从一项目土增清算调整事项看税务管理要点

该项目于2022年土增清算，很多调整事项属于房地产项目共有，故进行梳理，供大家在日常税务管理中进行完善。

1. 票据不合规

具体包括：发票缺失；发票开具不合规（如发票开具内容为“批”，但未附开票清单）；开票单位与合同相对方不一致；开票内容与合同约定内容不一致；发票开具内容与业务内容对应的增值税税率不符；外派劳务人员未提供发票，直接以内部表单列支费用；发票查验不通过；发票既非对方所在地税务机关开具，亦非劳务发生地税务机关代开。

要点：

①发票是成本可以税前扣除的标准，除国家税务总局2018年28号公告明确不需要提供发票的情况外，企业均需取得发票方可扣除。

②发票开具一定要注意与合同、业务内容匹配，工程类发票需在备注栏注明建筑服务发生地及项目名称，否则容易被认定为不合规发票。若不能换开则不能税前扣除。

③金四系统数据强大，应杜绝虚开发票增加成本，容易赔了夫人又折兵。

2. 非本清算项目发生的成本

主要是多期开发，单期清算，或同一法人主体下存在不同开发项目时，未进行合理分摊导致归类错误，误将应归属于其他清算单位的成本费用列入本单位中。此外，对于不能提供依据的红线外成本，一般也归入此类。

要点：

①对于有明确对象的成本，应直接归集计入某清算单位（分期、产品）；对于共同成本，应根据当地规定的方法进行分摊扣除。注意要保留分摊底稿，逻辑清晰，避免数据混乱被定性为不能准确分摊，导致全部不能扣除。

②对于红线外成本，应于成本发生时与开发、报建部门确认。确认是否属于政府要求建设，并提供政府文件、会议纪要等书面证据。土增清算时点滞后，很多项目土增清算时开发、报建人员已经离职，此时寻找证据资料难度大。

3. 成本发生（指开票，不是支付）金额大于合同结算金额

主要是供应商提前开票，导致最终开票金额大于合同结算金额，又未进行红冲导致。如进度款时要求供应商开100万发票，但实际只支付70万，最终结算价变更减少为95万，导致超额开票（然并未超额支付）。

要点：

结算金额、开票金额、支付金额三者建议保持一致。支付进度款时，要求供应商开具与支付金额相等的发票，结算时，直接开具剩余发票，既便于财务人员最终对账，也不会产生超额开票情况。

4. 设计、咨询费用未提供成果资料

一般发生在前期工程费中，早期由于管理不到位，仅凭合同、发票即支付了设计费、咨询费。

要点：

对于中介服务类的成本支出，目前税局均要求提供成果类资料（PPT、纸质版咨询报告等），否则不允许扣除。上述资料建议要求对方盖章为佳，提高真实性。

5. 公配设施未能提供移交协议或者移交对象不符合规定

对于规划条件要求配建的公配设施，除特殊无需移交的设施外，建议均签署移交协议。

要点：

①一般仅供小区内使用的，可移交给物业公司，如物业管理用房、小区内公厕、非机动车库等。移交给物业公司的，建议移交协议内明确相关公配归全体业主所有。或者暂由物业代为接收，业委会成立后再转交。

物业公司本质上不属于非营利单位，应尽量避免将公配直接移交物业公司。以上公配如能通过先移交居委，再转交物业公司则扣除风险更低。

②对于具有公益性的公配，需移交给政府指定部门。如配建学校/幼儿园需移交教育局；社区服务中心、居委会需移交给街道办等。

③公配移交工作建议竣工时即要求相关部门办理，避免土增清算时相关人员已离职而无法移交。

6. 与开发费用混淆的开发成本

包括可移动家具、售楼部装修、异地样板房成本、工程造价审核费、招投标费用等。

要点：

①一般软装不能扣除（部分省市除外），异地样板房在销售完毕后均会拆除，也不能扣除。建议上述成本可单独归集，避免参与分摊其他开发成本。

②对于售楼部装修成本，除非售楼部带装修出售，否则属于销售费用不能扣除。

③对于造价审核费、招投标费用等一般按列举式扣除，即只有当地明确可以计入开发成本方可扣除，否则一般视为开发费用，需留意当地政策、口径。

7. 竣工后成本

包括竣工后发生的改造支出、零星维保支出、因工程质量原因额外产生的纠偏成本等。

要点：

①绝大多数税局以合同签署日是否在竣工前作为成本扣除的关键。即合同在竣工前签署，但竣工后支付的成本，一般准许扣除。竣工后新签署的合同，则不允许扣除。

②在目前普遍提前竣工的背景下，建议合理规划成本，预留部分空间。毕竟项目竣工距离达到交付状态期间仍会发生很多必要成本。

8. 预提成本

预提成本不允许扣除基本无争议，只是成本扣除时点存在差异。目前大多数省市截止扣除日为提供清算初稿时，部分宽松省市为出具清算结论前。此后仍未取得发票的成本，一律不允许扣除。

要点：

①对于需要补税或影响退税的项目，应及时与成本、招采等部门沟通，联系供应商及时开票。

②对于未最终确定结算金额的，也可预付对方部分款项（税点）的方式，要求其开具发票。避免永久性丧失该部分成本（不考虑二次清算）。

9. 开发间接费调至房地产开发费用

主要包括不符合规定的人员薪酬、不在列举名目内的费用。

要点：

开间最大支出项目为职工薪酬，一般投资、设计、成本、招采、运营、工程等部门的薪酬财务核算上均计入开发间接费。但随着土增清算口径日益趋严，目前绝大多数税局仅允许扣除工程人员（甚至是工程人员中现场负责的施工管理人员）薪酬费用。建议通过说明各个部门人员的权责，及该部分人员与项目正常开发的相关性及必要性进行争取。

文章来源： 房地产财税咨询