土地增值税预缴的计税依据到底是什么

在日常税务咨询服务中，一些朋友会问我：房地产项目预收款的土地增值税预缴计税依据到底是什么?我们企业正常预缴了土地增值税，但税务机关却认为计税依据有问题、预缴不足，我们该如何去和税务机关沟通呢?

今天，我来梳理一下这个问题。

目前涉及房地产企业土地增值税预缴计税依据的政策文件主要有以下两个：

文件一：财政部 国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知(财税〔2016〕43号)：

三、土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

文件二：国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告(国家税务总局公告2016年第70号)：

一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题

营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：

土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款

注意：该计税依据计算方法，是国家税务总局为了方便纳税人计算给出的简化算法，并非强制要求纳税人必须采用的方法。

因此，根据上述两个文件，我们可以得出结论：房地产企业收到预收款的土地增值税预缴计税依据有两个：

计税依据一：

预收款-预收款中包含的增值税

即：预收款÷(1+适用税率或征收率);

计税依据二(简化算法)：

预收款-应预缴增值税税款

即：预收款-预收款÷(1+适用税率或征收率)×3%;

(适用一般计税方法计税的，按照9%的适用税率计算;适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。)

这两个计税依据都是国家税务总局明文规定的，都是正确的计算方法，纳税人可以在上述两个计税依据中自由选择其中一个。值得提醒的是，选择第二种计税依据得到的金额大于第一种，从而会导致计算出的应预缴土地增值税金额比第一种大。

举例：

某房地产公司为一般纳税人，其开发的房地产老项目选择一般计税，收到写字楼预售款1000万元时，应该预交多少土地增值税?(假设土地增值税预征率3%)

按照计税依据一计算得出应预缴土地增值税额：

1000万元÷(1+9%)×3%=27.52万元

按照计税依据二计算得出应预缴土地增值税额：

(1000万元-1000万元÷(1+9%)×3%)×3%=29.17万元

由此可见，土地增值税预缴的两种计税依据计算出来的结果完全不同。此例中，按照计税依据二的简化算法，企业将多预缴土地增值税1.65万元。

因此，企业进行土地增值税预缴时，应尽量选择对企业有利的第一种计税依据，若税务机关对此提出异议要求采用第二种计税依据时，企业可以依据国家税务总局公告2016年第70号第一条与其妥善沟通，维护企业的权益。

文章来源：中道财税      作者：马爱君