形式原则，《补充协议》约定的物业管理费，仅在形式上属于物业管理费，在实质上仍属于租金。因此，稽查局调整某公司房产税的租金计税依据符合税法的实质课税原则。

06、财务管理不健全

物业公司公司往往同时管理多个小区，可能会在多地设立分公司，地点分散，导致各个分公司经营管理和财务核算不统一。

税务合规

一．科学分类收入与费用

应对物业管理企业的各项收入来源和费用等进行明确的科学的分类，重点关注很多项目虽然列为企业账户，但是却属于代收和支出范畴的情形，要明确细分成出来，将其从增值税费用中剥离出来，从而将那些可以明确纳入增值税范畴的项目进行细化明确，提高整体“营改增”后企业税收策划科学动态管理水平。

二．做好税务筹划

另一方面要积极探索企业税收筹划新的工具和方法，充分借助现代信息技术、专业财务管理软件提高税收策划效率和质量，减少计算误差，必要时可以采取外包合作的方式，将企业税收策划业务和专业税务师事务所进行合作，从而减轻管理成本，提高整体税收策划科学化水平，降低缴税负担和比例。

三．使用合适的计税方法

物业管理公司主要服务对象是居民、且难以取得增值税专用发票，该公司选择适用简易计税方法更为有利的，可以采取业务分割和剥离代收，将年度收入控制在500万元以内。业务分割即将物业管理公司按服务的小区单独注册为独立的全资子公司，可以由集团公司区域总部统一对各子公司业务分别进行独立的会计核算与纳税申报。

剥离代售将小区单独设置为独立的物业公司之后，不少物业管理公司可能年度销售额仍大于500万元。其实这些收入大都是替业主代收代付的资金。物管公司需对收入进行分析，尽可能与业主及其他权利人洽谈，重新签署合同，将代收代付资金改为由实际利益人自行收费、开票缴税，将收入限定为物管公司自身的、真实服务收入。

文章来源：渤海税校