土地增值税税务检查—改制重组业务的检查

符合特定条件的可暂不征收土地增值税（不同于免税）

2018年8月，甲公司以1200万的价格购入一幢房屋（不含税，专票），2019年8月，甲公司在改制重组中将其作价1500万元投资入股至乙公司（双方均为非房地产企业，适用了不征税的规定，上述改制重组的政策中若双方有任何一方是房地产开发企业均不得适用暂不征收土地增值税的优惠政策）。

2022年5月，乙公司以2200万元的价格将改房屋对外转让，请计算销售不动产时应纳土地增值税时的扣除项目金额（旧房转让不能取得评估价格，按照相关政策规定可以以发票价格作为扣除项目金额）

财税（2006）21号：纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格但能提供购房发票的，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

国税函（2010）220号：计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年，超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同一年。（7个月可以赚一年，这就是筹划空间）

因此，旧房转让在计算土地增值税扣除项目时，关键因素有两个：一是发票金额如何确定；二是购买年度如何确定。

此处经常发生税企争议，因为乙公司认为其接受投资的年度为2019年8月，发票注明的价格为1500万元，因此其认为入账依据为1500万元，计算转让房屋土地增值税时扣除项目的计算基础为1500万元。依据为契税计税依据和发票记载金额均为1500万元。乙公司在持有房屋期间需要缴纳的房产税，房产税的计税依据和企业所得税计提折旧的依据也是1500万元。

财政部 税务总局公告2021年21号第六条规定，改制重组后再转让房地产并申报缴纳土地增值税时，按购房发票确定扣除项目金额的，按照改制重组前购房发票所载金额并从购买年度起至本次转让年度至，每年加计5%计算扣除项目金额，购买年度是指购房发票所载日期的当年。

本案中，改制重组前指2018年8月，发票所载金额为1000万元，而非投资入股的1500万元。（本案扣除基础1000万元+起算年度2016年）