12366热文：这种情况土地使用权价款可以加计20%扣除吗？

问：

我公司是一家从事房地产开发经营的民营企业。我公司竞得政府挂牌出让的房地产开发用地数块。

我公司对其中两块地（A地块，B地块）投入资金50余万元进行了通水，通电，通路，并投入400余万元进行了规划设计（规划设计涉及A地块，B地块，C地块，D地块）。4块地均未进行地面附属物建造。随后，我公司将这4块地的土地使用权转让给其他的房地产开发公司。

在进行土地增值税清算时，我公司与税局在土地增值税加计20%扣除的计算范围上有较大争议：

一、税局处理意见

税局政策依据：

国税函发（1995）110号《土地增值税宣传提纲》“六、具体计算增值额时应注意什么？”第二项之规定：（二）对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，是鼓励投资者将更多的资金投向房地产开发。

税局对土地增值税清算允许加计20%扣除的界定范围是：仅包括三通50余万元和规划设计费400余万元两项支出。对取得土地使用权时支付的地价款不允许加计扣除。

二、我公司的政策依据:

2003年7月中国税务出版社出版，国家税务总局地方税务司编写的《新编地方税业务指南》第28页第2.3.3.2.4仅进行土地开发不进行房屋建造的扣除项目：

对于取得土地使用权后，仅进行土地开发（如进行“三通一平”等），不进行房屋的建造，即将土地使用权再转让出去的，在计算其增值额时只允许扣除：

一、取得土地使用权时支付的金额；

二、按国家统一规定缴纳的有关费用；

三、开发土地的成本、费用；

四、与转让土地使用权有关的税金；

五、取得土地使用权时支付的地价款和开发土地的成本之和加计20%的扣除。

我公司的实际情况是：

取得土地使用权后，仅进行土地开发，没有进行房屋的建造，即将土地使用权再转让出去。符合《新编地方税业务指南》第28页第2.3.3.2.4仅进行土地开发不进行房屋建造的扣除项目规定的情形，可以享受“五、取得土地使用权时支付的地价款和开发土地的成本之和加计20%的扣除。”之规定。

税局认为：

我公司是房地产开发企业，不是土地（成片）开发企业，不是政府背景、国企性质的土地开发类企业，经营范围中不包含“土地（成片）开发”内容项目，所以，不适用《新编地方税业务指南》第28页第2.3.3.2.4仅进行土地开发不进行房屋建造的扣除项目之规定。

我公司认为:

我公司虽然经营范围中不包含“土地（成片）开发”内容项目，但是，我公司经营范围中有明确的”各类工程建设活动（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以相关部门批准文件或许可证为）”之规定。

我公司认为：“各类工程建设活动”涵义较广，土地开发建设活动包含其中。我公司实质上进行了土地开发后，未进行房屋建造即将土地使用权转让出去，符合《新编地方税业务指南》第28页第2.3.3.2.4仅进行土地开发不进行房屋建造的扣除项目之规定的情形。

恳请省局政策权威领导维护企业利益，支持企业发展，让企业交合理税，明白税！谢谢！

答复：

您好！您所咨询的问题收悉。现针对您所提供的信息回复如下：

一、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第六条规定， 计算增值额的扣除项目：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目。

二、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)第七条规定，条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：

（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

（二）开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发成本)的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房增开发成本)，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。……

（六）根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。 

三、根据《国家税务总局关于印发<土地增值税宣传提纲>的通知》（国税函发〔1995〕110号）规定，第五条……（六）加计扣除。对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20%的扣除。

第六条具体计算增值额时应注意什么? 在具体计算增值额时，要区分以下几种情况进行处理：

（一）对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，其目的主要是抑制“炒”买“炒”卖地皮的行为。

（二）对取得土地使用权后投入资金，将“生地”变为“熟地”转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，是鼓励投资者将更多的资金投向房地产开发。

（三）对取得土地使用权后进行房地产开发建造的，在计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款和有关费用、开发土地和新建房及配套设施的成本和规定的费用、转让房地产有关的税金，并允许加计20%的扣除。……

四、根据《国家税务总局关于印发<土地增值税清算鉴证业务准则>的通知》(国税发〔2007〕132号)第三十八规定，国家规定的加计扣除项目的审核，应当包括下列内容：

(一)对取得土地(不论是生地还是熟地)使用权后，未进行任何形式的开发即转让的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，核实有无违反税收规定加计扣除的情形。

(二)对于取得土地使用权后，仅进行土地开发(如“三通一平”等)，不建造房屋即转让土地使用权的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，是否按取得土地使用权时支付的地价款和开发土地的成本之和计算加计扣除。

因此,根据上述文件规定，计算增值额的扣除项目包括：取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用等。

其中，开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发成本)的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

其中，前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。建议您参考上述规定界定是否是“将“生地”变为“熟地”转让的。

如果是，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。如界定困难，建议携带相关资料到主管税务机关进一步确认。

感谢您的咨询！上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系12366纳税服务热线或主管税务机关。

答复机构：河南省税务局

答复时间：2021-08-27

文章来源：九鼎财税整理 九鼎财税说