房开企业配建项目是否涉税？

为了限制房地产开发企业无序抬高地价，推高房价，政府对国有土地使用权转让采取“限地价、竞配建”方式，然而，在此过程中，企业配建项目如保障性住房等无偿交给政府的行为是否缴纳增值税、土增税等税费目前仍众说纷纭，没有统一规定。

一、增值税

相关政策条文：

《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）

“第十四条 下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：

（一）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

（二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。”

从表面来看，配建项目无偿交付给政府，并且大都用于社会公众，实践中有很多观点认为不该缴纳增值税，但笔者认为配建项目是企业为了拿地而答应政府的一项义务，亦可以说是视同于拿地的一部分成本，所以，不属于“除外”事项，应该视同销售缴纳增值税。

二、土地增值税

相关政策条文：

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）“三、非直接销售和自用房地产的收入确定

（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认：

1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。”

“（三）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：

1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；

2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；”

判断是否缴纳土地增值税，关键在于判断“限地价、竞配建”方式的配建项目是满足上述（一）属于视同销售，还是满足（三）属于配套设施成本、费用直接扣除，不用视同销售。笔者认为“限地价、竞配建”方式的配建项目是属于为了拿地而付出的一部分“成本”，所以，应该按（一）视同销售。

三、企业所得税

相关政策条文：

《国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知》（国税发〔2009〕31号）

“第七条 企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：

（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；

（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；

（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。”

“第十七条 企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：

（一）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。

（二）属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。”

判断是否缴纳企业所得税，同样关键在于判断满足上述国税发〔2009〕31号第七条，还是第十七条。笔者认为“限地价、竞配建”方式的配建项目不是房地产开发企业建造的公共配套设施，是用建设的配建项目换取土地使用权，属于非货币性交换，所以属于上述第七条，应该视同销售。

由于没有专门的税法条文进行规定，各地执行口径不一致，实践时应与所属地税务机关进行充分沟通。

文章来源：税月无忧