房企未取得预售许可证之前，提前暖场，不确定房号，不确定房价格，预交认筹金、诚意金、这部分款项是否要预缴增值税、土地增值税、企业所得税？
老樊认为暂不需要，签约后再预缴更符合税法精神，不妨回顾一下营改增始税务官方答复以及企业所得税31号文的内容。
房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在取得预收款的次月纳税申报期，按照3%的预征率向主管税务机关预缴税款。其中，一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管税务机关预缴税款；小规模纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期或主管税务机关核定的纳税期限向主管税务机关预缴税款。
应预缴税款按照以下公式计算：
应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%
适用一般计税方法计税的，按照9%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。
问题1 房地产开发企业预收款包括哪些?如何申报纳税？什么时间申报纳税？
答：房地产企业的预收款包括分期取得的预收款（首付+按揭+尾款）、全款取得的预收款。定金属于预收款。诚意金、认筹金和订金不属于预收款。房地产开发企业收到预收款时，应填报《增值税预缴税款表》，按3%的预征率预缴增值税。
问题2 房地产开发企业代收的办证费、契税、印花税等代收转付费用是否属于价外费用？
答：房地产开发企业为不动产买受人代收转付，并以不动产买受人名义取得票据的办证费、契税、印花税等代收转付费用不属于价外费用。
问题3 房企销售时收取的诚意金、认购金、定金是否需要纳税？
答：房地产开发企业未办理预售许可证不能售房，但仍有不少企业提前销售楼花收取数额不等的认购金，此时所收取房款还不是真正的房屋销售款，既不能签订正式销售合同，也无任何法律保障。那么，此时所收取的认购金是否要视同预收款预缴增值税呢？
根据财税〔2016〕36号文件的规定,房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。如果认购金属于预收款，则应当预缴增值税，反之无须预缴增值税。
《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号文件发布）第六条规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。实践中有人据此认为房地产企业在不具备销售条件时所收取的认购款增值税处理也不应确认为预收款。
营改增后，各地税务机关关于房地产开发企业预收款范围基本明确为：预收款包括分期取得的预收款（首付+按揭+尾款）、全款取得的预收款。定金属于预收款；诚意金、认筹金和订金不属于预收款。即不涉及增值税、土地增值税、企业所得税，但也不排除实践中存在扩大理解的行为。
文章来源：税中望月
