土地增值税清算是否计入车位销售收入

土地增值税是对出售或者以其他方式有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的行为所征收的税。出售或转让应当以办理相应产权为标志，产权发生转移即应缴纳土地增值税。

问题来了，产权未发生转移就不需要缴纳土地增值税吗?如《国家税务总局关于理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》（国税函〔2007〕645号）即规定：土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。

无产权车位销售也符合这种情形，是否也应缴纳土地增值税呢?实践中却是两种声音。如果可以多征税也就没有争议了，车位销售一般是收入成本倒挂，如果计入清算收入则成本也要扣除，有可能降低税负甚至要退税，这才是问题。所以实践应用无所谓对错，只在乎税多少。

有产权的地下车位销售视同其他类开发产品处理，纳入可售建筑面积计算，这一点全国各省市无异议。如果属于附赠，则随主产品确定产品类型可能有异议。

无产权车位计入清算收入有不同声音，看各地的政策规定如下：

1．海南省计入清算收入   

问：房地产开企业将车库或者停车位转让，其收入和成本如何确认?

答：（一）收入确认的问题

1．房地产开发企业与购房人通过签订销售合同出售或者附赠等方式约定，将车位、车库的权属转移给购房人的，取得的收入视同房地产转让收入，并入非普通住房转让收入。

2．对售房附赠车库、车位的，若合同中未分别计算房屋和车库、车位的销售价格，不再单独将车库、车位分割出来单独计价；若合同中分别计算房屋和车库、车位的销售价格，则车库、车位的价格作为非普通住宅收入。

（二）成本确认的问题

无论车库、车位是否拥有产权证，只要签订了销售合同或协议并取得了收入、则销售收入一并计入土地增值税的计税收入，车库的面积计入可售建筑面积，车库、车位相应的开发成本准予扣除。

2．新疆维吾尔自治区计入清算收入

《新疆维吾尔自治区地方税务局关于明确土地增值税相关问题的公告》（新疆维吾尔自治区地方税务局公告2016年第6号）规定：

四、关于车库（车位、储藏室等）问题

（一）能够办理权属登记手续的车库（车位、储藏室等）单独转让时，房地产开发企业应按“其他类型房地产”确认收入并计算成本费用。

（二）不能办理权属登记手续的车库（车位、储藏室等），按照《国家税务关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条第（三）项的规定执行。

3．山东省不计入清算收入

《山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法》（山东省地方税务局公告2017年第5号）第三十三条规定，房地产开发企业处置利用地下人防设施建造的车库（位）等设施取得的收入，不计入土地增值税收入，凡按规定无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的，准予扣除相关成本、费用。

4．青岛市计入清算收入

（1）《山东省青岛市地方税务局关于印发〈房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答〉的通知》（青地税函〔2009〕47号）中有这样的内容：

问：房地产开发企业将车库或者停车位转让，其收入是否计入房地产转让收入?

答：利用地下基础设施形成的停车场所，房地产开发企业与购房人签订合同，将停车场所法律法规规定期限内的使用权转移给购房人的，向购房人取得的收入视同房地产转让收入，并入非普通住房转让收入；

利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施计入扣除。

（2）《青岛市地方税务局关于印发〈房地产开发项目土地增值税清算业务指引〉的通知》（青地税函[2013〕44号）规定：

一、关于房地产开发企业（以下简称“开发企业”）转让房地产的收入确认时间

按照国家税务总局的有关规定，开发企业转让房地产，其收入确认时间是指：

（一）所销售的房地产，已收讫全部价款或者取得索取全部价款的凭据；

（二）对视同销售的房地产，其房地产的所有权发生转移；

（三）国家税务总局的其他规定。

开发企业转让房地产，无论其是否与受让方办理了房地产权属证书转移或变更登记手续，只要有合同、收据、发票、判决书、裁定书等证据，其转让行为实质发生、取得了相应的经济利益，并且受让方享有占有、使用、收益或处分该房地产的权利，税务机关应当视其为所有权转移。

二、关于转让车位、车库等配设施取得的收入

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法〔1995〕6号）第四条的规定，开发企业与业主签订销售合同，将房地产开发项目（以下简称“开发项目”）中的车位、车库等配套设施销售给业主取得的收入，税务机关应要求其当并入房地产转让收入计算土地增值税。

开发项目中既包括普通住宅又包括非普通住宅的，开发企业出售上述车位、车库、储藏室取得的收入，可分别按照普通住宅和非普通住宅的可售建筑面积占总可售建筑面积的比例进行分割后，对应计入普通住宅和非普通住宅的转让收入计算土地增值税。

可售建筑面积，是指开发企业向县级以上人政府房产管理部门办理登记可供销售的商品房的建筑面积。

（3）《关于贯彻落实〈山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法〉若干问题的公告》（青岛市地方税务局公告2018年第4号）关于人防工程相关问题规定：

自2017年9月21日起，房地产开发企业处置利用地下人防设施建造的车库（位）等设施取得的收入，不计入土地增值税收入。凡按规定将地下人防设施无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的，准予扣除相关成本、费用；未无偿移交给政府、公共事业单位的地下人防设施，其相应成本不允许扣除。人防工程成本按照建筑面积占比法，在不含室内（外）装修费用的全部建筑安装工程费中计算。室内（外）装修费用未能单独核算归集或划分不清的，在计算该成本时，不得从全部建筑安装工程费中剔除。

5．湖北省计入清算收入

（1）《湖北省地方税务局关于印发〈湖北省房地产开发企业土地增值税清算管理办法〉的知》（鄂地税发〔2008〕207号）规定：

第十七条　对公共配套设施费扣除范围的确定。对清算项目中必须建造的，但不能转让的非营利性的社会公共事业设施所发生的支出，如居委会（或社区）和派出所用房、会所、停车场（库）、场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯、公共厕所等公共设施，由于各项开发项目配套设施情况不同，必须先确定允许扣除的配套设施面积后再计算分摊。对公共设施的扣除，在进行土地增值税清算时，按以下原则处理：

（四）对于停车场(车库)，仅转让使用权或出租使用期限与建造商品房同等期限的，应按规定计算收入，并准予扣除合理计算分摊的相关成本、费用。

（2）《湖北省地方税务局关于房地产开发企业土地增值税清算工作若干政策问题的通知》（鄂地税发〔2008〕211号）规定：

七、关于地下人防设施清算处理问题

对于房地产公司在开发产品中按政府规定建造的地下人防设施，其成本、费用可以扣除。对加以利用的地下人防设施，在扣除成本、费用的同时，对其取得的收入也应纳入核算增值额。

（3）《湖北省地方税务局关于进一步规范土地增值税征管工作的若干意见》（鄂地税发〔2013〕44号）规定：

六、关于地下建筑物土地成本分摊问题

房地产开发项目在取得土地使用权时，申报建设规划含地下建筑，且将地下建筑纳入项目容积率的计算范畴，并列入产权销售的，其地下建筑物可分摊项目对应的土地成本。如交纳土地出让金的非人防地下车库，在整个开发项目的土地使用证中会标明地下车库的土地使用年限和起止日期，同时取得“车库销售许可证”，在计算地下车库土地增值税扣除项目时可分摊土地成本。其他不纳入项目容积率计算范畴或不能提供与取得本项目土地使用权有关联证明的地下建筑物不进行土地成本分摊。

6．河南省计入清算收入

《河南省地方税务局转发关于土地增值税清箅有关问题的通知》（豫地〔2010〕202号）规定：

五、关于地下室、车库的归属问题

房地产开发企业对购房者随房屋一并购买的地下室、车库，在征收土地增值税时，为了简化计算，销售房屋为普通标准住宅的，地下室、车库按照普通标准住宅确定；销售房屋为非普通标准住宅或其他房地产项目的，地下室、车库按照非普通标准住宅或其他房地产项目确定。

房地产开发企业对购买者未购买房屋但单独购买了地下室、车库、阁楼的，按照其他房地产项目征收土地增值税。

7．浙江省计入清算收入

问：房地产开发项目中转让使用权的车库(车位)是否征收土地增值税?

答：根据《土地增值税暂行条例》第二条及《土地增值税暂行条例实施细则》第二条规定：以出售或者其他方式有偿转让房地产并取得收入的行为，应按规定缴纳土地增值税。

因此对房地产开发项目中配套的车库(车位)，如转让使用权或提供车库(车位)长期使用权且使用年限和房地产的使用年限相同的，其取得的收入应并计房地产开发销售收入，并准予扣除合理计算分摊的相关成本、费用，按规定计算征收土地增值税。

8．宁波市计入清算收入

《宁波市地方税务局关于宁波市土地增值税清算若干政策问题的补充通知》（甬地税二〔2010〕106号）规定：

七、清算时房地产类型的分类计算问题

对房地产清算项目暂按以下四种房地产类型分别计算增值额和增值率：

第一类：普通住宅。

第二类：除低层住宅、普通住宅外的其他住宅。

第三类：除单体别墅外的低层住宅、办公用房、商业用房、车库、车位等。

第四类：单体别墅。

汪：1．“普通住宅”的认定：市区按照甬政办发〔2005〕104号文公布的标准执行，其他各地按照当地政府公布的标准实施。

2．低层住宅指按照国家建设部建标〔1999〕76号规定，有天有地、一般为一层至三层的住宅（但不限于三层）。

八、地下车位共用面积的分摊问题

为便于掌握和计算，地下车位共用面积应与其他共用面积一起合并分摊到整个清算项目的可售面积中。

九、车位、车库、车棚成本的核算问题

车位、车库、车棚成本的核算，暂按照以下原则处理：

1．对有产权且能够转让的车位、车库等，其核算按照本文第七条清算类型第三类计算；

2．对没有产权或不能转让的车位、车库、车棚等，其核算跟随主体建筑走，但不并入房屋面积。

9．天津市计入清算收入

《天津市地方税务局关于土地增值税清算有关问题的公告》（天津市地方税务局公告2015年第9号）规定：

十二、关于房地产开发项目中地下车库（位）是否参与土地增值税清算的问题

符合下列情形之一的地下车库（位）可参与整体清算：

（一）转让使用权年限与所售商品房占地使用年限一致的；

（二）转让永久使用权的；

（三）随销售商品房附赠使用权的。

上述情况仅限于房地产开发企业将其建造的，符合规划要求的地下车库（位）转让给项目业主的为行为。

在进行土地增值税整体清算时，地下车库（位）按已转让比例归集收入和成本，其单位成本不含取得土地使用权所支付的金额。若房地产开发项目按照普通标准住宅、非普通标准住宅等其他类型房地产分别核算增值额时，其已转让的地下车库（位）应按不同类型房地产的销售比例分别归集收入和成本。

10．河北省计入清算收入

问：房地产项目中同时包含多种产品类型，依据什么原则来分别计算增值额?

答：房地产开发项目中同时包含住宅、商铺、车库等不同类型产品的，应划分为普通住宅、非普通住宅、其他（商铺、车库等）三类分别计算增值额。

房地产开发商与购房者签订地下室、车库转让合同的，其收入计征土地增值税，其成本费用允许按照对应配比原则在土地增值税清算中扣除。对于赠送地下室、车库的情形，按购买房地产的金额一并核算，收入不再区分类型，其成本费用归集到购买的房地产类型进行扣除。

11．江苏省不计入清算收入

（1）《江苏省地方税务局公告关于土地增值税若干问题的公告》（苏地税规〔2015〕8号）规定：

三、关于人防工程成本费用扣除问题

依法配建并经验收合格的人防工程，允许扣除相关成本、费用。

四、关于车库（车位、储藏室等）问题

（一）能够办理权属登记手续的车库（车位、储藏室等）单独转让时，房地产开发企业应按“其他类型房产”确认收入并计算成本费用。

（二）不能办理权属登记手续的车库（车位、储藏室等），按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条第（三）项的规定执行。

（2）江苏省土地增值税政策口径解答（三）中有这样的内容：

二、车库（位）

1．问：车库（位）在计算土地增值税时如何确认收入和成本、费用?

答：就我们目前了解的情况，车库（位）存在三种情形：

一是、利用地下人防设施作为车库（位）的，产权是不明确的，因不涉及转让，不属于土地增值税的征收范围，不确认相关收入，也不能扣除相关的成本、费用。地下人防设施的面积以人防部门实地标注的面积为准，相关的成本、费用可参照人防定额站确定的标准。同时，因无法建造地下人而缴纳的易地建设费在计算土地增值税时也不能予以扣除。

（理由如下：第一，按照人防法的规定，新建房必须按规定配建地下人防设施，平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。这是房开企业的法定义务。第二，发改委对房地产开发项目的立项批文中不包括地下人防设施的内容，建造地下人防的面积及相关标准等另有立项批文予以明确。第三，单建的人防工程不征收土地增值税，配建的地下人防同样不属于土地增值税的征收范围。目前，各地对地下人防的成本、费用都是予以扣除的，而对房开企业以长期租赁形式取得的收益是否确认收入存在不同的看法，现全省统一将人防拿出来可能需要一定的缓冲期，请各地做好解释工作，尽快实现。）

二是、作为公共配套设施使用的车库（位），按规定是不得转让的。若建成后移交给物业公司管理的，其收入已含在房价中，准予扣除相关的成本、费用。若房开企业建成后未移交给物业管理，而是以自身名义出租给业主使用的，无论租赁期为多少年，不确认相关收入，不扣除相关成本、费用。

三是、两证齐全、可有偿转让的车库（位），包括地上单独建造的车库和部分地下车库（位）。清算时，按已转让部分确认收入，并扣除相应的成本、费用。

（3）江苏省土地增值税政策口径解答（四）中有这样的内容：问：地下人防的成本确认，外省（市）是怎么操作的?

答：上期口径解答明确全省统一对利用地下人防设施作为车库（位）的，不确认相关收入，也不能扣除相关的成本、费用。同时明确不能扣除易地建设费。为慎重起见，日前请示了总局，得到的答复是对无法按规定将建成的人防设施移交给人防门的，不能扣除相关成本、费用。经了解，北京市统一明确了建成后地下人防设施的移交规定，房开企业按规定移交的予以扣除相关成本，不移交的不扣除。

就目前了解的情况，我省尚无统一的人防移交规定，现对利用地下人防设施作为车库（位）的规定，暂作如下规定：一是允许扣除易地建设费。二是对已有相关移交规定的地级市，若房开企业将建成后的人防设施按规定移交给人防部门的，按照国税发〔2006〕187号的规定允许扣除相关的成本、费用；无相关移交规定的地级市，因地下人防设施始终由房开企业使用、收益，不属于转让，也不符合国税发〔2006〕187号第四条第（三）项中“建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营业性社会公共事业的”规定，不扣除相关成本和费用。

12．常州不计入清算收入

《常州市地方税务局关于土地增值税若干征税问题的处理意见（二）（常地税一便函〔2013〕2号）规定：

  4．无产权车库(车位)清算后销售确认问题

房产企业通过与业主签订转让无产权车库(车位)永久使用权、无固定期限或与房屋同期限让渡使用权等形式的转让协议，一次性收取固定年限使用费，其实质并未发生房屋所有权的转移。除原已开具销售不动产发票作收入处理情形外，该收入不属于土地增值税征收范围，不计入清算后继续销售收入，也不计入销售面积扣除成本费用。

   八、公共配套设施费

1．人防工程问题

常政发〔2007〕136号规定“新建民用建筑依法按规定比例修建的防空地下室（以下统称依法配建的人防工程）的所有权属于国家。履行人防法定义务以外建设的具有防空功能的地下民用建筑（达到人防工程战术技术要求的最低标准）的所有权属于投资者。”“国家投资建设的人防工程和依法配建的人防工程，由人防主管部门负责申办房地产登记；履行人防法定义务以外由社会投资者出资建设的具有防空功能的地下民用建筑，无论是单建式还是结建式，由投资者负责房地产登记。”房地产企业依法配建的人防工程移交人防主管部门的，其成本费用可以扣除。经咨询民防局，依法配建的人防工程应具备以下资料：

（1）人防工程建设许可文件；

（2）标注人防面积的地下室总平图；

（3）人防工程的测绘报告；

（4）竣工验收证明书；

（5）人防工程交接登记表。

房地产企业在缴纳人防工程易地建设费后取得依法配建人防工程所有权的，在有偿转让计算收入时扣除相应的成本、费用。

  （2）《关于土地增值税若干征税问题的处理意见》（异地税一便函〔2012〕5号）规定：

      1．关于土地增值税清算时不能办理产权登记的房产的处理

      房地产开发企业在开发项目中建造的不能办理产权登记的房产，在计算土地增值税时按以下原则处理：

（1）建成后无偿移交全体业主的，其成本、费用可以扣除；

（2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；

（3）建成后有偿转让其使用权、但不转让所有权的，不属于土地增值税征税范围，其收入不计入土地增值税应税收入，其相关成本、费用也不得计入扣除项目金额。

5．在计算土地增值税时，地下建筑物成本如何处理?

地下建筑可作为物业管理用房、储藏室和车库等用途，从计算土地增值税的角度，地下建筑物可划分为四类：一类是未经许可建设的地下建筑，二类是作为公共配套设施（包括可扣除的人防设施）的地下建筑，三类是可售地下建筑，四类是许可建设但不属于公共配套设施且无法办理产权证（销售、预售许可证）地下建筑。

对未经许可建设地下建筑，在计算土地增值税时，不作为扣除项目金额。

对作为公共配套设施（包括可扣除的人防设施）的地下建筑，按规定予以扣除.

对可售地下建筑面积，按照已售面积配比扣除。

对于许可建设但不属于公共配套设施且无法办理产权证（销售、预售许可证）的下建，房产企业一般通过业主签订转让永久使用权、无固定期限或与房物屋同期限让渡使用权等形式的转让协议，一次性收取固定年限使用费，其实质并未发生房屋所有权的转移。土地增值税只对转让的房地产征收土地增值税，不转让的不征税，因此其收入不属于土地增值税征收范围，相应的成本也不予扣除。计算其成本时，分两步确认下列成本：

第一步计算各类型地下建筑物成本，考虑到我市地下人防、地下车库均可以办理国有土地使用权证书，因此在计算土地增值税时，应按照占地面积法或者总建筑面积法分摊取得土地使用权所支付的金额，土地征用及拆迁补偿费也按照土地成本的分摊方法计算。对于其他房地产开发成本，如果纳税人在会计核算时，能够直接准确归集的，按照直接归集的成本确定；对于未能直接归集开发成本的，则应当按照地下建筑物面积占该项目总建筑面积比例计算分摊开发成本。

第二步加上应分摊的可扣除公共配套设施成本，按照各地下建筑物面积占该项目剔除可扣除公共配套设施面积后的总建筑面积比例计算各类型地下建筑物应分摊的公共配套设施费。

（3）常州市地税局法规处土地增值税清算政策解读中有这样的内容：

问：车库（位）在计算土地增值税时如何确认收入和成本、费用?

答：就我们目前了解的情况，车库（位）存在三种情形：

一是，利用地下人防设施作为车库（位）的，经省局请示总局答复如下，对无法按规定将建成的人防设施移交给人防部门的，不能扣除相关的成本、费用。因此，省局对我省利用地下人防设施作为车库（位）暂作如下规定：对已有相关移交规定的地级市，若房开企业将建成后的人防设施按规定移交给人防部门的，按照国税发[2006〕187号的规定允许扣除相关的成本、费用；无相关移交规定的地级市，因地下人防设施始终由房开企业使用、收益，不属于转让，也不符合第四条第三条无偿移交给政府、公用事业单位用于非营业性社会公共事业的规定，不扣除相关成本和费用。

二是，作为公共配套设施使用的车库（位），按规定是不得转让的。若建成后移交给物业公司管理的，其收入已含在房价中，准予扣除相关的成本、费用。若房开企业建成后未移交给物业管理，而是以自身名义出租给业主使用的，无论租赁期为多少年，不确认相关收入，不扣除相关成本、费用。

三是，两证齐全、可有偿转让的车库（位），包括地上单独建造的车库和部分地下车库（位）。清算时，按已转让部分确认收入，并扣除相应的成本、费用。

13．黑龙江省不计入清算收入

《黑龙江省地方税务局关于土地增值税清算工作有关业务问题的通知》（黑地税函〔2010〕33号）规定：

四、关于停车位收入征收土地增值税问题

房地产开发企业出租停车位，所有权未发生转移的，不应征收土地增值税；所有权发生转移的，应视同销售不动产，按照有关规定征收土地增值税。

14．辽宁省不计入清算收入

（1）《辽宁省地方税务局转发国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（辽地税函[2009〕188号）规定：

一、关于出租地下停车位问题

对房地产开发企业长期出租地下停车位、一次性收取的租金相当于停车位销售价值的，视同销售，征收土地增值税。

（2）《辽宁省地方税务局关于明确土地增值税清算有关问题的通知》（辽地税函〔2012〕92号）规定：

五、关于地下停车位等取得收入和清算扣除问题

转让有产权地下停车位取得的收入，计入土地增值税收入，地方税务机关允许其成本费用按照对应配比原则在土地增值税清算中扣除。

无产权地下停车位取得的收入，不计入土地增值税收入，其成本费用地方税务机关在土地增值税清算中不允许扣除。其他无产权的建筑物等比照执行。

《辽宁省地方税务局转发国家税务总局关于印发〈土地增值税清箅管理规程〉的通知》（辽地税函〔2009〕188号）第一条停止执行。

15．大连市不计入清算收入

（1）《大连市地方税务局关于土地增值税征收管理若干问题的公告》（大地税公告〔2014〕1号）规定：

四、转让无产权地下车库（位）征收土地增值税

房地产开发企业转让其利用地下基础设施形成的不可售的地下车库（位），取得的转让收入不预征税款，也不计入清算收入。同时，该不可售库（位）应分担的开发土地和新建房及配套设施成本、开发土地和新建房及配套设施费用等不得计入扣除。其他未列入可售范围的建筑物等比照执行。

（2）《辽宁省大连市地方税务局关于进一步加强土地增值税清算工作的通知》（大地税函〔2008〕188号）规定：

土地增值税扣除项目中的公共配套设施，是指根据政府或政府相关部门的要求，房地产开发项目中必须建造且无偿转让给相关单位或主使用的、非营利性的公共事业设施。非营利性的公共事业设施主要是指：物业管理用房、人防设施、变电站、热力站、水厂、居委会、派出所、托儿所、幼儿园、学校、医院、邮电通讯、公共厕所、无偿供全体业主使用的车位、车库、会所等房产。

纳税人开发的，无偿供物业管理等部门使用的经营用房产、设施，如全体业主实际享有占有、使用、收益或处分该房产、设施权利的，允许计入公共配套设施；如地产开发企业或物业管理部门实际享有占有、使用、收益或处分该房产、设施权利的，不允许计入公共配套设施，且在对整个项目进行土地增值税清算时，亦不得列入清算范围，其分摊的土地成本、各项开发成本、费用、税金等，不得在清算时扣除。

16．吉林省不计入清算收入

2014年6月19日全省土地增值税清算工作会议上明确土地增值税有关业务问题，全省统一执行不另行发文：

1．关于开发企业有偿转让建造的地下车位（库）如何征收土地增值税问题依据；吉地税函〔2012〕54号文件规定，房地产开发企业有偿转让有产权的地下车（库），应计算土地增值税收入，并准予扣除相应的成本和费用。房地产开发企业将开发的无产权的地下车位（库）出租或自用，产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时，不列入收入，不扣除相应的成本费用。

解读：

从我们了解到情况看、全省各地执行不一，有的地区没有按照省局的文件执行，对没有产权的地下车位有偿转让征收了土地增值税。

目前，营业税对于地下车位有偿转让明确为按照服务业租赁税目征收营业税，而非销售不动产营业税。

我们的意见是在全省范围内要统一政策执行的口径，避免引起纳税人歧义，减少执法风险。

17．贵州省不计入清算收入

《贵州省土地增值税清算管理办法》（贵州省地方税务局公告2016年第13号）规定：

第三十四条房地产开发企业销售房地产时向购买方附赠的同一房地产开发项目车库（位）或其他开发产品并在售房合同(协议)中注明的，以售房合同记载的总金额确认销售收入。

房地产开发企业单独销售无产权的车库（位）等不能办理产权的其他房地产的，不确认土地增值税计税收入，不扣除相应的成本和费用。

18．西安市不计入清算收入

《关于明确土地增值税若干政策问题的通知》（西地税发〔2010]235号文件发布）规定：

十七、车位、车库、车棚成本的核算问题

车位、车库、车棚成本的核算，暂按照以下原则处理：

1．对有产权且能够转让的车位、车库等，其核算作为转让不动产同其他不动产一样计算土地增值税；2．对没有产权或不能转让的车位、车库、车棚等，其取得的使用权租金收入不作为转让房地产收入，其分摊的成本、费用、税金等不允许作为扣除项目进行扣除。

19．江西省计入清算收入

《国家税务总局江西省税务局关于土地增值税若干征管问题的公告》（国家税务总局江西省税务局公告2018年第16号）就地下车库（位）的清算问题规定，自2018年6月15日起：

（一）销售地下车库（位）取得的收入，不论开具何种票据．均计入“其他类型房地产”的转让收入。

（二）对利用地下人防设施改造成地下车库（位）的，其成本费用归集到公共配套设施费中一次性扣除。

（三）对单独建造地下车库（位）的，其建造过程中发生的成本费用参照本公告第三条确定的原则进行集中分摊。已售地下车库（位）面积为已售出的每个车位面积的总和。

20．广西不计入清算收入

《广西壮族自治区房地产开发项目土地增值税管理办法(试行)》（广西壮族自治区地方税务局公告2018年第1号）规定：

第八条　　项目同时涉及多种房产类型的，应按照国家税务总局的规定，统一划分普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产三大类别。

纳税人转让的配套设施按照其他类型房地产进行预征和清算。

配套设施是指有偿转让产权的车库、车位、杂物房、储藏室、阁楼等不动产。

文件解读：自2018年5月1日起，转让车库、车位、杂物房、储藏室、阁楼等不动产取得收入，发生产权转移取得产权证明的，应按规定征收土地增值税；虽取得收入但未取得产权证明的不征收土地增值税。

21．广东不计入清算收入

《国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程》（国家税务总局广东省税务局公告2019年第5号）规定：

利用地下人防设施建造的车位，建成后产权属于全体业主所有或无偿移交给政府的，其成本、费用予以扣除；有偿转让且能办理权属转移登记手续的，应计算收入，并准予扣除成本、费用；不能办理权属转移登记手续的，不计算收入，不予扣除相应成本、费用。

不能办理权属转移登记手续的人防车位，其建筑面积按照人防设施竣工验收备案文件确定，其不予扣除的成本按照建筑面积比例在不含室内（外）装修费用的建筑安装工程费中计算。

文章来源：李龙地产财税服务