土地交易手续费是否交纳契税

　问题：我公司是房地产开发企业，通过土地交易中心公开拍卖取得土地，需要向交易中心支付交易手续费，交易中心已向我公司开具交易手续费的增值税专用发票，现税务局要求我公司将交易手续费作为取得土地支付的对价缴纳契税，是否有相应的政策规定?

某12366纳税缴费服务热线答复：

您好!您提交的网上留言咨询已收悉，现答复如下：

根据《中华人民共和国契税法》(中华人民共和国主席令第五十二号)的规定：“第四条契税的计税依据：

(一)土地使用权出让、出售，房屋买卖，为土地、房屋权属转移合同确定的成交价格，包括应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款;

纳税人申报的成交价格、互换价格差额明显偏低且无正当理由的，由税务机关依照《中华人民共和国税收征收管理法》的规定核定。

根据《财政部 税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》(财政部 税务总局公告2021年第23号)的规定：“二、关于若干计税依据的具体情形

(五)土地使用权出让的，计税依据包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、征收补偿费、城市基础设施配套费、实物配建房屋等应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款。

(九)契税的计税依据不包括增值税。”

以上答复仅供参考，如有其他疑问请联系主管税务机关咨询。

从上述答复来看，还是无法得到一个确定答案。那么招拍挂土地时，向土地交易中心支付的手续费，是否需要作为契税的计税依据交纳契税呢?回归政策分析一下，关于计税依据，契税法采用定义法界定契税的计税依据为权属转移合同确定的成交价格，包括货币、实物和其他形态的经济利益。而23号文采用列举法，列举了各种情形下契税的计税依据。其中采取出让方式取得土地，契税计税依据包括出让金、各种补偿费(包括实物)和城市基础设施配套费。虽然23号文采用列举法，但并不违背契税法关于计税依据的定义(也不能违背)。出让方式拿地，都会与政府签订出让协议，净地出让，出让协议约定的价格就是土地的权属价格;如果以土地现状出让，土地权属的取得价格不但要包括出让金，还包括各种赔偿。因此，土地出让金和各种补偿都是土地权属相关的成交价格。至于城市基础设施配套费，其本质是政府性基金，是取得土地进行建设所必须交纳的，只能近似认为属于取得土地权属成本。

看见了吗，契税计税依据都是土地权属协议确定的，而支付给土地交易中心的手续费是土地交易过程中发生的费用，显然不属于这一类，如果计入契税计税依据，明显谬之千里。因此，土地交易手续费不属于契税计税依据。

文章来源：德居正财税咨询 作者：屈健康