土增清算重难点问题之官方答疑
01、转让价格偏低的正当理由
问：我方系企业，在转让通过法院裁定抵债取得的房地产时，转让价格低于法院裁定抵偿价格和评估价格，但是系通过淘宝网拍卖平台公开拍卖多次降价后竞拍处置的，首次拍卖高于法院抵偿债务的取得价格，因无人竞拍流拍，我方经两次降价5%后公开拍卖成功请问公开拍卖竞价成交的房地产，是否可以视为房地产转让价格明显偏低的正当理由？
答：一、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）规定，第四条 纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。第五条 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。……第九条 纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：……（三）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。
二、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）规定，第二条 条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。……第五条 条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。……第十四条 ……条例第九条（三）项所称的转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由，是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价，纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。隐瞒、虚报房地产成交价格，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。提供扣除项目金额不实的，应由评估机构按照房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估。税务机关根据评估价格确定扣除项目金额。转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。
因此，根据上述文件规定，转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由，是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价，又不能提供凭据或无正当理由的行为。隐瞒、虚报房地产成交价格，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。
02、商住综合楼如何清算？
问：我公司是一家房地产开发企业，2016年开发商住楼综合体一栋，建筑面积1.2平方米，其中商住楼盘0.4万平方米。现在进行土地增值税清算，整个综合体土地增值税增值额-2230万元，其中：商业门面房土地增值税增值额530万元，住宅土地增值税增值额-2760万元。请问是按照住宅和商业门面房分别计算征收土地增值税，还是将整个综合体汇总征收土地增值税？如果将整个综合体汇总不需要缴纳土地增值税；如果将住宅和商业门面房分别计算土地增值税，那需要缴纳159.2万元土地增值税。请问如何处理？
答：一、根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第一条规定,土地增值税的清算单位，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
二、根据《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发〔2009〕91号）第十七条规定,清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。
因此,根据上述文件规定，房地产开发企业土地增值税清算以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，对不同类型房地产应分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。
03、地下车位是否计征土增税？
问：我公司为南阳地区房地产开发企业开发目前建设一幢纯商业项目（无住宅部分），开发项目地下车位无产权，有两部分：一部分是地下人防车位产权归政府人防部门，企业有经营管理权；一部分是公共配套（地下建筑面积大于人防规划要求建设面积部分）地下车位，这两部分都没有计入预售许可证面积中，也没有计算容积率，不能办理产权登记。这两部分地下无产权车位公司在经营时，一部分用于临时停车经营管理，一部分车位与客户签订一定期限车位使用权转让合同。按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第588号）；按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）两个文件中的征税范围是：转让..房地产收入，转让收入是指转让房地产所有权的收入，还是转让房地产的使用权收入？我司转让无产权车位，是否应缴纳土地增值税？
答：一、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号) 第二条规定， 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。第五条 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
二、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号) 第二条规定， 条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。第四条 条例第二条所称的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。条例第二条所称的附着物，是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。第五条 条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。
三、根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)规定，三、非直接销售和自用房地产的收入确定 ……(二)房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。四、土地增值税的扣除项目 ……(三)房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理： 1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除; 2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除; 3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
四、根据《河南省地方税务局关于调整土地增值税核定征收率有关问题的公告》（河南省地方税务局公告 2011年第10号）规定，三、关于车库、地下室归属问题 房地产开发企业对购房者随房屋一并购买的地下室、车库，在预征收土地增值税时，采用随房确定的原则：即销售房屋为普通标准住宅的，地下室、车库按照普通标准住宅确定;销售房屋为非普通标准住宅或其他房地产项目的，地下室、车库按照非普通标准住宅或其他房地产项目确定。待清算时，应将地下室、车库收入并入除住宅以外的其他房地产项目。房地产开发企业对购买者未购买房屋但单独购买了地下室、车库、阁楼的，按照其他房地产项目征收土地增值税。
因此，根据上述文件规定，国有土地使用权转让及以出售或者其他方式有偿转让房地产取得收入的单位和个人都要缴纳土地增值税。纳税人转让房地产所取得的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。房地产开发企业转让无产权车位，用人防工程作地下车位，发生产权转移的，应按规定征收土地增值税；仅出租车位，不发生权属转移的，不征收土地增值税。房地产开发企业对购房者随房屋一并购买的地下室、车库，应将地下室、车库收入按规定缴纳土地增值税，对购买者未购买房屋但单独购买了地下室、车库、阁楼的，按照其他房地产项目征收土地增值税。
04、土地出让违约金可以扣除吗？
问：房地产开发企业因在限定交纳土地出让金期限内未全部交完，按照土地出让合同约定延期交纳的土地出让金违约（根据违约时间按天计算）能否土地增值税清算时是否可以作为开发成本扣除项目加计扣除？
答：一、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第六条规定，计算增值额的扣除项目：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目。
二、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)第七条规定，（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。（二）开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发成本)的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房增开发成本)，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。……（六）根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。
三、根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)规定，四、土地增值税的扣除项目(一)房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的，不予扣除。
因此,根据上述文件规定，对从事房地产开发的纳税人可按照取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和，加计20%的扣除。其中，开发土地和新建房及配套设施的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。对于企业因违约而承受的行政处罚性开支，不属于按税法规定正常开支的成本费用和国家统一规定交纳的有关费用，也不属于在转让环节缴纳税金的范畴，在计算土地增值税时不能扣除。所以，房地产开发企业因未按期缴纳土地出让金而交付的违约金，不能作为计算土地增值税开发成本扣除项目加计扣除。
05、期房销售税务备案问题
问：我公司是一家房地产企业、按照纳税义务时间节点，需要进行城镇土地使用税、土地增值税、房产税的备案
1、这三个税种，企业是否能自行在电子税务局进行税源信息的备案？如果需要大厅备案，需要提供哪些材料？
2、房地产开发企业销售期房，需要预缴企业所得税、那么预缴比例是多少，也就是毛利率是多少，有无明确规定？
3、预缴企业所得税时，应纳税所得额是否可以减除期间费用？
答：一、根据《河南省税务局税收业务规范》规定，1.1.4.1城镇土地使用税 房产税税源信息报告 【一、事项类别】……网上办理：是……【二、业务概述】1.纳税人在首次申报城镇土地使用税和房产税时，应进行城镇土地使用税房产税税源明细采集。……【四、附报资料】1《城镇土地使用税 房产税税源明细表》2份；2不动产权证书或房屋所有权（产权）证书原件及复印件1份（缴纳房产税的纳税人报送 。纳税人进行信息变更、注销时，附报资料所载的内容未发生变化的，免于重复报送）；3不动产权证书或土地使用权证原件及复印件1份（缴纳城镇土地使用税的纳税人。纳税人进行信息变更、注销时，内容未发生变化的，免于重复报送）；4 房屋租赁协议原件及复印件1份（为出租房屋并缴纳房产税的纳税人。纳税人进行信息变更、注销时，内容未发生变化的，免于重复报送。）……1.1.4.2土地增值税税源信息报告【一、事项类别】……网上办理：是……【二、业务概述】根据《国家税务总局关于印发〈土地增值税纳税申报表〉的通知》（国税发〔1995〕090号）规定，从事房地产开发的纳税人，应在取得土地使用权并获得房地产开发项目开工许可后，根据税务机关确定的时间，向主管税务机关报送《土地增值税项目报告表》，并在每次转让（预售）房地产时，依次填报表中规定栏目的内容。……【四、附报资料】《土地增值税项目报告表（从事房地产开发的纳税人适用）》1份（从事房地产开发纳税人取得土地使用权并获得房地产开发项目开工许可后及每次转让（预售）房地产时提供）
二、根据《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发2009第31号 ）规定, 第八条 企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市税务局按下列规定进行确定：(一)开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15%。(二)开发项目位于地级市城区及郊区的，不得低于10%。(三)开发项目位于其他地区的，不得低于5%。(四)属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。第九条 企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。……第十一条 企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。第十二条 企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。……
因此，根据上述文件规定，1、您单位可通过河南省电子税务局在网上办理城镇土地使用税 房产税税源信息报告及土地增值税税源信息报告，具体提供资料可参考上述业务规范要求。2、企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市税务局按下列规定进行确定：(一)开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15%。(二)开发项目位于地级市城区及郊区的，不得低于10%。(三)开发项目位于其他地区的，不得低于5%。(四)属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。3、企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。企业发生的期间费用准予当期按规定扣除。
06、母子公司借款利息手续费扣除问题
问：我司因条件受限，2012年母公司融资按实际利率将资金转借我司用于房地产开发并签订转借协议。我司还本付息，母公司向我司开具利息和手续费发票。2018年项目完工并开展土增清算。我司因本项目发生的利息和手续费在土增清算中是否能据实扣除？如否，是否能部分扣除？
答：一、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例 》（国务院令第138号）第六条规定，计算增值额的扣除项目：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；……
二、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）规定，第七条 条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：(一)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。……(三)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。
三、根据 《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定，第四条 土地增值税的扣除项目(一)房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的，不予扣除。…… 四、根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）规定，三、房地产开发费用的扣除问题（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。（三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。（四）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。因此，根据上述文件规定，开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
按照您问题描述，如借款方为非金融机构，该项目借款利息及手续费如属于开发土地的成本、费用规定范畴，且财务费用中的利息支出，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按上述规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。
07、土地出让金抵减销项税问题
问：我公司为一房地产开发企业，公司于2017年初通过招拍挂取得一建设用地，现已达到土地增值税清算条件，我公司按照规定主动清算土地增值税，但是在土地增值税清算收入的认定上面和清算税局产生异议，具体说明：
我公司该项目为营改增后的新项目，根据国家税务总局2016年第18号公告，计算增值税销项税时，销项税额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）*11%，主管税局在清算土地增值税时说土地价款在计算增值税销项税时抵减了一部分收入，所以在确定土增税收入时应该加回来，即土地增值税清算收入=含税销售收入÷（1+9%）+土地出让金÷（1+9%）*9%。请问将土地出让金抵减销项税的金额加回来是否合理？
答：根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号) 规定，第一条 关于营改增后土地增值税应税收入确认问题 营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。……第四条、关于营改增前后土地增值税清算的计算问题 房地产开发企业在营改增后进行房地产开发项目土地增值税清算时，按以下方法确定相关金额：(一)土地增值税应税收入=营改增前转让房地产取得的收入+营改增后转让房地产取得的不含增值税收入。……
因此，根据上述文件规定及按照您的描述，营改增后，房地产开发企业在营改增后进行房地产开发项目土地增值税清算时，土地增值税应税收入=营改增前转让房地产取得的收入+营改增后转让房地产取得的不含增值税收入。
08、个人转让商业用房土增税如何处理？
问：河南省地方税务局公告2011年第10号《河南省地方税务局关于调整土地增值税核定征收率有关问题的公告》，（五）个人转让二手房的核定征收率，个人转让除住房以外的其他房地产项目无法清算的按6%的核定征收率征收土地增值税。
无法清算是指什么情况 ，现能够提供购买时的合同、发票、契税凭据，是否不属于无法清算的情形？
答：一、根据《河南省地方税务局关于明确土地增值税若干政策的通知》（豫地税发[2010]28号）第五条规定，转让二手房的问题个人转让二手房时，凡能够正确计算收入和扣除项目的，按土地增值税的有关规定申报纳税。对无法计算扣除项目金额的纳税人可按核定征收的方式征收土地增值税。
二、根据《河南省地方税务局关于调整土地增值税核定征收率有关问题的公告》（河南省地方税务局公告 2011年第10号）第一规定 土地增值税核定征收率……(五)个人转让二手房的核定征收率 个人转让除住房以外的其他房地产项目无法清算的按6%的核定征收率征收土地增值税。
三、根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第二条规定，关于转让旧房准予扣除项目的计算问题 纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第35条的规定，实行核定征收。
四、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第六条规定， 计算增值额的扣除项目：（一）取得土地使用权所支付的金额；……（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；
因此，根据上述文件规定，如您转让商业房产，能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，才需要实行核定征收。关于无法清算具体定义，文件并没有明确规定，具体涉税事宜您可联系主管税务机关确认。
09、利息支出口扣除问题
问：土地增值税清算中关于利息据实扣除需要提供金融机构证明的规定中，这里的金融机构是特指商业银行还是别的金融机构也可以，就比如说我们集团下属的财务公司，也属于金融机构，我们建设期间的借款也都是向财务公司借，那么财务公司提供的证明可以在不超过同期同类银行贷款利的情况下据实扣除吗？
答：一、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)第七条规定，……（三）开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
二、根据《土地增值税暂行条例实施细则》（国税函〔2010〕220号）第三条规定，房地产开发费用的扣除问题 （一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。(二)凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。(三)房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条(一)、(二)项所述两种办法。(四)土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。”
因此，这里的金融机构是指中国人民银行批准成立的银行性金融机构。商业银行同期同类贷款利率的确定，是由商业银行根据人民银行总行的规定及授权确定。利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除。对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。建议您参考上述文件规定，并结合企业实际业务计算相关利息费用进行扣除。
10、非房企能否加计20%扣除？
问：非房地产企业A，取得土地，以A名义与B房地产企业合作开发房地产项目，项目完工后销售，最后A作为土地增值税纳税人，土地增值税清算是否能加计20%？土地增值税条例并未限制加计20%是房地产企业的专属条款，所以别的企业只要开发房地产，我们认为同样适用20%加计。
答：一、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）规定，第二条 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。第六条 计算增值额的扣除项目包括：(一)取得土地使用权所支付的金额；(二)开发土地的成本、费用；(三)新建房及配套设施的成本、费用；(四)与转让房地产有关的税金；(五)房地产开发企业加计20%扣除。二、根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]第48号）规定，二、关于合作建房的征免税问题 对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。三、根据《国家税务总局关于印发<土地增值税宣传提纲>的通知》（国税函发〔1995〕110号）规定，第五条……（六）加计扣除。对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20%的扣除。
由此可以看出，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。由《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条明确规定房地产开发企业加计20%扣除。该条款不适用与非房地产开发企业。
11、建安成本扣除及加计问题
问：国税函发（1995）110号文中，（六、具体计算增值额时应注意什么？（二）对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20 ％以及在转让环节缴纳的税金。）在实际业务中政策中说的开发成本是否包含投资在土地上的建安成本，比如桩基及支护的成本？建安成本在生地变熟地的这部分投资，可否按照开发成本加计20%扣除？
答：一、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)第七条规定，（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。（二）开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发成本)的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房增开发成本)，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。……（六）根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。
二、根据《国家税务总局关于印发<土地增值税宣传提纲>的通知》（国税函发〔1995〕110号）规定，第五条 土地增值税的征税对象是什么？……（六）加计扣除。对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20%的扣除。第六条 具体计算增值额时应注意什么?……（二）对取得土地使用权后投入资金，将“生地”变为“熟地”转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，是鼓励投资者将更多的资金投向房地产开发。（三）对取得土地使用权后进行房地产开发建造的，在计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款和有关费用、开发土地和新建房及配套设施的成本和规定的费用、转让房地产有关的税金，并允许加计20%的扣除。这可以使从事房地产开发的纳税人有一个基本的投资回报，以调动其从事正常房地产开发的积极性。
因此，请您参考上述文件规定，房地产开发成本是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。若您属于从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20%的扣除。
12、土增税预征计征依据问题
问：房地产企业预售阶段预缴土地增值税（一般计税方法），计税依据：（预收账款-预缴增值税）*税率，还是按照:预收账款/1.09*税率？
答：根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）规定，一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题 营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;……为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款
因此，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目适用增值税一般计税方法的，计算土地增值税预征计征依据为：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。
13、土增税收入确认问题
问：我公司是房地产公司，计算增值税时，土地价款抵减销售额计算销项税额，那么在计算土地增值税时，土地增值税收入是用不用考虑土地价款抵税，或者说扣除项目里的土地价款要减除抵税的金额？
答：一、根据《国家税务总局关于发布（房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法）的公告国家税务总局公告》（2016年第18号）第四条规定，房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）
二、根据《财政部 税务总局关于调整增值税税率的通知》（财税〔2018〕32号）规定，第一条 纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用17%和11%税率的，税率分别调整为16%、10%。……第六条 本通知自2018年5月1日起执行。
三、根据《财政部 国家税务总局 海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部 税务总局 海关总署公告2019年第39号）第一条规定，……原适用10%税率的，税率调整为9%。
四、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)规定，第二条 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当依照本条例缴纳土地增值税。……第五条 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入……第六条规定 计算增值额的扣除项目：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金；五）财政部规定的其他扣除项目。
五、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号) 规定，第五条 条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益……第七条 条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。……
六、根据《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第三条规定，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。
七、根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 》（国税发〔2006〕187号）第四条规定，土地增值税的扣除项目(一)房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的，不予扣除。
因此，根据上述文件规定，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。土地增值税计算增值额的扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额。如土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。
14、红线外成本能否计入成本？
问：我公司在交房时，因小区旁边市政道路未修，该道路属于红线外，由于客户无法进入小区，我公司为了使客户方便，修了道路，在账务核算时也进入了成本，在该项目土地增值税清算时能否计入项目成本，如果不能计入省局是否有相关文件？
答：一、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条规定，条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：……（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发成本）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。……基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。……
二、根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条规定，……四、土地增值税的扣除项目……(三)房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除;2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除;3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。……
因此，根据上述文件规定，房地产开发成本中的基础设施费包括开发小区内道路等工程发生的支出；另外，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的公共设施，建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。建议您参考上述文件规定，并结合实际情况界定该红线外的道路发生的成本能否扣除。
15、交房后维修费能否计入开发成本？
问：我公司交房后，质保期已过，因发生维修费用计入开发成本，在做项目土地增值税清算时，发生的维修费用，能否计入成本，省局是否有这方面具体的文件？
答：一、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条规定，条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：……（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。……建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。……
二、根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条规定，……四、土地增值税的扣除项目……(四)房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。
因此，根据您的描述，如您公司发生的维修费不符合上述文件规定，不得按照开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，在办理土地增值税清算时进行扣除。
16、补提的土增税能否在所得税前扣除？
问：房地产企业自行清算土地增值税，资料已报送税局，截止汇算期结束时税局尚未对结论认定，请问：企业根据清算报告补提的土地增值税能否在当年所得税汇算前扣除？
答：一、根据《全国人民代表大会常务委员会关于修改<中华人民共和国企业所得税法>的决定》（中华人民共和国主席令第64号）规定，第八条 企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。
二、根据《国家税务总局关于发布〈企业所得税税前扣除凭证管理办法〉的公告》（国家税务总局公告2018年第28号）规定，第五条企业发生支出，应取得税前扣除凭证，作为计算企业所得税应纳税所得额时扣除相关支出的依据。第六条 企业应在当年度企业所得税法规定的汇算清缴期结束前取得税前扣除凭证。……第十七条除发生本办法第十五条规定的情形外，企业以前年度应当取得而未取得发票、其他外部凭证，且相应支出在该年度没有税前扣除的，在以后年度取得符合规定的发票、其他外部凭证或者按照本办法第十四条的规定提供可以证实其支出真实性的相关资料，相应支出可以追补至该支出发生年度税前扣除，但追补年限不得超过五年。
因此，您企业自行清算补提土地增值税并未取得税局结论认定，也未实际缴纳，不属于实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，不得在当年所得税汇算前扣除。
文章来源：国家税务总局河南省税务局、12366纳税服务平台、土地增值税金穗源整理发布
