预收房款的企业所得税处理

国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发〔2009〕31号）的第六条规定：“企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。”第九条规定：“企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。”

按照31号文规定，房地产企业销售未完工产品的预售收入要按照规定的预计毛利率计算预计计税毛利，应该以签订《预售合同》或《销售合同》为前提。如果房地产开发企业与购房业主签订了《预售合同》或《销售合同》，房地产开发企业收取了定金，均应该按照规定并入预收款预计计税毛利；反之，房地产公司没有与购房者签订相关合同，所收取的诚意金、认筹金和订金等，是不需要并入预收款预计计税毛利。    按照旧会计准则，房地产销售收入一般确认方式为在房产完工并验收合格，已签订销售合同，已取得买方付款证明并交付使用时确认销售收入的实现。买方接到书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，于书面交房通知确定的交付使用时限结束后即确认收入的实现。由于预售商品房时，商品房所有权上的主要风险未转移和成本不能可靠计量等原因，预售房款不符合收入确认条件，应当作“预收账款”处理。

会计核算如下：

①收到预收

借：银行存款

贷：预收账款

②预缴企业所得税

借：所得税费用

贷：应交税费-应交所得税

借：应交税费-应交所得税

贷：银行存款