房地产能否销售人防车位

 1、法院判例笔记 

   人防车位实务中存在很多争议，人防车位是所有权和收益权进行了剥离，收益权归属原则为“谁投资、谁受益”，国家也鼓励利用人民防空工程为经济建设和人民生活服务。法院判例支持开发商具备销售人防车位的权利，建成的人防设施，未计入小区公摊面积，由业主共同分摊，所以开发商是小区车位的投资、建设者，依法有权以出租、供他人有偿使用等方式处置车位。

    法院认为：《车位使用协议》本质上不属于租赁合同，双方协议约定的车位使用期限并非租赁期限，本案不适用《中华人民共和国合同法》第二百一十四条中关于“租赁期间超过二十年的，超过部分无效”的规定。协议中约定车位使用期限与土地使用期限相同，不违反法律、行政法规的强制性规定。

2、结合税务实务

（1）增值税：根据财税（2016）36号《销售服务、无形资产、不动产注释》三、销售不动产。转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。增值税即按照实质重于形式的原则，如果购买方取得了不动产的占有、使用、收益、分配等权力，仍应按照出售不动产处理。

（2）土增税：人防车位销售行为应纳入土地增值税清算范围。根据187第四条，建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。【总局财产行为税工作周报的观点】

（3）房产税：这块实务中不少税务机关非常纠结及较真，认为要补缴房产税。①从法院的判例来看，法院是认定其实质上不是租赁合同，不违背合同法的相关限制，以及使用期限与土地使用期限相同是不违法的情况，以及将很清晰的明确其业务的关系。同时增值税，土增税均从实质原则入手，回归物权的几个特征进行判定，收益，占有，使用，分配等权利。②根据《人民防空法》《物权法》第五十二条的规定，人防工程的产权为国有，开发商既不是人防工程的所有人或承典人，也不存在产权未确定的情况，因此，房地产企业不是纳房产税的纳税义务人。撑死而言，这个行为也就是房产税下的转租行为，转租行为无需纳税。

【判例文书】

安徽省蚌埠市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2021)皖03民终2331号

上诉人（原审原告）：蒋*俊,男,1981年11月16日出生,汉族,住安徽省蚌埠市。

委托诉讼代理人：詹*,安徽径桥(蚌埠)律师事务所律师。

被上诉人(原审被告)：蚌埠海亮投资有限公司，住所地安徽省蚌埠市海亮城市广场一号楼409，统一社会信用代码91340300082245000W。

法定代表人：肖*，该公司总经理。

委托诉讼代理人：叶*,安徽淮河律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张*曼,安徽淮河律师事务所律师。

上诉人蒋*俊因与被上诉人蚌埠海亮投资有限公司（以下简称海亮公司）车位纠纷一案，不服安徽省蚌埠市蚌山区人民法院（2021）皖0303民初1036号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月2日立案后，依法组成合议庭，于2021年9月2日公开开庭进行了审理。上诉人蒋*俊的委托诉讼代理人詹峰，被上诉人海亮公司的委托诉讼代理人叶磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

蒋*俊上诉请求：撤销一审判决，改判支持蒋*俊一审诉讼请求。事实和理由：一审判决适用法律错误。一、一审判决认定本案车库含线宽度为2.39米，未达到2.4米，违背我国强制性国家标准(GB5768.2—2009)《道路交通标志和标线》第3部分：道路交通标线规定。其中白线作为警告、禁令规定是蒋*俊认为所谓的停车位宽度是指车位划分线中线之间的距离。一审判决不仅没有考虑车辆实际使用状况能否达到蒋*俊购买车库的使用目的，反而错将22.5厘米白线划入车库宽度，实则违背了法规强制性规定。二、一审判决错误认定合同效力的规定。根据双方的合同明确双方转让的是车位使用权和使用权年限，该《补充协议》符合租赁合同特征，因此该协议名为使用权转让合同，实为租赁合同。应该适用最长期限为20年的法律规定。据此，蒋*俊认为海亮公司所提供的《补充协议》实则是份“以租代售”合同，故意规避《人防法》中强制性规定，应属无效合同，或者起码超出20年租期的部分是无效约定。综上，请求支持蒋*俊上诉请求。

海亮公司辩称，一、蒋*俊认为一审法院适用法律错误的主张不能成立。国家标准(GB5768.2—2009)《道路交通标志和标线》在总则中明确规定适用于公路、城市道路和用于公众通行的场所等各类道路上交通标志的制作和设置，而不适用于相对封闭的地下车库的车位间分界线的制作和设置。道路上交通标志和标线的目的为引导道路使用者有秩序地使用道路，以促进道路交通安全、提高道路运行效率的基础设施，用于告知道路使用者道路通行权力，明示道路交通禁止、限制、遵行状况，告示道路状况和交通状况等信息。而小区地下车库中的车位分界线是用于界别相邻车位的使用区域，标识停车位位置，两者目的显然不同。交通行为人违反公共道路标线可能会受到交通管理部门的行政处罚，但车主在地下车库内停车压到车位线，不可能因此受到行政处罚。因此，蒋*俊的该条上诉主张并不能成立。蒋*俊主张海亮公司所提供的车位条件完全许可最小能达到线内2.4米的宽度，该主张与现实不符。小区地下停车位的配备数量并非随意设置的，而是建设单位根据小区建筑面积、住户数量进行合理配置并报规划管理部门备案，含线宽度2.4米，已经完全可以满足正常小型车的停车需求。蒋*俊是否办理车位接收手续，并非解除合同的理由。二、蒋*俊认为一审法院错误认定合同效力的主张也不能成立。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条第二款规定，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条规定，涉案人防车位是由海亮公司开发建设，海亮公司作为建设投资者，依照前述法律规定，在不影响防空效能前提下，有权进行管理、使用并收益。蒋*俊是在知悉案涉车位属人防工程性质之情形下，自愿与海亮公司签订，协议内容并不违反法律禁止性规定，协议本身合法有效。蒋*俊应禁止反言。《商品房买卖合同之补充协议（人防车位）》约定海亮公司将涉案人防车位提供给蒋*俊使用三年，三年后由蒋*俊继续免费使用。协议约定使用期为三年，未超出规定期限，该免费续约措施系海亮公司为保障蒋*俊车位使用权稳定性而为之提供便利的举措，并不违反法律、行政法规的强制性规定。根据最高人民法院公布的（2020）最高法民申4493号案例，认定地下车库兼具有人防工程性质，其所有权属于国家，依法不得转让，但地下车库的使用权可以转让流通。法律并未禁止人防工程使用权的转让，转让地下车库使用权并未损害国家利益，肯定了使用权转让行为的合法性。综上，一审法院事实认定清楚，判决依据的证据确实充分，适用法律正确，请法院依法驳回蒋*俊的上诉请求，维持一审判决。

蒋*俊向一审法院起诉请求：1、判令解除双方签订的《商品房买卖合同》之补充协议（人防车位）合同；2、判令海亮公司返还蒋*俊购买车位款80000元，并赔偿蒋*俊损失3000元（按80000元银行贷款利率计算，自2019年6月30日起算到2020年6月28日，此后至海亮公司实际给付完毕之日期间利息也由海亮公司承担）；3、本案诉讼费用由海亮公司承担。

一审法院认定事实：2019年3月30日，蒋*俊、海亮公司签订了一份《〈商品房买卖合同〉之补充协议（人防车位）》，约定“甲方：蚌埠海亮投资有限公司乙方：蒋*俊鉴于乙方与甲方签订了《商品房买卖合同》，约定由乙方购买甲方开发的位于龙湖路与××路交口××御花园项目××单元××号房屋，甲方同意乙方有权使用该项目区划内甲方指定的车位，但甲方不提供和不办理该车位的任何权证，根据人防法律规定，如政府发布紧急命令，政府可统一集中管理，无偿征用；乙方对此已充分知晓并认可。车位的具体位置及编号为3＃112。车位金额捌万元整，乙方分期付款，首付款肆万元整，在2019年3月30日前支付，余款肆万元整，在2019年6月30日前付清。甲方给乙方开具符合当地法律规定的正规税务发票。但本协议约定的物业管理公司收取的管理费、车库设备设施维护费等其他费用，乙方仍需支付。车位数量一个。车位使用期限：该车位有偿提供给乙方使用期限为3年，自2019年10月1日起至2022年9月30日止。前述期限届满后，甲方自愿同意该车位由乙方免费继续使用至国土证上的土地使用截止时间止。在乙方使用车位期间，该车位的物业服务费用由乙方承担，乙方自行支付给该车位所在区划的物业服务公司。甲方拥有本合同约定车位占有、使用的权利，乙方有权使用。乙方在取得车位后，应按该车位的使用用途进行使用，不得改变车位的使用用途。因政府需要使用地下室时，乙方应服从政府规定提供给政府使用。如甲、乙双方签订的《商品房买卖合同》被解除，则本补充协议也同时解除。本协议及商品房买卖合同均签署之日起生效。所涉交付的车位，以甲方实际向乙方交付的外观状况等标准为准，乙方如有异议的，应在交付时书面提出……”协议签订后，2019年6月9日，蒋*俊向海亮公司付清了车位款80000元,海亮公司给蒋*俊开具了发票，并向蒋*俊交付了案涉车位，蒋*俊已实际使用该车位。另查明，2017年6月15日，海亮公司取得蚌埠市住房和城乡建设委员会颁发的蚌埠海亮?天御1＃-3＃、5＃、6＃楼，派出所，3＃地块人防地下室工程的建筑工程施工许可证。蚌埠海亮?天御3＃地块地下车库于2019年7月22日竣工验收，2019年7月29日进行了竣工验收备案。再查明，2021年4月21日，一审法院至海亮?天御小区3＃地块地下车库进行现场勘验，确认案涉112号车位为垂直式车位，车位一侧毗邻分割柱，另一侧毗邻他人车位，从分割柱一侧车线外侧至两车相邻线中间点宽度为2.39米。又查明，中华人民共和国住房和城乡建设部于2015年3月30日发布《住房城乡建设部关于发布行业标准〈车库建筑设计规范〉公告》，批准《车库建筑设计规范》为行业标准，编号为ＪＧＪ100—2015，自2015年12月1日起实施。其中，第3.1.7、4.2.8条为强制性条文，必须严格执行。原《汽车库建筑设计规范》ＪＧＪ100-98同时废止。

一审法院认为，本案的争议焦点为：一、蒋*俊、海亮公司签订的《〈商品房买卖合同〉之补充协议（人防车位）》是否合法有效；二、蒋*俊是否享有合同的法定解除权。针对焦点一，根据蒋*俊、海亮公司签订的《〈商品房买卖合同〉之补充协议（人防车位）》内容来看，双方签订的既不是租赁协议，也不是所有权转让协议，而是使用权转让协议，即海亮公司以投资者身份将地下人防车位的使用权有偿转让，而非将车位的所有权转让给蒋*俊。案涉车位系人防工程，在签订协议时海亮公司亦在协议中予以明确，蒋*俊在庭审中亦陈述其对此是明知的。根据《中华人民共和国人民防空法》第五条规定：“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人,通过多种途径,投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。”第二十条规定：“建设人民防空工程,应当在保证战时使用效能的前提下,有利于平时的经济建设、群众的生产生活和工程的开发利用。”第二十六条规定：“国家鼓励平时利用人民防空工程为经济建设和人民生活服务。平时利用人民防空工程,不得影响其防空效能”。案涉地下人防车位由海亮公司投资建设,且未计入公摊面积,海亮公司作为投资者,有权通过有偿转让使用权的方式进行收益,双方签订的协议不违反法律、行政法规的强制性规定,应为合法有效，双方均应按照协议约定行使权利和履行义务。针对焦点二，现海亮公司已将车位交付蒋*俊，蒋*俊也已实际使用。蒋*俊提出海亮公司提供的车位线内宽度为2.147米，宽度小于《汽车库建筑设计规范》《城市道路路内停车泊位设置规范》的强制性规定，造成蒋*俊签订合同目的无法实现，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，应当予以解除。依据《车库建筑设计规范》JGJ100—2015中的相关规定，4.1.2机动车库应以小型车为计算当量进行停车当量的计算；4.3.4小型车的最小停车位、通（停）车道宽度宜符合表4.3.4的规定。根据表4.3.4,垂直式车位平车通车道方向的最小停车位宽度为2.4米。另外，《车库建筑设计规范》JGJ100—2015在本规范用词说明中明确“1.为便于在执行本规范条文时区别对待，对要求严格程度不同的用词说明如下：1）表示严格，非要这样做不可的：正面词采用‘必须’，反面词采用‘严禁’；3）表示允许稍有选择，在条件许可时首先应这样做：正面词采用‘宜’，反面词采用‘不宜’”本案中，经一审法院现场勘查，案涉车位含线宽度为2.39米，虽未达到2.4米，但根据《车库建筑设计规范》JGJ100—2015的规定，该车位宽度并非“必须”达到2.4米，而是“宜”达到，且案涉车位实际宽度仅小了1厘米，蒋*俊在接收车位时也未就车位宽度向海亮公司提出异议，其已经实际使用案涉车位至今。《城市道路路内停车泊位设置规范》针对的是城市道路路内的停车泊位设置规范，不适用本案情形。综上，对蒋*俊要求解除双方人防车位协议的诉讼请求，没有法律依据，一审法院不予支持；蒋*俊主张海亮公司返还购买地下车位款及赔偿损失的诉讼请求，亦不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告蒋*俊的诉讼请求。案件受理费1875元，减半收取938元，由原告蒋*俊承担。

二审中，海亮公司提交照片两张。证明：蒋*俊主张的白线设置宽度的相关规定（道路交通标志和标线），是用于车库类公共通行道路的路边标志，而非车位分界线的标志。

蒋*俊质证认为，对照片真实性无异议。海亮公司曲解了蒋*俊的意思，我方所指白线是参照道路交通标志、标线的车位分界线，不允许车辆压线。达不到海亮公司的证明目的。

本院认证，该证据达不到证明目的，不予认定。

经审理查明，一审判决认定事实属实，本院予以确认。

本院认为：海亮公司系案涉小区车位的投资、建设者，依法有权以出租、供他人有偿使用等方式处置车位。《商品房买卖合同之补充协议（人防车位）》约定：甲方同意乙方有权使用该项目区划内甲方指定的车位，车位金额捌万元整。海亮公司收取的车位使用费系使用权有偿转让的费用，双方在协议中亦未约定租金、租赁期限等有关租赁的事宜，故案涉《车位使用协议》本质上不属于租赁合同，双方协议约定的车位使用期限并非租赁期限，本案不适用《中华人民共和国合同法》第二百一十四条中关于“租赁期间超过二十年的，超过部分无效”的规定。协议中约定车位使用期限与土地使用期限相同，不违反法律、行政法规的强制性规定。故蒋*俊上诉称应确认案涉协议中超过20年部分的约定无效的理由不予支持。依据《车库建筑设计规范》JGJ100—2015中的相关规定，垂直式车位平车通车道方向的最小停车位宽度为2.4米，一审法院对车位进行了现场勘查，车位实际宽度仅比2.4米小了1厘米，虽然蒋*俊对一审法院测量宽度是否应包括停车线有异议，但其不能举证推翻一审法院测量的方式，故一审法院认定车位的宽度并无不当。一审法院根据车位实际宽度仅小了1厘米，并结合《车库建筑设计规范》及用词说明，对蒋*俊要求解除双方人防车位协议的诉讼请求不予支持，并无不当。蒋*俊上诉称一审法院适用法律错误的上诉理由不能成立。

综上，蒋*俊的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1875元，由蒋*俊负担。

本判决为终审判决。

审判长　　李丰年

审判员　　唐红旭

审判员　　张　青

二〇二一年九月二十九日

书记员　　余　蝶

附相关法律条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

文章来源:建筑财税频道