房地产企业未按规定预缴增值税如何进行处罚？

2018年A市国税稽查局发现房地产开企业A公司预收房款5.55亿元未按规定预缴增值税1500万元。稽查局欲处予1倍罚款并加收滞纳金，是否正确？

一、预缴增值税是新事物

营改增之前，增值税不存在预缴。增值税申报主表没有地方预缴申报。一些国税局为了完成任务，让个别企业提前预缴增值税，通过未开发票先行申报、后期业务实际发生再红字冲回的方式来解决。营改增后，为了维护保证财政收入的稳定、均衡企业税负，以建筑服务、不动产销售为代表的经济业务按预收款发生时间预缴增值税。同时，依据《财政部 国家税务总局关于纳税人异地预缴增值税有关城市维护建设税和教育费附加政策问题的通知》(财税〔2016〕74号)的规定：一、纳税人跨地区提供建筑服务、销售和出租不动产的，应在建筑服务发生地、不动产所在地预缴增值税时，以预缴增值税税额为计税依据，并按预缴增值税所在地的城市维护建设税适用税率和教育费附加征收率就地计算缴纳城市维护建设税和教育费附加。可见，营改增后，预缴税款的行列包括增值税、企业所得税、土地增值税、城市维护建设税、教育费附加等五大税费。

二、预缴增值税“暂存”过渡

《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第18号)第十条规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税；

营改增后，分支机构、销售建筑服务、销售不动产、出租不动产等经营行为产生的增值税预缴、转抵、结余情况在附表四《税额抵减情况表》反映，当期发生数不能直接列支主表，开发企业预缴增值税暂存“附表四”。

三、房地产开发增值税纳税义务发生时间分析

《 财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第45条规定，纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。

开发企业销售自行开发的房地产增值税纳税义务发生时间，根据全国各省市国家税务局规定，为商品房销售合同约定的交付时间。如果开发产品移交时间早于购房合同中约定的时间，以房地产公司办理开发产品实际移交时间为房地产增值税纳税义务发生时间。这针对期房销售可以，对于销售现房不合适。

房地产销售合同对定金、首付、分期、尾款、按揭等的收付时间约定清晰，开发企业确认增值税纳税义务时间有六项孰早原则：1、开具有税额的发票；2、收讫销售款项；3、书面合同确定的收付款日期；4、商品房销售合同约定的交付时间；5、交付房屋的当天；6、不动产权属变更的当天。受此限制，现房销售收到的预收款，其预缴增值税的纳税义务发生时间比期房销售就要小很多。现房销售的增值税纳税义务时间如何确认，需要各省市税务局出台进一步的明确规定。

A公司开发销售”银河城“项目（老项目），2016年5月1日起预售，商品房销售合同约定交房时间为2017年12月31日。至2017年12月31日止，共取得预售房款5.25亿元（无余欠尾款）。项目按期完工并交付业主，2018年共销售3.15亿元。

分析：2017年12月31日前，A公司累计按3%预缴增值税0.15亿元。2017年12月31日其增值税纳税义务发生，应缴纳增值税0.25亿元，抵顶预缴增值税0.15亿元，应补缴增值税0.1亿元。

2018年起，A公司应当按现房销售“六项孰早原则”确认增值税纳税义务发生。A公司收到预收款的增值税纳税义务时间不能适用预售期的政策，需要更多地按合同约定、结合不同情况及时确认增值税纳税义务，预缴到应缴的空间较大减少。

四、未按规定预缴税款的处罚规定

《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第18号)第二十八条 房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，未按本办法规定预缴或缴纳税款的，由主管国税机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。

《中华人民共和国税收征收管理法》(以下简称“征管法”)第三十二条规定：“纳税人未按照规定期限缴纳税款的，扣缴义务人未按照规定期限解缴税款的，税务机关除责令限期缴纳外，从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。”

征管法第六十二条，纳税人未按照规定的期限办理纳税申报和报送纳税资料的，或者扣缴义务人未按照规定的期限向税务机关报送代扣代缴、代收代缴税款报告表和有关资料的，由税务机关责令限期改正，可以处二千元以下的罚款;情节严重的，可以处二千元以上一万元以下的罚款。”

征管法第六十三条，纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁帐簿、记帐凭证，或者在帐簿上多列支出或者不列、少列收入，或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，是偷税。对纳税人偷税的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

预缴和缴纳是同一意义吗？法律条文是严谨的，一字之差，差之千里。征管法全文找不到有关未按规定预缴税款明确的处罚规定。这需要总局发文进行明确。

关于企业所得税季度预缴，《国家税务总局关于在企业所得税预缴中对偷税行为如何认定问题的复函》(国税函发[1996]8号)文件规定，“企业所得税是采取“按年计算，分期预缴，年终汇算清缴”的办法征收的，预缴是为了保证税款均衡入库的一种手段。企业的收入和费用列支要到企业的一个会计年度结束后才能准确计算出来，平时在预缴中无论是采用按纳税期限的实际数预缴，还是按上一年度应纳税所得额的一定比例预缴，或者按其他方法预缴，都存在不能准确当期应纳税所得额的问题。因此，企业在预缴中少缴的税款不应作为偷税处理。”可见，未按规定预缴企业所得税不能按偷税处理。

对于未按规定季度预缴企业所得税，《国家税务总局关于企业未按期预缴所得税加收滞纳金问题的批复》（国税函发[1995]593号）规定，对纳税人未按法规的缴库期限预缴所得税的，应视同滞纳行为处理，除责令其限期缴纳税款外，同时按法规加收滞纳金。但是，《国家税务总局关于公布全文失效废止部分条款失效废止的税收规范性文件目录的公告》( 国家税务总局公告2011年第2号)将《国家税务总局关于企业未按期预缴所得税加收滞纳金问题的批复》（国税函发[1995]593号）全文废止。 从2011年起，不按规定预缴季度企业所得税，企业不会被加收滞纳金。

关于土地增值税预缴，《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）规定 ，三、关于土地增值税的预征和清算问题 ，对未按预征规定期限预缴税款的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。开发企业未按规定预缴土地增值税将被处罚加收滞纳金是刚性的。

安徽省开发企业咨询省地方税务局：我单位是一家房地产开发公司，2009年度预售开发房屋，经稽查局检查后，发现我单位2009年度少预缴了一部分土地增值税，稽查局在今年检查后，要对该部分少预缴的土地增值税加处罚款、滞纳金，请问，这样符合规定吗？2010年11月25日，安徽省省局劳务财产处回复：应加收滞纳金，未提及应加处罚款。只有当土地增值税清算条件满足后，开发企业才产生土地增值税的纳税义务。安徽省地税局的回答从侧面表明，未按规定预缴土地增值税，开发企业不会被处予罚款。

《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第18号)的表述是含糊的，存在一定的争议。开发企业不按规定进行申报，税务部门通知申报，开发企业仍拒不申报，主管税务局是否可按征管法第六十三条规定按偷税进行处理？

依据征管法，A市国税稽查局首先应责令A公司限期改正，并处二千元以下的罚款；情节严重的，可以处二千元以上一万元以下的罚款。A公司应按国税局要求及时补缴应预缴的增值税，则不存在是否按偷税处罚的争论。同时，未按规定预缴增值税是否加收滞纳金应当由国税总局出文明确。所以，当前政策形势下，这些处罚对开发企业如隔靴挠痒。

文章来源： 李龙地产财税服务