房地产土增税案例及税收筹划建议-----精装房

案例一

广东某市大地房地产销售的精装修商品房中，包含电视机、电冰箱、床、沙发等家用电器和家具，这部分家电、家具是由装饰公司购买并作为装饰费用，全额开具了建筑装饰业发票。

土地增值税清算申报时，列入"装饰" 的家用电器和家具，应不应该作为开发成本(加计)扣除的问题，企业财务产生了不同的观点。

一种观点认为，家电、家具的售价款不属于土地增值税征收范围，不应计入土地增值税计税收人。同时也不应计入开发成本，更不应该加计扣除。

另一种观点认为，既然这部分家电、家具的销售价款已经包含在商品房的销售收入中，房地产开发公司从装饰公司取得的是建筑装饰业发票，业务也是真实的，按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)的规定，就应当作为房地产开发企业的开发成本，并应该享受加计20%扣除的税收优惠。

相关税收政策规定及分析

1、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)文件规定：房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。

2、《广州市地方税务局关于印发2013年土地增值税清算工作有关问题的处理指引的通知》(穗地税函[2013]179号)文件规定：随房屋一同出售的家具、家电，如果安装后不可移动，拆除后影响或丧失其使用功能的，比如整体中央空调、户式小型中央空调、固定式衣柜橱柜等，计入开发成本予以扣除。其他家具、家电，比如分体式空调、电视、电冰箱等成本不予扣除。

大地房地产开发公司应对照上述规定，进行区分确定可计入开发成本金额并享受20%的加计扣除。

案例二

安徽华明销售高档精装房10000万元(其中包含可移动的家电、家具收入800万)，所有的成本支出8000万元，其中建安、土地等成本6000万元，硬装支出1200万元，软装支出800万。销售收入：9200万元
成本扣除：(6000+1200)+(6000+1200)*20%+(6000+1200)*10%=9360万元
增值额：9200- 9360 = -160万元假如没有装修，房屋售价8000万元，建安土地成本等6000万元，销售收入：8000万元成本扣除：6000+6000*10%+6000*20%=7800万元
 增值额：8000 – 7800 = 200万元结论：装修房子可以减少土地增值税税负。

相关税收政策规定及分析  

  1、(国税发[2006]187号)装修费用可以计入房地产开发成本。但在土地增值税清算实践中，装修费用不能一概而论，应 区分为软装费用和硬装费用。硬装是指：凡以建筑物或构筑物为载体，移动后会引起性质、形状改变或者功能受损的装修装饰物支出，或者放在墙体或者建筑物上不可随意移动，移动之后即遭损害或者不可以重复使用的支出。
软装和硬装对应而言，可以理解为精装部分的家具、彩电、窗帘、壁画等等。

2、安徽省地方税务局公告(2012年)第2号规定

销售精装房时，销售收入包括销售家电及家具等取得的收入，应以总销售收入减去销售家电及家具等取得的收入。

3、江苏苏地税(2012年)1号文明确重庆市地方税务局在《关于土地增值税若干问题的通知》(渝地税发[2011]221号)第二条“关于销售精装房装修费用的扣除问题”明确，房地产开发企业销售已装修的精装房，其装修费用(含装饰、设备等费用)已在《商品房买卖合同》中注明的，可以计入房地产开发成本，允许扣除并按规定准予加计扣除。

4、关于印发《建筑安装工程费用项目组成》的通知(建标[2003]206号)
根据建标[2003]206号规定，只有构成工程实体的材料费才构成建筑安装工程费的内容。而精装修所用家电、家俱不构成工程实体，不符合土地增值税扣除项目的内容，因此不能作为成本项目扣除

风险控制及筹划建议

1、当某个房产项目以毛坯房产品交付，增值率两档土增税税率临界点时，可以考虑改变开发产品性质，转为精装房交付。

2、房屋装修时合理规划装修内容，不可移动的如中央空调等可以作为开发成本并可作为加计扣除基数;立式空调等就不能作为开发成本。企业可以通过一些调整，把装修成本尽量往各省(市)允许作为开发成本项目上靠拢。注意硬装和软装的转化：挂在墙上的壁画如果采取科学手段，镶在墙体上，即由“软装”转为“硬装”;酒店的衣柜、鞋柜购回来之后单独放置，为“软装”，镶在墙体，即为“硬装”。

3、在筹划精装修房交付的同时，要注意当地政府限价的问题，不能单纯为了减轻土增税负担，而踩了“红线”。

4、对开发的普通标准住宅，注意不要因为装修而过度提价从而掉进了普通住宅不能享受优惠的坑里。

文章来源：一点税通