补税超2800万！土地增值税清算的2个核心问题
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房地产项目的土地增值税清算中，容易在土地成本分配、工程造价认定以及开发费用扣除等方面存在税企争议。
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就在近日，天地源股份有限公司发布《关于下属公司土地增值税事项的公告》。
公告内容显示，2022年7月30日，公司下属全资子公司惠州天地源房地产开发有限公司收到税务机关下达的关于御湾雅墅项目土地增值税清算《税务事项通知书(清算审核结论通知)》，要求补缴土地增值税2816.01万元。
| 图片来源于天地源股份有限公司
在实务操作中，许多地产项目的土地增值税清算都存在上述项目类似的问题，在土地成本分配、工程造价认定以及开发费用扣除等方面容易存在税企争议。
根据《国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程》（国家税务总局广东省税务局公告2019年第5号）第二十七条规定，“纳税人办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证资料不符合清算要求或不实的，主管税务机关应发出交换意见的税务事项通知书，通知纳税人在收到通知书之日起15日内回复意见、提交证据。
主管税务机关应充分听取纳税人的意见，对纳税人提供的事实、证据予以复核，必要时引用第三方专业机构意见，经主管税务机关会同项目清算审核组集体审议后，认为事实不清、证据不足的，参照土地增值税扣除项目金额标准据以计算扣除，并发出核定征收的税务事项通知书。
凭证资料不符合清算要求或不实是指存在下列情形之一：
1.不能完整提供工程竣工、工程结算、工程监理等方面资料的，或未按国家有关规定、程序、手续进行工程结算的；
2.工程结算项目建安造价高于当地扣除项目金额标准无正当理由的；
3.挡土墙、桩基础、户内装修、玻璃幕墙、干挂石材、园林绿化等工程不能提供完整的工程施工图、竣工图、工程量清单、材料苗木清单（总平面乔灌木配置图）的；
4.房地产开发企业与工程承包企业互为关联企业，建安造价高于当地扣除项目金额标准的；
5.大额工程款采取现金支付或支付资金流向异常的。”
若建安造价高于当地扣除项目金额标准，税局有权参照土地增值税扣除项目金额标准进行核定征收，尤其是一些开发成本畸高的项目，或者需要退税的项目，须关注此类风险，提前做好准备，搜集相关证据材料以证明成本偏高的合理性，避免真实成本无法扣除而导致税负升高。
例如
《惠州市住房和城乡建设局关于发布惠州市2016-2018年土地增值税扣除项目金额标准的公告》（国家税务总局惠州市税务局 惠州市住房和城乡建设局 2019年第6号）第三条提到：
“三、争议解决机制 纳税人对税务机关按照《标准》核定应纳税额有异议的，应当提供相关证据材料，经税务机关认定后，予以调整。
上述相关证据材料包括但不限于设计（施工）图、工程量清单、装饰材料清单、绿化苗木清单等。
纳税人如相关证据材料存在缺失，可以补充提供在市造价主管机构完成诚信登记的有资质的工程造价咨询企业出具符合要求的工程造价成果文件作为相关证据材料，经税务机关认定后，予以调整。”
土地增值税清算，作为房地产行业项目开发最后一道“利润风险线”，是各大房地产企业项目利润关注的核心。
同时，土地增值税清算因项目开发周期长，且成本核算复杂，一般委托第三方中介机构来协助清算。
那么，
土地增值税清算工作审核有哪些？
土地增值税清算存在的风险该如何应对？
针对这一系列问题，【正坤说税讲坛】本期直播分享课程《土地增值税清算工作审核及税局关注风险应对》将从第三方中介机构角度，结合已清算的项目实务，和大家分享土地增值税清算工作审核重心；针对土地增值税清算特定的税务风险，通过实务案例进行分析在土增税清算中，税务部门关注的风险核心和处理方法。
文章来源：正坤财税
