地产开发企业延期交房支付违约金在新会计准则及增值税处理适用问题 ？

一年一度的汇算清缴又拉开了序幕，在对一家房地产企业A公司做所得税汇算清缴预审中发现，A公司当年销售商品房因为延期交付向业主支付的违约金，直接以抵减销售款的方式确认为主营业务收入，并准备按抵扣后的金额开具发票申报增值税。

经过询问，A公司财务人员说是其会计处理是依据新会计准则的要求，增值税的处理理由是价外费用包括违约金，尽管价外费用的规定是收取，他们理解支付也应属于价外费用负数。

A公司提供了一份IFRIC议题“新收入准则应用案例—航空延误或取消赔偿的处理”。该议题结论为：航空公司承诺在预定飞行时间之后的特定时间段内，将客户从一个指定地点运送到另一个指定地点。如果未这样做，则客户有权获得赔偿。因此，航空公司因航班延误或取消而向客户支付的赔偿，属于未能按承诺转让商品或服务而产生的赔偿，属于可变对价，应冲减收入确认金额。

A公司财务人员认为在与客户签订预售合同中，延期交付将进行赔付，按照新会计准则的要求，可变对价是识别合同交易价格的一部分，航空公司延误或取消所发生的赔偿款是合同可变对价，那么销售商品房延期交付也应属于合同可变对价，因此将本年发生的该赔偿款冲减了销售收入。

A公司拟据此向业主开具抵扣后的发票，或者之前开过发票的，开具红字发票。

针对A公司的业务处理，我们提出不同的看法。

新准则中识别合同单项履约义务，确认交易价格是难点。收入准则规定交易价格是指企业因向客户转让商品而预期有权收取的对价金额。即交易价格≠公允价值≠单独售价≠合同标价。可变对价与重大融资成份、非现金对价、应付给客户的对价构成交易价格的特殊情况。在确认收入前应当充分识别交易价格的特殊情况。

一般情况下，可变对价有很多原因导致：折扣、价格折让、返利、退款、奖励积分、激励措施、业绩奖金、索赔、或有事项的发生等。在识别可变对价时，按新准则第十六条规定，企业应当按照期望值或最可能发生金额确定可变对价的最佳估计数，也就是说，可变对价应当根据行业惯例进行充分估计。

对于房地产开发企业，订立合同时约定延迟交房将对客户进行赔偿，往往属于执行合同因突发事项影响导致，如政策性意外停工、与供应商意外纠纷等等。因此这种延期交房不是可以凭历史数据、行业惯例或者经营经验在订立预售合同时可以可靠的估计。正常情况下，房地产开发企业按照批报建的文件批准进程订立合同交付时间，理应遵守有关规定和约定。

航空公司的情况与房地产开发企业并不相同：

第一、航空公司不能延误或取消航班发生的赔偿，可以依据历史数据得到“最佳估计数”，而房地产开发企业则不然；

第二、航空公司发生的延误或取消可能是一种经营的常态，符合行业惯例。房地产开发企业在签订合同时就认为延期履约发生的可能性极大，而且是本企业的一种常态，这会不会是被认为向诚信挑战呢？并且即然能可靠估计交房时间，为什么不直接按可靠交房时间订立合同，令人难以理解。

因此，我们认为房地产开发企业订立合同中的违约条款约定，是合同结构中的一般性通用条款，不能将该条款作为可变对价确认依据。因延期交房发生的赔偿款应当列入营业外支出。

在增值税的处理上，如发生折扣折让、销售退回、销售价格调整等情况，可以对计税收入进行调整，显然销售退回、销售价格调整均不符合A公司业务实质。而折扣折让是指促进销售给予客户的价格优惠，也明显不符合该项性质。

在我们的解释下，A公司最终重新调整了会计报告中收入的确认值，并不再以抵扣赔偿款后的销售额开具发票申报增值税。

文章来源：中汇信达税务师事务所