用“工抵房”模式解困境，交易双方税务风险莫忽视！

中房网讯（刘敏/文）8月14日，安徽省六安市住建局起草了《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干政策》（征求意见稿）及起草说明，现向社会公开征求意见。征集时间自2024年8月13日至2024年9月12日。

其中，意见稿提出，支持房企“工抵房”网签备案变现融资。对已取得《商品房预售许可证》的项目，开发企业抵付给施工企业、材料供应商等的商品房（即“工抵房”），按双方签订的“工抵房”合同或协议，可直接将相关房源网签备案至施工企业、材料供应商等。“工抵房”销售后，网签备案合同可进行一次更名，销售资金存入监管账户，监管部门根据开发企业申请，将销售资金拨付至原“工抵房”合同网签备案的施工单位、材料供应商等。

此外，推行“期房”入学政策。自2024年9月1日起至2025年8月31日，购买尚未交付的新建商品住宅的购房人及其子女，可凭已网签备案的《商品房买卖合同》和预告登记证明，从2025年秋学期起，按照入学当年学区划分方案，享有与现房同等的公办义务教育阶段学校学位权。在享有学位期间，不得解除或变更商品房买卖合同。

来源：中房网

工抵房，顾名思义是工程抵款房，指的是开发商以房产冲抵欠款（可以是工程款，也可以是其他材料款项）的经营模式。因这种商业模式有助于解决房企短期资金紧张，化解房企债务危机，在房地产下行环境下备受推崇。实践中，“工抵房”模式早已有之，存在的形式多样，主要有以下几种：

一是，房地产开发企业直接将完工产品产权转移建筑施工单位；

二是，房地产开发企业集团内跨项目将其他项目完工产品抵付建筑施工单位工程款；

三是，房地产开发企业以未完工在建工程抵付工程款；

四是，房地产开发企业与建筑施工单位签订抵减协议，不涉及产权转移，实际销售后再由购买方代替支付工程款。

上述新闻中提及的即第四种模式。新闻中六安市政府在目前开发企业普遍面临资金问题形势下，为缓解企业资金压力，盘活项目资产，允许企业“工抵房”“二次”网签备案，以最大限度发挥“工抵房”作用。

根据《征求意见稿》及实践中常见的工抵房做法，操作流程大致是：（1）施工方和开发商签订“工抵房”协议，并进行网签备案（有的模式仍在开发商名下，施工方仅有抵房协议）；（2）确定购房人后，把房产变更至购房人名下，购房人款项最终支付给施工方。据此，我们对交易的税务风险分析如下：

一、开发商方面

对开发商而言，其目标是销售房产并偿还债务。开发商其作为房产的转让方，是增值税、城建税及附加、土地增值税、企业所得税等税种的纳税人。其资金流紧张，才采取“工抵房”模式支付工程款，其主要应关注相关税种的纳税义务发生时间、销售额的确认及土地增值税扣除凭证问题。

1、纳税义务发生时间

该模式下，如施工方不是房产的最终购买人，房产不会办理至其名下，只可能办理至实际购买人名下。根据增值税相关规定，若“工抵房”采取预收款方式销售的，应在收到实际购买人预收款时按照3%的预征率预缴增值税，若未采取此种销售方式，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号）第四十五条规定，按收讫销售款项或取得索取销售款项凭据确认纳税义务发生时间。土增税上同理，以实际购买人签订合同时间确认纳税义务发生时间，按照规定预缴土增税，土地增值税清算按法定条件确定。

2、销售额确认

“工抵房”模式下，实际购买人支付的购房款很可能小于开发商应当支付的工程款。如个人支付95万房款，款项通过监管账户给施工方，抵消的是100万的债务。开发商如何确认销售额呢？此种情形下，一般实际购买人会要求按实际金额开具发票，签订合同，因此，建议开发商将差额部分通过销售折扣方式处理，按折扣后金额确认销售额。土地增值税上，根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）关于收入确认的规定，收入确认以已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。因此应按开票或合同金额确认销售收入。

3、土增税扣除凭证

“工抵房”模式下，开发商土地增值税清算时，各地清算要求不同，但一般都要求只有实际发生的、必要的支出方可作为成本扣除。所以开发商必须取得工程款等欠款合规发票，相应支付凭证复印件及“工抵房”相关协议手续等，以证明成本发生的真实性。

二、施工方方面

对于施工方而言，其以取得工程款为核心目标。因此，需关注“工抵房”协议中购买方购房款的资金监管、开发商配合办理实际购买人过户手续、开发商保障“工抵房”房产权属等问题。此外，在签署“工抵房”协议时应明确开发商承担法定纳税义务，避免因房产税费问题影响过户，导致无法取得工程款的不利结果发生。

总之，“工抵房”模式将开发商采购服务和销售房产合一，还可能牵扯第三方购买人的利益。各方在交易中要清晰法律及税收政策规定，规避不必要的风险，必要时可寻求专业人士协助。

文章来源：中房网、华税