房地产税务实务知识（三）: 土地增值税
01、什么情况征土增税
《土地增值税暂行条例》：土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。
纳税人符合下列条件之一的，应当进行土地增值税清算：
（一）房地产项目全部竣工、完成销售的；
（二）整体转让未竣工决算房地产项目的；
（三）直接转让土地使用权的。
对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
（一）已竣工验收的房地产项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。
纳税人符合前款第（三）项情形的，应当在办理注销税务登记前办理土地增值税清算申报。
02、土增税的计算方式
1、缴纳义务人：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。 2、计算公式：土地增值税采用四级累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。 计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下: (一)增值额≤扣除项目金额50% 土地增值税税额=增值额×30% (二)扣除项目金额50%<增值额≤扣除项目金额100% 土地增值税税额=增值额×40%－扣除项目金额×5% (三)扣除项目金额100%<增值额≤扣除项目金额200% 土地增值税税额=增值额×50%－扣除项目金额×15% (四)增值额>扣除项目金额200% 土地增值税税额=增值额×60%－扣除项目金额×35% 公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。 应纳土地增值税=土地增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除率 土地增值额=应税收入-扣除项目金额 3、土地增值税的计算步骤： 第一步，确定收入 第二步，逐项确定扣除项目金额 第三步，计算增值额 第四步，计算增值率，确定适应税率 第五步，计算应纳税额 03、土增税清算收入的确定 纳税人转让房地产取得的应税收入应包括转让房地产的全部价款及有关的经济收入。 其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额； 适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。包括∶ 货币收入 实物收入 其他（无形资产收入或具有财产价值的权利）收入。 04、土增税扣除项 1、取得土地使用权所支付的金额
（1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款，包括： ①出让方式取得的土地使用权，为支付的土地出让金； ②以行政划拨方式取得的土地使用权，未按规定补缴的土地出让金； ③以转让方式取得的土地使用权，为支付的地价款。 （2）纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用。 2、房地产开发成本 （1）土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。 （2）前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。 （3）建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。 （4）基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。 （5）公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。 （6）开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 3、房地产开发费用 开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。 财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按第1、2项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除；凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按第1、2项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。 4、与转让房地产有关的税金 与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的城建税及附加等支出。 5、加计扣除 加计扣除，是指对从事房地产开发的纳税人可按1、2项规定计算的金额之和加计20%扣除。 政策依据： 《中华人民共和国土地增值税暂行条例（2011年修订）》（国务院令第588号） 05、视同销售的情况 《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）规定：“纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入应按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条规定执行。” 《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）规定：“房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理。” 结论：土地增值税中的视同销售是以所有权转移为标准来确定。 但是对用于投资的，还应注意：对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。但凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的不得免征土地增值税。企业重组涉及的房地产转移不征收土地增值税。 06、土增税的预征、清算 预征： 为确保税款平稳，均匀的流入国库，在房地产预售发生时即采取土增税预征，通常按销售收入的一定比例征收（具体比例各地不一）。 清算条件： 1、具备下列情形之一的，纳税人应自满足清算条件之日起90日内办理清算手续。 （1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的。 （2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的。 （3）直接转让土地使用权的。 2、符合下列情形之一的，主管税务机关将要求纳税人自清算通知之日起90天内办理清算手续。 （1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上。 （2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。
土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。但实操层面来讲，存在的算法包括两种，举个栗子：
#收到1亿普通住宅预收房款。其地预征率为2%，不同地方两种算法：
算法一：1亿/1.09*2%=0.018
算法二：（1亿-1亿/1.09*3%）*2%=0.019
07、土增税清算单位、对象
《土增税清算管理通知》
一、土地增值税清算应该以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算。对于分期开发的项目，以分期项目为清算单位。（国税发[2006]187号）
二、开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
各地实际执行情况：根据各地相关规定，实务中，目前土地增值税清算单位主要确认依据：发改委审批投资立项文件、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等。一句话，根据项目实际情况决定，不唯证照，和当地税务主管确认清楚。
08、土增税免征范围
1、销售普通住房增值率未超过20%免征土地增值税
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的规定，纳税人建造普通标准住宅出售，其增值率未超过20%的，免征土地增值税。普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。上海普通住宅标准是一种标准，2014年11月13日上海市房管局等四部门出台《关于调整本市普通住房标准的通知》，自11月20日起实行新规。根据《通知》，可以享受优惠政策的普通住房应同时满足三个条件：1、房屋需为五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；2、单套建筑面积在140平方米以下；3、实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落于内环线以内的低于450万元/套，内环线与外环线之间的低于310万元/套，外环线以外的低于230万元/套。
对于纳税人既建普通标准住宅又从事其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。
2、个人销售住房免征土地增值税
《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税［2008］137号）的规定，对个人销售住房暂免征收土地增值税。即个人销售的的住房，不论是普通住房还是非普通住房，不论首套住房还是两套及两套以上住房，均免征土地增值税。
3、政府搬迁免征土地增值税的情形
因国家建设需要，被政府依法征用、收回的房地产取得的补偿收入或因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁,由纳税人自行转让原房地产的,免征土地增值税。根据《土地增值税暂行条例》第八条规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。《土地增值税暂行条例实施细则》第十一条进一步规定，所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税［2006］21号）规定，“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。
4、单位转让旧房作为公租房房源且增值率未超过20%免征土地增值税
根据《财政部、国家税务总局关于公共租赁住房税收优惠政策的通知》（财税［2015］139号）的规定，对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公共租赁住房房源，且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。享受上述税收优惠政策的公共租赁住房是指纳入省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府及新疆生产建设兵团批准的公共租赁住房发展规划和年度计划，并按照《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保［2010］87号）和市、县人民政府制定的具体管理办法进行管理的公共租赁住房。该优惠政策执行期限为2016年1月1日至2018年12月31日。
5、转让旧房作为保障性住房且增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税
根据《财政部、国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》（财税［2013］101号）的规定，企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
6、企业兼并重组暂不征收土地增值税
根据《财政部、国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税［2015］5号）的规定，非公司制企业整体改建为有限责任公司或者股份有限公司，有限责任公司（股份有限公司）整体改建为股份有限公司（有限责任公司）、按照法律规定或者合同约定，对改建前的企业将国有土地、房屋权属转移、变更到改建后的企业，暂不征土地增值税；两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税；按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税；单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。以上改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。以上土地增值税优惠政策执行期限为2015年1月1日至2017年12月31日。2018年5月16日财政部 税务总局发了《关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》对企业兼并、重组、分立等形式免征土地增值税，期限是2018年1月1日至2020年12月31日。
7、合作建房分房作为自用暂免征收土地增值税
根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字［1995］48号）的规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。
8、被撤销金融机构清偿债务免征土地增值税
根据《财政部、国家税务总局关于被撤销金融机构有关税收政策问题的通知》（财税［2003］141号）的规定，经中国人民银行依法决定撤销的金融机构及其分设于各地的分支机构，包括被依法撤销的商业银行、信托投资公司、财务公司、金融租赁公司、城市信用社和农村信用社，对被撤销金融机构财产用来清偿债务时，被撤销金融机构转让房地产免征土地增值税。除另有规定者外，被撤销的金融机构所属、附属企业，不享受免征土地增值税优惠政策。
9、资产管理公司处置房地产免征土地增值税
根据《财政部、国家税务总局关于中国信达等4家金融资产管理公司税收政策问题的通知》（财税［2001］10号）的规定，对信达、华融、长城和东方资产管理公司转让房地产取得的收入，免征土地增值税。享受税收优惠政策的主体为经国务院批准成立的中国信达资产管理公司、中国华融资产管理公司、中国长城资产管理公司和中国东方资产管理公司，及其经批准分设于各地的分支机构。除另有规定者外，资产公司所属、附属企业，不享受资产公司的税收优惠政策。
文章来源：国家税务局、中税答疑知识库、投拓狗日记，智慧源
