买房赠送无产权阁楼、车位的财税分析
房地产企业“买房送车位”如何财税处理？
房地产企业在经营活动中，为促进销售推出“买房赠车位”（车位为无产权的地下车位）活动。房地产企业“买房送车位”如何财税处理？
一、增值税。销售无产权的地下车位应按照销售不动产缴纳增值税。在本案例中，房地产企业为促进销售推出“买房赠车位”活动，因地下车位的价格已经包含在房价中，因此赠送车位属于有偿赠送，无需视同销售，不征收增值税。根据《国家税务总局关于印发〈增值税若干具体问题的规定〉的通知》（国税发〔1993〕154号）规定：“纳税人采取折扣方式销售货物，如果销售额和折扣额在同一张发票上分别注明的，可按折扣后的销售额征收增值税；如果将折扣额另开发票，不论其在财务上如何处理，均不得从销售额中减除折扣额。因此，企业在开具增值税发票时，应将房产和地下车位在同一张发票上分别注明，否则，地下车位应按照规定视同销售征收增值税。
举例：A房地产企业“买房送车位”促销活动，住房对外销售价格为100万元（不含税价格，下同），车位对外销售价格为10万元，在促销活动中，房产销售价格为105万元，同时赠送一个车位给购房业主。且企业与业主签订的合同及房产部门网签备案的房产成交价款为105万元，因此，企业正确的开票方式应为房产100万元，车位10万元，折扣5万元，即总价110万元，折扣5万元，合计105万元。
二、土地增值税。房地产开发企业销售“无产权”的车位，应属于建成后有偿转让，根据国家税务总局相关规定解析，土地增值税清算应计算土地增值税收入，其成本费用按照对应配比原则在土地增值税清算中扣除。对于“买房赠车位”，因为土地增值税清算应当区分普通住宅、非普通住宅、非住宅分别计算，因此，“买房赠车位”应当分别确认收入，收入确认原理同企业所得税。
当然，在实务中，也有的地方对转让车位使用权，由于不发生产权转移，由此认为不应当计算土地增值税。对于“买房送车位”，不论车位是否计算土地增值税，均应当分别确认住房收入与车位收入。
三、企业所得税。根据《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函〔1993〕875号）第三条规定，企业以买一赠一等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。由于房地产企业赠送的车位，仍属于本企业自己开发的产品范畴。所以，房地产企业“买房送车位”业务同我们日常中赠送的视同销售并不一样，需要视同销售的赠送特指无偿赠送的情况，这里房地产企业的赠送显然不属于无偿赠送，而是属于一种捆绑销售行为。因此，房地产企业不需要将赠送的车位再视同销售处理计算缴纳相关税费。
四、个人所得税。《财政部 税务总局关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》（政政部 税务总局公告2019年第74号）规定，企业在业务宣传、广告等活动中，随机向本单位以外的个人赠送礼品（包括网络红包，下同），以及企业在年会、座谈会、庆典以及其他活动中向本单位以外的个人赠送礼品，个人取得的礼品收入，按照“偶然所得”项目计算缴纳个人所得税，但企业赠送的具有价格折扣或折让性质的消费券、代金券、抵用券、优惠券等礼品除外。以“买房”为前提所赠送的车位，不属于“偶然所得”，不涉及个人所得税。
五、契税。原《政政部 国家税务总局关于房屋附属设施有关契税政策的批复》（财税〔2004〕126号）第一条规定：“对于承受与房屋相关的附属设施（包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室，下同)所有权或土地使用权的行为，按照契税法律、法规的规定征收契税；对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征收契税。”现行政策即《财政部 税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》（财政部 税务总局公告2021年第23号）第二条第（六）项规定：“房屋附属设施（包括停车位、机动车库、非机动车库、顶层阁楼、储藏室及其他房屋附属设施）与房屋为同一不动产单元的，计税依据为承受方应交付的总价款，并适用与房屋相同的税率；房屋附属设施与房屋为不同不动产单元的，计税依据为转移合同确定的成交价格，并按当地确定的适用税率计税。”从规定的表述可以看出如下亮点变化：一是未再强调车位计征契税依据所有权转移变动；二是车位适用税率的选定不再依据是否单独计价来判断，而是围绕是否同属一个不动产单元来确定。但对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，仍然不征收契税。
六、会计处理。“买一送一”如果所赠送的物品是本企业经营范围内的商品，在进行会计处理时，需要按分摊确认收入，并确认增值税的销项税额。如果所赠送的物品不是本企业经营范围内的商品，在进行会计处理时，则不需要确认收入。虽然赠品不确认收入，但是赠品价值要计入销售费用，同时确认增值税的销项税额。显然，送的车位也属于房地产企业开发的产品，需要分摊确认收入。根据会计准则收入准则的规定，企业以“买一赠一”方式对外销售，在确认收入时，需要将车位以及住房总的销售金额按比例分摊确认车位以及住房的销售收入。
总结：实际上，这种“买房送车位”的捆绑销售，增值税、土地增值税、企业所得税的处理和新会计准则是一模一样的。
买房赠送无产权阁楼、车位的财税分析
无产权阁楼、车位，即不计入容积率无法办理产权的阁楼、车位。房屋购买方取得赠送的无产权阁楼、车位后，则拥有阁楼、车位的使用权等其他权益，可以进行出租、转让等处置行为，不受房地产企业的管理、控制等。
一、增值税
房屋购买方不但取得无产权阁楼、车位的使用权，还可以根据自己的意愿对阁楼、车位进行改造、出租，甚至可以再次转让，从实质上看地产开发企业已转让了无产权阁楼、车位的永久使用权。根据财税【2016】年36号文规定单位或者个人向其他单位或者个人转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。因此，如果房地产企业一次性收取乙方其他无产权地下阁楼、车位的价款，视同转让开发产品的所有权，按照“销售不动产”方式处理，同样申报、缴纳增值税。
实务操作中买房送车位并非视同销售中界定的无偿赠送，而是一种特殊的促销手段，而且赠送车位的前提是购买房屋，本质上应该属于捆绑销售。捆绑销售等于开发商同时销售住宅和车位，由于无产权车位无法办理产权证，因此仅住宅可办理网签合同，车位通常由企业与业主另外签署协议。按照捆绑销售的逻辑，应当将购房总价款分拆为住宅和车位两部分分别签署协议，但实务中很多企业依然按照购房总价款与业主签署网签合同，在补充协议中注明购房总价款包含赠送车位。该操作将给企业带来巨大的涉税风险，如果这样签订合同，车位就非常容易被税务机关认定为赠送，从而要求按照住宅正常销售加上车位公允价值视同销售合并缴税。
二、企业所得税
根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第三十三条规定，利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。第二十七条规定，公共配套设施费包括在开发产品计税成本支出中。第十七条规定， 企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：
（一）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。
（二）属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。
从上述规定可以看出，无论是有产权车位、无产权车位、阁楼，一律先作为公共配套设施费计入开发产品计税成本，但如果是营利性的，则要按照建造开发产品处理。因此，无偿赠送的无产权车位、阁楼按照销售正常开发产品处理，成本先作为公共配套设施计入开发产品计税成本，取得收入时一次性计入所得税应税收入，成本不再扣除。
三、土地增值税
赠送无产权车位的实质是转让永久使用权。根据国税发〔2006〕187号：房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：
1、建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；
2、建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；
3、建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
根据第三款，如果处置无产权车位构成有偿转让，就应该纳入土地增值税征收范围，并不强调产权问题。根据实质性原则来判断，就房屋销售合同约定的所有收入纳入清算收入，其分配的成本、费用允许扣除。
在地方政策层面，各地政策对此看法不一，无产权车位销售各地处理方式的争议比较大，主要分为两种做法：一是计收入，扣成本；二是不计收入，不扣成本。
房地产企业地下车位的土地增值税清算比较复杂，各地政策差异较大，实务操作中把握三个方面：
1、优先考虑无产权车位取得移交证明，只要取得移交证明，无论后面如何处理，都可以作为公共配套设施扣除；
2、考虑附赠,即捆绑销售，因为捆绑销售的收入无法合理拆分，一般都会认定为销售，允许扣除相应成本；
3、做流程化的销售，对于无产权车位，直接签订销售合同，并按照销售不动产缴纳增值税，所得税处理也是计收入、扣成本，土地增值税清算也要争取计收入、扣成本，从整个流程上做到销售的经济业务实质，争取实现三大税种实务操作时的有效统一。
四、房产税
无产权车位的销售是否征房产税存在争议，该问题由土地增值税的问题延伸而来，土地增值税的处理有两种截然不同的方法：一是计收入计成本，二是不计收入不计成本。因而，目前房产税也分为两种不同的做法：一是土地增值税计收入计成本，则不征房产税；二是土地增值税不计收入不计成本，则要征房产税。
文间来源：房地产财税咨询
