地下车位那些税收事儿

 地下车库分计容和不计容，计容相应可以办理产权，不计容，相应不能办理产权；地下车库又可分人防停车位和非人防停车位；转让车位使用权的又分转让永久使用权和转让非永久使用权两种方式。本文主要聊聊无产权地下车位的税收问题：

一、增值税。根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）附件1中《销售服务、无形资产、不动产注释》的相关规定，转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。根据上述规定，增值税遵循“实质重于形式”原则，纳税人将无产权的停车位、地下室、架空层和人防工程等房地产对外出租时，所签订租赁合同约定租期为20年（含）以上，并一次性收取租金的，按转让建筑物永久使用权，依“销售不动产”的规定征收增值税；否则，按“不动产租赁”征收增值税。不论是按销售不动产，还是按不动产租赁缴纳增值税，其税率或征收率是一样的，不会额外增加增值税的税负。
      二、房产税。根据《财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》(财税〔2005〕181号)的规定：凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。除特殊情况外，房产税的纳税义务人为产权所有人。对于转让永久使用权，虽然产权并未发生转移，根据“实质重于形式”原则，房地产公司取得的收入为销售不动产收入，而非租金收入，不存在缴纳房产税。对转让非永久使用权取得的收入属于租金收入，应当从价计征房产税。
      但对人防车位出租应另当别论。根据《人民防空法》《物权法》第五十二条的规定，人防工程的产权为国有。并且有的地方明确要求人防工程在竣工验收后移交人防部门。因此，房地产企业出租人防车位的行为，实质上是一种转租行为，转租收入是不需要缴纳房产税的。这是因为，房地产企业既不是人防工程的所有人或承典人，也不存在产权未确定的情况，因此，房地产企业不是纳房产税的纳税义务人。
      三、土地增值税。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其相关政策规定，房地产企业出租地下人防车位取得的收入应该缴纳土地增值税，相应的开发成本可以税前扣除。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定，转让国有土地使用权，地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。同时，《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发﹝2006﹞187号）明确规定，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。作为人防工程应当无偿移交给人防部门，因此，对作为公共配套设施(包括人防设施)的地下建筑，按合理的方法计算的其应分摊的成本，计入公共配套设施成本，应按规定的办法分配计入各类可售建筑面积成本中，允许在计算土地增值税时扣除。
      湖北省：扣除建筑等其他成本应当区分销售和租赁：（1）纳税人与承租人签订地下车位租赁合同（一般合同租期为20年及以上），如约定承租人可以自行选择无偿或仅以象征性价款在合同租期期满后延续租期，实际情况也表明到期后承租人有理由或动因会选择继续续期，或约定承租人拥有任意时刻通过转让获取收益的权利。土地增值税计算时，应视同不动产转让，计算土地增值税收入，允许扣除相应的建筑等其他成本。（2）纳税人与承租人签订地下车位租赁合同租期届满时，承租人没有无偿或仅以象征性价款续期选择权，从合同条款判断，承租人也无法获取租赁期届满后的车位使用权和转让收益权等权利，则应当按照取得租赁收入进行税务处理，且在进行土地增值税清算时不得扣除相应的建筑等其他成本。
      四、企业所得税。根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第十七条和第三十三条的规定，利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。因此，地下停车位不论是人防或非人防车位，均作为公共设施，不分摊成本，地下车位成本最终在可售成本中进行分摊。
      需要注意的是：后期转让地下车位使用权时，成本扣除为0。另外，在收入确认上，根据《企业所得税法实施条例》第十九条规定，租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。但对一次性收入的租金，根据《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函〔2010〕79号）第一条的规定，企业提供固定资产、包装物或其他有形资产的使用权获得的租金收入，要按照交易合同或协议规定的承租人支付租金的日期确认收入的实现。如果交易合同或协议中规定的租赁期限跨年度，而且提前将租金一次性支付的，出租人在租赁期内对上述已确认的收入分期均匀计入相关年度收入。也就是说，纳税人出租不动产一次性收取租金的，出租人可以选择在租赁期内分期均匀计入相关年度收入。
      五、城镇土地使用税。若属单独建造的地下车位，则需要比照地上部分的相关文件规定进行土地使用税的征纳。何为单独建造？书面解释是，单独立项，且单独办理了土地权证，即需要单独计征土地使用税。若是地下建筑附属于地上建筑（目前绝大多数的房开业务都是配备有地下停车位的）没有单独立项，且与地上建筑成为不可分割的一个整体，那么这种情况下我们仅需按地上建筑对应的占地面积计征土地使用税即可。
      对于房地产企业转让永久使用权何时终止土地使用税纳税义务？普遍的说法是，交楼（民间说法是“交钥匙”）时开始停征城镇土地使用税。目前，国税总局对于纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止城镇土地使用税纳税义务的截止时间未能完全明确，大多是交由各级地方税务机关根据上述原则推定掌握，因此也导致了各地在具体执行时的口径不一。对房地产开发企业建造的商品房用地，在商品房出售之前，应依照规定征收城镇土地使用税；终止缴纳的时间，应以商品房出售双方签订销售合同生效的次月起。实务中，往往存在这种情形：房地产企业以租代售或是以出售永久使用权的方式（人防车位除外），将地下车位的使用权、收益权、占用权、处置权转移给了租户（或称买家）。即便是未作地下车位的产权登记处理，那么对于这类已经实际转移不动产永久使用权的行为，即便未办理产权登记，但若根据实质重于形式原则，地下车位的永久使用权已经转移给了小业主，土地增值税假定也按其他不动产进行了相应处理，那么此时房地产企业是否能以此作为判断依据，开始停征土地使用税了呢？从逻辑上而言，理应如此。但是实践中到底如何，归根结底，咱们还是那句话——希望总局能够早日出台文件就此涉税事项加以明确，我们期待那日的早点到来。
      六、契税。根据《契税法》规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本法规定缴纳契税。本法所称转移土地、房屋权属，是指下列行为：（一）土地使用权出让；（二）土地使用权转让，包括出售、赠与、互换；（三）房屋买卖、赠与、互换。 根据《财政部 税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》（财政部 税务总局公告2021年第23号）的规定，征收契税的土地、房屋权属，具体为土地使用权、房屋所有权。因此，购买车位是否要缴纳契税，取决于车位是否有“产权”，对于没有“产权”的车位不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征收契税，反之，如果车位有“产权”，则应当缴纳契税。
      在适用税率上，房屋附属设施(包括停车位、机动车库、非机动车库、顶层阁楼、储藏室及其他房屋附属设施)与房屋为同一不动产单元的，计税依据为承受方应交付的总价款，并适用与房屋相同的税率；房屋附属设施与房屋为不同不动产单元的，计税依据为转移合同确定的成交价格，并按当地确定的适用税率计税。根据《不动产登记暂行条例》规定，不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码。因此，车位契税的计算方式分为以下两种情形：（一）车位与房屋共同属于同一个不动产单元号，则满足同一不动产单元的条件，此时，契税的计税依据为承受方应交付的总价款，且车位适用与房屋相同的契税税率。（二）车位与房屋在不动产权证上对应不同的不动产单元号，则分属不同的不动产单元，此时，车位契税的计税依据为转移合同确定的成交价格，并按当地确定的适用税率计税。
      七、印花税。《印花税法》中的产权转移书据细分为土地使用权出让书据；土地使用权、房屋等建筑物和构筑物所有权转让书据(不包括土地承包经营权和土地经营权转移)。转让车位永久使用权并不发生产权转移，因此，房地产企业销售无产权的车位，由于不需要到政府管理机关办理登记注册，不属于“产权转移书据”印花税征税范围。但是否应当按照租赁合同缴纳印花税呢？个人认为无产权车位销售合同应该属于长期租赁合同，按照租赁合同缴纳印花税。根据“实质重于形式”原则，虽然无产权车位销售形式上是一种销售行为，签的也是销售合同，但实质上是一种长期租赁的行为，不能按购销合同缴纳印花税，而应该按租赁合同缴纳印花税。

文章来源: 纪宏奎 中汇武汉税务师事务所十堰所