土地增值税疑难问题和常见的涉税风险，房地产开发项目如何界定、利息如何据实扣除？

土地增值税政策答疑

一、在土地增值税征收中，新建房与旧房如何界定。

按照《转发财政部国家税务总局〈关于土地增值税一些具体问题规定的通知〉的通知》（**）规定，关于新建房与旧房的界定问题，由各市地财政局和地税局根据当地实际情况具体规定。

提供某市拟出台的规定供学习参考：

（一）房地产开发企业纳税人建造商品房，已自用或出租使用年限在一年（满12个月）以上再出售的，为旧房，其转让适用旧房转让土地增值税政策。

“自用或用于出租”是指同时满足下列条件：

1.将开发产品转作开发企业固定资产的；

2.从自用或用于出租之日起连续使用年限一年以上（含一年）的。

（二）非房地产开发企业自建房屋，使用超过2年（含2年）转让的，为旧房，其转让适用旧房转让土地增值税政策。自建房使用时间超过2年（含2年）是指竣工验收时间至转让合同签订时间超过2年。

（三）对单位或个人购买新房再转让的，不论其是否使用，均作为旧房。

二、非房地产企业转让新建房产（建筑物），如何征收土地增值税，目前申报表中没有考虑非房地产企业转让新建房产（建筑物）的情况。

按照《土地增值税暂行条例》，计算增值额的扣除项目为：取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本费用；新建房及配套设施的成本费用；与转让房地产有关的税金。有两项不可以扣除：一是房地产企业按照规定可以加计扣除20%的规定，非房地产企业不适用；二是《实施细则》所规定的开发土地和新建房及配套设施的费用，明确规定了，是指房地产开发项目有关的销售费用，管理费用，财务费用，也不可以扣除。是否是房地产开发项目，建议把握两个要点，即，是否具有房地产开发资质且项目立项为房地产开发项目。

三、房地产开发企业办理土地增值税清算，其清算申报资料在税务机关审核期间，其再销售（含预收款）清算节点时尚未销售的商品房，如何交土地增值税。

经请示zj意见，在地税机关清算审核期间，销售的商品房按照尾盘销售处理。

广东土地增值税清算管理规程： 第四十三条  土地增值税清算审核期间转让房地产的，按规定预征土地增值税，待税务机关出具清算结论后，纳税人按照清算后再转让的规定汇总申报缴纳土地增值税，多退少补。

四、土地增值税中配套学校扣除问题。

有的房地产开发项目中配套建设的学校及幼儿园占地，由政府无偿划拨给当地教育局，学校的土地证办到教育部门名下，因此学校占地在开发商品房用地的“红线外”。但是根据项目土地出让合同约定及规划设计，由房地产公司全部承担配套学校及幼儿园的建设费用，并无偿移交教育部门，造成了学校及幼儿园形式上属于“红线外” 项目。这部分成本支出是否可以纳入土地增值税清算扣除项目。

按照zj的意见，即使由开发商承担了开发成本，但“红线外” 成本支出不允许计入土地增值税扣除项目中。

土地增值税评估中常见的涉税风险（n市）

一、没收定金未并计土地增值税收入的风险

1、风险疑点

因客户违约没收的定金未并计土地增值税收入总额，存在少计收入少缴土地增值税的风险。

2、政策依据

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第五条规定：“计算土地增值税的收入，包括转让房地产项目的全部价款及有关的经济收益。”

二、低价转让房产未按同类房产确认出售价格的风险 

1、风险疑点

以明显低价转让房产未按同类房产价格作为评估价计算收入，存在少计收入少缴土地增值税的风险。

2、政策依据

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第九条的规定：“纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格征收：（一）隐瞒、续保房地产成交价格的；（二）提供扣除项目金额不实的；（三）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。

三、多列支开发间接费用的风险

1、风险疑点

部分非直接项目管理人员发生的费用，以及由施工方负担的水电费列入开发间接费用加计扣除，存在多扣成本少缴土地增值税的风险。

2、政策依据

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕第6号）第七条第二款：“……开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销”。

四、多列支房地产开发费用-财务费用的风险

1、风险疑点

企业在既有金融机构借款，又有其他借款，且每年均有大量借出资金的情况下，仍采取利息支出据实扣除而未按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%计算扣除，存在多扣成本少缴土地增值税的风险。

2、政策依据

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第七条第三款规定：“……财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。”

五、向金融机构借入资金再转关联方无偿或低息使用

1、风险疑点

从金融机构以一定资金成本借入资金，然后低息或无偿转关联方使用，利息支出在本企业列支，少缴土地增值税、企业所得税的风险

2、涉及税种

土地增值税、企业所得税

3、政策依据

根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第三条第一款：财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除。因此，金融机构借款并未实际用于自己开发的房地产项目，而是低息或无偿转关联方使用，不得按实扣除。

根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十七条：企业所得税法第八条所称有关的支出，是指与取得收入直接相关的支出。该部分利息支出与企业生产经营无关，因此不得在税前扣除。

六、通过银行委托贷款形式以实现土地增值税清算时据实扣除利息支出

1、风险疑点

一方资金通过金融机构委托贷款的形式高息拆借给另一关联方，以实现土地增值税清算时财务费用按实扣除，少缴土地增值税的风险

2、涉及税种

土地增值税

3、政策依据

根据zj答复，土地增值税清算时财务费用中的利息支出按实扣除需满足资金是直接向金融机构借入的条件，不包括通过金融机构委托贷款形式借入的资金。

文章来源：财税评论