土地增值税清算时精装修成本如何分摊？
01、相关政策梳理
关于土地增值税清算时成本的分摊规定，我们梳理税务总局与广东省层面的政策法规条款主要有以下一些：
1.《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）：
”四、土地增值税的扣除项目
（五）属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。“
2. 国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发〔200〕91号）：
“第二十一条 审核扣除项目是否符合下列要求：
（四）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。
（五）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。”
广东地方性政策：
3.国家税务总局 广东省税务局关于发布《国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程》的公告（国家税务总局广东省税务局公告2019年第5号）：
“第二十八条 审核扣除项目是否符合下列要求：
（三）同一清算单位内发生的成本、费用，能按照受益对象直接归集的，按照直接成本法计入相应房地产类型扣除；不能按照受益对象直接归集的成本、费用，原则上按照不同类型房地产可售建筑面积比例计算分摊；
（四）对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。”
02、政策法规的分析
分析以上土地增值税中成本分摊相关规定，税收政策并未明确指定一种分摊方式，但有强调成本分摊的几个原则，包括：
1.项目归属原则。
即要属于清算项目开发中直接发生的或应当分摊的才分摊。
2.受益分摊原则。
即在项目内能直接区分受益对象的成本分摊到受益对象，不能区分的则按合理方式分摊（通常税务机关较易认可的是可售建筑面积比例分摊方法）；
3.一致性原则。
即同一类事项分配标准应该保持一致，不应该根据自己有利来随意选择不同的分摊方式。
根据以上的规定，结合案例的实际情况来分析，项目内住宅精装修的成本，按受益原则区分则应只在住宅内按可售建筑面积法进行分摊是比较合理的，商铺未进行装修则不分摊精装修的成本。
03、项目清算分摊与尾盘土地增值税计算的矛盾
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）：
“八、清算后再转让房地产的处理
在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积”
根据以上187号文的规定，项目尾盘销售计算土地增值税时，是按照项目清算时确定的单位建筑面积成本费用来计算的，实际上此公式应该隐含了一个条件，即默认为清算时所有成本均是按建筑面积来平均分摊的，否则就会出现总的扣除金额与实际不符的问题。
以本文说的案例为基础，举例子来说明此处存在的矛盾。假设项目可售面积为10000㎡，其中住宅为9000㎡，商业为1000㎡，总的开发成本为50000万元，其中住宅精装修成本为10000万元。
通过分析政策，按受益原则分摊，住宅精装修成本则只应分摊到住宅，其他成本均按可售面积法进行分摊，计算如下：
计算单位成本：
假设不考虑加计扣除与其他扣除项的情况，清算时只销售了住宅，则清算时已扣除的住宅总成本为46000万元。
按187号文规定对尾盘的计算公式，计算出尾盘商铺销售时可扣除的成本为：
单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积=50000÷10000=5万元/㎡
商铺尾盘销售时总的可扣除成本=清算时的单位建筑面积成本费用×销售或转让面积计算=5×1000=5000万元
项目整体扣除的成本=清算时已扣除的住宅成本+尾盘销售时商铺扣除的成本=46000+5000=51000万元
这样项目整体扣除的成本为51000万元，超出了项目实际发生的成本50000万元，使得实际扣除的成本多了1000万元。由于分摊计算使得总的扣除成本数多了，这明显是不太合理的。
04、问题总结
按现有政策法规，案例中的住宅精装修成本按受益原则只分摊至住宅而不分摊至商铺是合理的，但结合尾盘清算的公式来计算项目整体成本扣除数就会出现问题，会使整个项目的成本扣除与实际发生总成本产生差异。
本人理解，成本按受益原则分摊是合理的，也是符合规定的。但187号文对尾盘销售规定的计算公式过于简单，未考虑到清算时不同的成本分摊方式的问题。在税务总局未更新规定前此问题仍会存在，建议在实务清算的过程中，应在尾盘清算时与主管税务局进行沟通，调整计算公式，应仍以总扣除金额不超过总的实际发生成本为准计算比较合理，以免产生后续税企争议的风险。
某房地产开发项目按规划设计，以毛坯房的状态对外销售。目前该项目已符合清算条件并进入土地增值税清算阶段。项目有小部分商品房未销售，其中两套商品房作为样板房进行了精装修，发生的精装修费用为200多万元。
该项目土地增值税清算时，应当对这样的精装修费用如何处理？
清算对这笔装修费用的处理，关键要看这两套作为样板房的商品房销售的状态。
如果将来这两套房销售时，业主能够认可样板房的装修，在签订销售合同时，约定以精装修的状态销售，则表明精装修的价值在商品房销售价格中得到了体现，精装修发生的费用应作为开发成本处理。
如果这两套商品房销售时，业主不认可装修，在签订销售合同时，约定商品房销售的状态是毛坯房，则表明精装修的价值不体现在销售价格中，这笔精装修费用只能计入销售费用，按规定进行扣除。
但是房地产开发项目清算时，并不知道将来是以精装修还是毛坯房销售出去。因此这笔装修费用在项目精算时可能有以下处理方案：
一是清算时将精装修费用作为开发成本，在所有的商品房之间进行分配计入扣除项目金额。
当两套样板房销售时，如果以精装修房销售的，直接以清算时确定的单位面积扣除项目金额计算两套房应缴纳的土地增值税； 如果以毛坯房销售的，则要调减项目清算时的开发成本，重新计算项目清算时应缴纳的土地增值税和单位面积扣除项目金额，按调整后的单位面积扣除项目金额计算两套房的应纳土地增值税。
二是清算时将精装修费用作为开发成本，但只作为两套样板房的直接开发成本，不在其他商品房之间分配。
当两套样板房销售时，如果以精装修房销售的，以清算时确定的单位面积扣除项目金额加精装修费用计算两套房应缴纳的土地增值税； 如果以毛坯房销售的，直接以清算时确定的单位面积扣除项目金额计算两套房的应纳土地增值税。
三是清算时将精装修费用作为销售费用。
当两套样板房销售时，如果以精装修房销售的，则要调增项目清算时的开发成本，重新计算项目清算时应缴纳的土地增值税和单位面积扣除项目金额，按调整后的单位面积扣除项目金额计算两套房的应纳土地增值税； 如果以毛坯房销售的，直接以清算时确定的单位面积扣除项目金额计算两套房应缴纳的土地增值税。
四是清算时将精装修费用作为销售费用处理。
两套样板房销售时，如果以精装修房销售的，但将精装修费用作为其直接开发成本，不追溯调整清算时的开发成本，以清算时确定的单位面积扣除项目金额加精装修费用计算两套房应缴纳的土地增值税； 如果以毛坯房销售的，直接以清算时确定的单位面积扣除项目金额计算两套房应缴纳的土地增值税。 以上四种处理方案中，第四种处理符合政策逻辑，需要做的调整工作也最少，因此建设采用第四种处理方案。
文章来源：答税、正则咨询
