红线外支出一律不允许土地增值税税前扣除吗？

 “红线外支出”即为在项目建设用地边界外（即“红线”外）建设公共设施或其他工程等发生的支出。房企发生红线外支出可能有两种情况：一种是红线外为政府建设公共设施或其他工程是招拍挂“拿地时的附带条件”，该种情况下，红线外支出相当于土地成本的一部分。比如：政府强行要求房地产企业在红线外为政府建设公共设施或其他工程作为招拍挂拿地时的附带条件，该种情况下，政府往往以低于市场招拍挂的价格出让土地给房地产企业，低于市场招拍挂的价款部分置换政府项目。另一种是开发商为了提升红线内楼盘的品质，在红线外“自行建造建筑物或基础设施”。比如：开发商在红线外自行建造公园、道路、桥梁等建筑物或基础设施无偿移交给当地政府而发生的支出。“红线外支出”是否允许土地增值税税前扣除？

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第四条第一款规定，房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。《土地增值税暂行条例》第六条规定，计算增值额的扣除项目：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目。《土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

根据上述规定，无论是作为上位法的《土地增值税暂行条例》，还是作为规范性法律文件的国税发〔2006〕187号，都统一口径为“纳税人房地产开发项目实际发生的成本，应作为计算增值额的扣除项目”，法律并没有设置“红线内外”。红线外土地增值税的税前扣除散见于地方税务机关的规定。

以湖北省为例，原《湖北省地方税务局关于进一步规范土地增值税征管工作的若干意见》(鄂地税发〔2013〕44号)第七条规定，房地产开发企业在项目建设用地边界外(国家有关部门审批的项目规划外，即“红线”外)承诺为政府或其他单位建设公共设施或其他工程所发生的支出，能提供与本项目存在关联关系的直接依据的，可以计入本项目扣除项目金额；不能提供或所提供依据不足的(如与建设项目开发无直接关联，仅为开发产品销售提升环境品质的支出，不得计入本项目扣除金额)，不得计入本项目扣除金额。 但依据《国家税务总局湖北省税务局关于公布现行有效和全文失效废止税收规范性文件目录的公告》（国家税务总局湖北省税务局公告2018年第5号）明确，自2018年6月15日起，本法规全文废止。 

湖北省现行政策，即《国家税务总局湖北省税务局财产和行为税处关于印发<土地增值税征管工作指引（试行）>的通知》（鄂税财行便函〔2021〕9号）第二十六条第五款规定：纳税人为取得土地使用权，在项目规划用地外建设的公共设施或其他工程发生的支出，是否符合出让合同约定或政府文件要求。也就是说，土地出让合同没有约定或政府文件未作明确要求的，其红线外发生的支出一律不能土地增值税税前扣除。

文章来源：十堰畅玮税务师事务所有限公司