房地产企业销售商品房的核算

一、房地产开发企业销售收入的概述

（一）收入的构成

房地产开发企业的销售收入是指开发企业在生产经营活动中由于房地产开发、销售商品和提供劳务取得的收入，收入分为主营业务收入和其他业务收入。

主营业务收入：土地转让收入；商品房销售收入；配套设施销售收入；代建工程结算收入；出租开发产品的租金收入。

其他业务收入：商品房售后服务收入；材料销售收入；无形资产转让收入；固定资产出租收入。

（二）收入确认时点

根据收入来源不同，收入确认时点也有不同分类：

第一类：房地产开发企业转让、销售土地和商品房，应在土地和商品房已经移交，已经将发票、结算单提交给业主时，作为销售实现；

第二类：代建的房屋：应在房屋和工程竣工验收，办妥财产交接手续，并将代建房屋和工程价款结算账单提交委托单位时，作为销售实现；

第三类：采用赊销或分期收款销售办法销售土地和商品房（现房）可以按照合同约定的收款时间分次转为收入，前提是房屋已经移交给买主。

第四类：房地产开发企业出租开发产品，应该在出租合同规定日期收取租金时，做为收入实现，及时未收到租金也应该确认收入。

（三）成本结转

对房地产企业来说成本是核心，与成本相关的资料一般涉及房地产销售合同、认购协议、销售清单、施工合同、结算单等资料，涉及的部门有工程部、销售及预算等多个部门。

首先整理销售资料，确认销售收入（销售清单金额是否与预收账款科目金额一致，销售清单上应该有房屋面积、销售单价、销售总价、已收款和欠款金额，算出平均售价）；

第二步：整理工程施工合同清单和结算单；

这个步骤比较麻烦，施工合同比较多，有的有结算单，有的没有；可以把合同按照土地征用费及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、配套设施费等类别，列出清单；清单台账一般有合同编号、合同名称、合同金额、增加减少金额、结算数。最终确定出所有合同的结算数。

第三步：将整理好的合同清单和账面金额进行核对；

借：开发产品

贷：开发成本

第四步：计算开发产品成本单价，结转开发成本到销售成本中；

借：主营业务成本

贷：开发产品

第五步：结转损益

二、商品房销售核算

由于现在的房地产企业大多选择期房销售，就是先卖房子后移交，所以收入确认时点要晚于资金收到时间，接下来也主要以这种方式进行说明核算。

1.收入确认条件

再次强调下收入确认时点，老准则关于收入确认的规定我认为还是透彻和实用：销售方在将商品所有权上的重要风险和报酬转移给买方，不再对该商品实施继续管理权和实际控制权，与交易相关的经济利益能够流入企业，相关收入和成本能够可靠计量，确认收入。

房地产企业的收入确认具备的条件：

1.工程竣工并通过有关部门验收，具体附件就是有关部门发放的“竣工备案表”；

2.实际销售面积符合合同规定：取得面积测绘表，按实测面积计算房产总价；

3.完成房屋交付手续或购房者已经接到书面交房通知，且购买方在通知确定的交付时限结束时无理由退房；附件有：钥匙委托保管书、邮寄的留邮局回执、报纸的留报纸原件、传真和电话的留记录和回单。

4.履行了售房义务，价款已取得或者确信可以取得；

5.成本能够可靠地计量，工程成本已结算完毕或虽未结算但可以按确定的工程完工量准确预估。

2.账务处理

收到预售款时：借：银行存款

贷：预收账款-楼栋-房号

交房时：

借：预收账款-楼栋-房号

贷：主营业务收入

3.特殊的小场景

（1）会员费或诚意金：在《签订商品房认购协议书》之前收取的款项，最后退还或者转做购房款，在其他应付科目核算。要么退换红冲，要么转入预收账款；

（2）销售定金：是在签订商品房销售（预售）合同前收取的款项，一般不退回，直接转购房款。是在企业取得预售房许可证并与客户签订商品房认购协议的基础上收取的款项，实质上属于销售款的一部分，定金应该在预收账款-销售定金科目下核算。

配套设施开发成本的核算

一、配套设施的种类及归集原则

（一）配套设施的分类和定义

房地产开发商品房的配套设施，一般可分为两类：

第一类：在商品房小区内不能有偿转让的公共配套设施：如水塔、居委会、派出所、幼儿园、自行车棚等；

第二类：能有偿转让的城市规划中的规定的大配套设施项目：如营业性公共配套设施（商店、银行、邮局等）；小区内非营业性的配套设施（如中小学、文化店、医院）

小知识点：好多朋友可能弄不清啥叫大配套、啥叫小配套、啥叫公共配套设置，这里我跟大家简单的距离概况下，大家就明白了，实际工作遇到时，触类旁通。

公共配套设施：主要是指市政公用设施及绿地，包括道路、公交站场、环卫设施、各类公用管线（自来水、电力、电信、燃气、热力、有线电视、雨水、污水等）及相应的建筑物、构筑物和绿地（包括公园、小游园、组团绿地等）设施。投入费用较多的一般就是水电气暖的配套费。

其中公共配套设施在行业内又有大配套和小配套的称呼差异，区分他们的标准：一般商品房住宅开发，在规划图上会用红线画一个规划控制线，因为是红色的，一般业内叫红线，红线内是小区，红线外是小区以外的。

故而在红线内（小区内）的配套设施叫做小配套，需要开发商自行委托施工单位设计施工；

红线外（小区外）的配套设施叫做大配套，一般通过交钱给政府，由政府统一安排施工。

（二）配套设施支出的归集原则

简而言之：能有偿转让的直接在开发成本——配套设施开发成本中归集，一般不再分配，直接转成本了；不能有偿转让能直接计入或者区分核算对象的，则直接计入相关房屋的开发成本中，计入开发成本——房屋开发成本科目归集、不能直接计入某项核算对象的，则先在开发成本——配套设施开发成本中归集，然后再分配到房屋开发成本中。

配套设施和房屋成本一样都是有六个成本项目：土地费用、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费、开发间接费；故而在实际公司科目设置的时候一般以六项成本为明细科目，以房屋类别为核算维度。

但是在实际核算过程中，为了简化核算手续，配套设施费和开发间接费，可以不用再设置配套设置的核算维度，不对配套设施进行分配，直接计入相关房产成本中。

（三）配套设施开发成本的核算

1.借：开发成本——土地成本-配套设施

贷：银行存款、应付账款-应付工程款

2.借：开发成本——房屋

贷：预提费用——配套设施费

如预提配套设施费大于或小于实际开发成本，可将其多提数或少提数冲减有关开发产品成本或作追加的分配。如有关开发产品已完工并办理竣工决算，可将其差额冲减或追加分配于尚未办理竣工决算的开发产品的成本。

开发间接费用的核算

一、开发间接费用的构成

定义：房地产开发企业项目公司在商品房开发现场组织管理开发商品房发生的各项费用。这些费用属于直接为商品房建造而发生的费用，但不能确定其属于具体前五项成本中的某一项（上一篇文章提到的）。为了简化核算手续，将它先记入“开发间接费用”科目，然后按照适当的分配标准，将其分配到前五项开发成本中。

开发间接费用主要有如下列支项目：

1.工资：现场管理机构-项目部行政、技术、经济、服务等人员的工资、奖金、津贴；

2.福利费：上述人员工资的一定比例提取（目前是14%）；

3.折旧费：项目部使用的固定资产房屋、设备、仪器等提取的折旧费；

4.修理费：上述固定资产发生的修理费；

5.办公费：现场项目部办公用的文具、纸张、印刷、邮电、书报、会议、差旅交通、烧水和取暖用煤等费用。

6.水电费：项目部各管理部门耗用的水电费；

7.劳动保护费：项目部员工劳动保护用品的购置、摊销；供员工使用的保健营养品、防暑饮料、洗涤肥皂等购置费用或补助费，以及工地员工洗澡、饮水的燃料等费用。

8.周转房摊销：指安置拆迁居民周转使用的房屋计提的摊销费。

9.利息支出：为建造商品房借入资金所发生的而不直接计入某项开发成本的利息支出和手续费，冲减相应的暂存银行而发生的利息收入。开发完成后计入财务费用，计入当期损益。

10.其他

二、开发间接费用核算内容

（一）日常归集

借：开发间接费用-上述（1-10）

贷：银行存款、应付工资/福利费、累计折旧、长期待摊费用等

（二）每月底分配

为了简化核算防止重复分配也为了税负最优，只对有关商品房、可有偿转让的配套设施进行分配。

分配比例一般按照，各开发项目（产品、比如细的话可以到楼号，也可以根据用途分商品房、大配套等）累计发生的直接成本（前五项的和）占项目全部直接成本之和的比例来分。

分录一般为：借：开发成本——商品房成本

——配套设施开发成本

贷：开发间接费用   

文章来源：会审笔记