房地产企业土地款违约金的税务处理

“招拍挂”方式是常用的土地取得方式,土地出让合同违约责任条款约定”受让人逾期缴纳土地出让金，每日按延迟支付款项的1‰向出让人缴纳违约金”。房地产企业由于逾期缴纳土地出让金支付的违约金税务上应如何处理？

土地出让合同属于民事合同，房地产企业缴纳的土地违约金，不属于罚款性质，可以在企业所得税税前扣除。

土地使用权出让的，契税计税依据包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、征收补偿费、城市基础设施配套费、实物配建房屋等应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款。

土地款违约金不属于土地出让的成交价格。因此，不计入契税的计税依据，不征收契税。

《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第18号)第四条规定，房地产开发企业中的一般纳税人(以下简称一般纳税人)销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。第五条规定，支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。

土地款违约金不属于取得土地支付的地价款，财务上不计入土地成本。房产企业适用增值税一般计税方法时，不得将土地违约金从销售额中扣除。

四、土地增值税

根据《安徽省土地增值税清算管理办法》第三十五条规定土地增值税清算扣除项目包括：（一）取得土地使用权所支付的金额。（二）房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。（三）房地产开发费用。（四）与转让房地产有关的税金。（五）国家规定的其他扣除项目。《管理办法》第三十八条规定取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

土地款违约金具有不可确定性，不是土地价款的一部分，不得在计算土地增值税时作为扣除项目。

文章来源： 华税蚌埠