关于“限地价，竞配建“之无偿移交的土增税处理探讨

个人理解：

1、将无偿移交的住宅等作为项目的公共设施，类似项目配建的幼儿园性质进行处理。

2、这样处理存在两个问题：第一税务机关是否有认定公共配套的权限，因为公共配套一般会体现在项目工规证中（要属于建设用地规划批准书中的规划条件）；第二非营利性社会公共事业的判断问题，一般这类住房很多时候是作为公租房，人才房，安置房等，是否具备呢？

索引文件：

1、上海《配建的保障性住房无偿移交区保障房管理机构税收政策》

房地产开发企业通过招、拍、挂等方式取得建设用地使用权，签订的土地出让合同中明确需配建一定数量的保障性住房并无偿移交给区保障房管理机构的，土地增值税项目清算时，企业配建的保障性住房实际发生的成本，可参照国税发〔2006〕187号第四项第三款的规定处理。其中，区保障房管理机构包括区政府指定的公共租赁住房建设运营机构和区住房保障机构。

2、国税发〔2006〕187号第四项（三）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

个人理解：

1、一种非货币资产交换的行为，用无偿移交的住房换取土地，作为土地价款。在总局没有明确约定之前，税务处理按照回迁安置房的逻辑进行处理，一边确认视同销售收入，同时将同等金额作为公司的拆迁补偿费，公司不存在盈利。

2、这样处理会有一个问题。关于回迁安置房是有其特定含义（如国家税务总局公告2014年第2号《国家税务总局关于纳税人开发回迁安置用房有关营业税问题的公告》规定：纳税人以自己名义立项，在该纳税人不承担土地出让价款的土地上开发回迁安置房，并向原居民无偿转让回迁安置房所有权的行为），对于无偿移交的该类住房与回迁安置房还是有本质区别，房屋的使用主体，居住主体是不同的，直接套用会有bug。（度娘：回迁安置房是指按照城市危旧房改造的政策，拆迁人或开发商将危改区内的私房或承租的公房拆除，然后按照回迁安置的政策标准以及事先签订的拆迁协议，被拆迁人回迁，取得改造后新建的房屋。）

索引文件：

1、《广州市城市更新税收指引（2021年版）》

（一）若无偿向政府、政府职能部门及承担行政职能或从事公益服务的事业单位移交类型为学校、公交站场等公共公益事业设施或政府职能机构、事业单位办公及非营利性用房、场馆，以及《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条第三项规定的物业，按建造与清算项目配套的公共设施处理。

（二）若无偿移交的物业类型或用途或接收方是除上述第（一）点外的其他情形，应根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第六条视同销售征收土地增值税，土地增值税应税收入按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条规定确定，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费，允许计入土地增值税扣除项目。

2、国税发[2006]187号第三条规定：房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产， 其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

3、国税函[2010]220号第六条规定：(一)房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第三条第(一)款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费;回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

个人理解：

1、不是交换行为，而是一种无偿移交的履约行为，无偿转让不属于土增税收入范围，同时支付的建造成本作为取得土地使用权的支出（土地成本变为两种组成，一部分依然是地价形式，另一部分变成了配建房的建设成本）。

2、依据《土地增值税暂行条例实施细则》第二条与第七条的规定，竞得人无偿移交配建商品房不视为转让房地产收入。配建商品房施工成本归集为取得土地使用权所支付的金额中的按国家统一规定缴纳的有关费用，按有关规定扣除。

索引文件：

1、口径处理：对竞地价固定配建和限地价竞配建，配建面积无偿移交政府或其指定单位、个人的，以其配建面积的实际建安成本(或按规定分摊的建安成本，下同)，在按规定补缴契税后，并入其取得土地使用权所支付的金额列扣除，不确认为土地增值税销售收入，同时无偿移交政府的配建房部分不分摊地价款。

2、《土地增值税暂行条例实施细则》
 第二条 条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。第七条 条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

将开发产品用于换取招拍挂的土地使用权的支付，按照建安成本确认为房地产公司取得的视同销售收入，因未取得土地财政相关票据，无法将视同销售收入作为成本列支。从土增税清算的角度，仅确认视同销售收入，不确认成本。

索引文件：

问：2016年12月起厦门采用“限地价、竞配建”方式拍卖出让土地，即不设拍卖底价，当拍卖竞价达到竞价上限价格时，不再接受更高报价，转为竞报无偿政府的居住建筑面积。该部分居住建筑面积与合同项下宗地内的商品住宅统一标准、整体设计。由厦门市行政事业资产管理中心接收后作为政府保障性商品房或租赁费使用。

增值税、所得税 按视同销售处理，按不低于建安成本确认开票金额，请问，这部分视同销售成本是否可以作为土地增值税清算时的“取得土地使用权支付的金额”扣除呢？

国家税务总局厦门市12366纳税服务中心答复：

尊敬的纳税人（扣缴义务人、缴费人）您好！您提交的网上留言咨询已收悉，现答复如下：

答：根据《关于市土地管理委员会2017年第三次会议的纪要》（厦门市土地管理委员会专题会议纪要〔2017〕3-2号）以及《土地增值税暂行条例》第九条第三项规定，纳税人办理土地增值税清算时，上述无偿移交给政府部门或其指定的单位的开发产品按照建安成本确认转让房地产取得的收入，但按照视同销售确认的收入金额不得同时作为“取得土地使用权所支付的金额”或“房地产开发成本”。此处“建安成本”是指经税务机关清算审核或税务检查后确认的单位可售建筑面积建筑安装工程费。