2020广东省土地增值税实务问题汇编

1、顺德区一烂尾楼，未竣工验收，部分已按套预售，现要整栋烂尾楼转让，土地增值税如何缴交？按什么标准缴交？

答：根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定，符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：整体转让未竣工决算房地产开发项目的;土地增值税预征率对从事房地产开发的纳税人按照转让房地产取得的收入预征土地增值税，待项目符合土地增值税清算条件后计算，多退少补。

(一)保障性住房：暂不预征;

(二)普通住宅：2%;

(三)其他：3%。 

土地增值税核定征收率规定，对符合清算条件的房地产开发项目，原则上不得核定征收土地增值税。对不能按《土地增值税暂行条例》及其相关规定计征土地增值税、确需适用核定征收土地增值税的房地产开发项目，按其转让收入核定征收土地增值税。

(一)普通住宅：5%;

(二)转让土地使用权

1.工业用途：5%; 

2.非工业用途：7%;

(三)其他：6%。 

尾盘销售的税务处理，很多房地产企业搞不明白。尾盘销售后，企业应如何进行税款计算，并填报纳税申报表，是很多房地产企业面临的难题。

2、（1）移交政府公建配套的视同销售收入，一般应按同期同类产品的售价作为视同销售售价，如清算项目移交政府的物业是商铺，清算项目未售出过商铺，清算项目周边无可参考的商铺售价，这种情况下，视同销售单方售价如何确认？

（2）移交政府公建配套视同销售处理，但对应的视同销售成本应该怎么确认，是否是以下其中一项，如没有，请说明一下视同销售成本如何确认。

1）移交政府的公建配套面积反映到可售产品面积，移交政府后，这部分产品的面积计入到已售产品面积，移交政府物业的单方视同销售成本=总成本/总可售面积；

2）移交政府的公建配套面积不反映在可售面积，移交政府物业的单方视同销售成本=总成本/（总可售面积-移交物业面积）；

3）移交政府的公建配套移交后，政府是否会开出票据，开出的票据是否能计入到开发成本并加计扣除呢。

答：根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条规定执行，房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。房地产开发企业根据政府规划要求，无偿将可售产品（如住宅、商铺等）移交政府抵缴公建设施的，应视同销售确认收入，同时将此确认为取得土地使用权的成本，在计算土地增值税时予以扣除。 

3、土地增值税清算中非普通住宅与商铺可以归为一类进行核算，不需要进行分别核算吗？

答：土地增值税清算项类为普通住宅和其他，商铺归为其他一类进行核算。

4、汕头市土地增值税清算的时候是普通住宅跟非普通住宅的二分法还是普通、非普通、非住宅的三分法？

答：汕头实行普通住宅和其它二分法。

5、我公司在汕尾海丰，刚办理了商品房预售许可证，为了提前做好预售房预收款的预缴土地增值税申报前期准备工作，需要在当地税务机关办理土地增值税预收率审批手续吗？如果需要，我公司需要准备哪些资料去办理。

答：您向主管税务机关提交测算资料同时填写《房地产开发项目土地增值税预征率调整审核表》，由主管税务机关设定预征率后，就可以开始预缴土地增值税，带上预售证以及相关成本资料等。

答：根据 《国家税务总局广东省税务局关于发布<国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程>的公告》(国家税务总局广东省税务局公告2019年第5号）第二十八条规定，同一清算单位内发生的成本、费用，能按照受益对象直接归集的，按照直接成本法计入相应房地产类型扣除；不能按照受益对象直接归集的成本、费用，原则上按照不同类型房地产可售建筑面积比例计算分摊；对占地相对独立的不同类型房地产，可按占地面积法计算分摊取得土地使用权所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费。对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。7、广州地区，土地增值税清算时，住宅的地下室建安成本如何分摊，是全部分摊给地下车位还是需要在车位与地上住宅之前分摊？如果分摊地上和地下都分摊，采用何种分摊方式？

答：根据《国家税务总局广东省税务局关于发布<国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程>的公告》（国家税务总局广东省税务局公告2019年第5号）的规定，审核取得土地使用权所支付的金额和土地征用及拆迁补偿费时应当重点关注：土地出让金是否按照以下方式分摊：国有土地使用权出让合同或其补充协议注明，地下部分不缴纳土地出让金或者地上部分与地下部分分别缴纳土地出让金的，土地出让金应直接归集到对应的受益对象（地上部分或地下部分）。审核公共配套设施费时应当重点关注：利用地下人防设施建造的车位，是否按照以下方式处理：建成后产权属于全体业主所有或无偿移交给政府的，其成本、费用予以扣除；有偿转让且能办理权属转移登记手续的，应计算收入，并准予扣除成本、费用；不能办理权属转移登记手续的，不计算收入，不予扣除相应成本、费用。不能办理权属转移登记手续的人防车位，其建筑面积按照人防设施竣工验收备案文件确定，其不予扣除的成本按照建筑面积比例在不含室内（外）装修费用的建筑安装工程费中计算。

另外，根据上述文件的政策解读，关于成本费用分摊。《规程》第二十九条明确了地上部分与地下部分土地成本分摊的方法，即国有土地使用权出让合同或其补充协议注明，地下部分不缴纳土地出让金或者地上部分与地下部分分别缴纳土地出让金的，土地出让金应直接归集到对应的受益对象（地上部分或地下部分）。针对利用地下人防设施建造的车位，《规程》第三十一条就其收入、成本、费用处理给予明确，即建成后产权属于全体业主所有或无偿移交给政府的，其成本、费用予以扣除；有偿转让且能办理权属转移登记手续的，应计算收入，并准予扣除成本、费用；不能办理权属转移登记手续的，不计算收入，不予扣除相应成本、费用。不能办理权属转移登记手续的人防车位，其建筑面积按照人防设施竣工验收备案文件确定，其不予扣除的成本按照建筑面积比例在不含室内（外）装修费用的建筑安装工程费中计算。

8、湛江市的土地增值税是几分法，是湛江市所有的片区都一致吗？另外对于清算单位，是如何确认？

答：湛江市土地增值税是二分法，分普通住宅及其他类型房地产，全省一致。按照《国家税务总局广东省税务局关于发布《国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程》的公告》第十九条 土地增值税以房地产主管部门审批、备案的房地产开发项目为单位进行清算。对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。具体结合项目立项、用地规划、方案设计审查（修建性详细规划）、工程规划、销售（预售）、竣工验收等确定。

9、我司租用土地50年，在该地块上建造厂房（无证），转让该地上厂房是否需要缴纳土地增值税？

答：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。因此，如你司转让国有土地使用权地上厂房，应按规定缴纳土地增值税。如转让集体土地使用权地上厂房，则按规定不征土地增值税。

10、土地增值税清算，主体完工后的测绘费能否作为开发成本扣除？

答：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的有关规定，与项目有关方可扣除。

11、房地产企业在东莞市开展城市更新项目，按拆赔比对相关业主进行回迁安置补偿。针对协议面积内的回迁安置房，如何计算增值税？按平均售价来计税吗？另外，在土地增值税计算时，回迁安置房也是按销售价格既计算销售收入又计算土地成本吗？

答：1.增值税方面，根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第四十四条的规定，纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者发生本办法第十四条所列行为而无销售额的，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额：（一）按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。（二）按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。（三）按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：组成计税价格=成本×（1+成本利润率） 成本利润率由国家税务总局确定。不具有合理商业目的，是指以谋取税收利益为主要目的，通过人为安排，减少、免除、推迟缴纳增值税税款，或者增加退还增值税税款。 

2.土地增值税方面，根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第六条关于拆迁安置土地增值税计算问题的规定：（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。（二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。（三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。 

12、我是一个自然人，我在2019年通过法院发票的方式竞拍购买了东莞市宏元堂企业投资管理有限公司（税号：9144190055919773X4）位于东莞市南城区元美东路华凯广场D栋商务公寓320号房（房产证号：04007001247）。我需要办理过户手续，我没有原始的发票，是否可按国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发[2009]91号）按核定征收？

答：土地增值税因情况不同而可采用四级超率累进税率或者核定征收方式征收。对于转让旧房及建筑物:

1.纳税人能提供重置评估报告（即扣除项成本评估报告），经税务部门采信的，按照据实方式计算应缴纳的土地增值税。

2.纳税人不能提供重置评估报告，但能提供购房发票的，经税务部门确认，除可扣除发票所载金额外，还可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%扣除（满12个月计一年，超过一年，未满12个月但超过6个月的，可视为一年），其购买时所缴纳的契税也可以扣除，计算征收方式按照据实方式征收。

3.纳税人既不能提供重置评估价格，又不能提供购房发票的，税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》第35条的规定，实行核定征收，且核定征收率不低于5%。

13、根据《国家税务总局广东省税务局土地增值税管理规程》的2019年第5号公告内的第三十一条内容里面的“不能办理权属转移登记手续的人防车位，其不予扣除的成本按照建筑面积比例在不含室内（外）装修费用的建筑安装工程费中计算”这里面的建筑安装工程费用中分别包哪些明细，比如开发成本里面的供水、供电、供气、消防、门窗、栏杆、电梯这些是工程成本是否也属于建筑安装工程费，是否参与人防车位成本的扣除？

答：根据《国家税务总局广东省税务局土地增值税管理规程》2019年第5号公告文件，第三十二条规定，审核建筑安装工程费时应当重点关注： 

（一）发生的费用是否与建安发票、工程施工合同及补充协议、工程结算报告记载的内容相符。 

（二）建筑安装服务增值税发票是否在备注注明建筑服务发生地县（市、区）名称及备案的项目名称。 

根据“关于《国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程》的解读”文件的第四项，关于扣除项目金额标准适用情形和核定程序：房地产开发项目的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用，应凭合法有效凭证据实扣除。凭证资料不符合清算要求或不实的，可采取核定方式计算扣除。《规程》明确了具体核定程序以及凭证资料不符合清算要求或不实的具体情形。第六项，关于人防车位收入、成本、费用处理：针对利用地下人防设施建造的车位，《规程》第三十一条就其收入、成本、费用处理给予明确，不能办理权属转移登记手续的，不计算收入，不予扣除相应成本、费用。

14、一般计税项目土地增值税计税收入与扣除项目中土地成本扣除该用以下哪种口径：1、计税收入＝含税收入/1.09，土地成本=账面土地成本总额；2、计税收入＝含税收入/1.09，土地成本＝账面土地成本总额/1.09；3、计税收入＝含税收入－抵减土地后的销项税，土地成本=账面土地成本总额

答：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条“条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为： 

（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。......”、《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第三条“土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。 

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目”、《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）第一条“营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款”。

15、我司为房地产开发企业，请问：我司因开发项目所需发生的银行委托贷款利息能否在该项目土地增值税清算时据实扣除？

答：根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）规定：“三、房地产开发费用的扣除问题，(一)财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。

16、汕头房地产土地增值税预征率是多少？还有企业所得税及增值税的预征率是多少？

答：1、自2013年6月1日起，汕头市房地产开发项目土地增值税的预征率调整不低于3%。 

2、汕头市房地产开发企业销售未完工开发产品计税毛利率不得低于10%。 

3、根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）第十条 规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

17、（1）按照《国家税务总局关于印发《土地增值税宣传提纲》的通知》国税函发[1995]110号，（二）对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20％以及在转让环节缴纳的税金。请问这份文件是否说明，熟地转让也可以加计开发成本的20％在土地增值税税前扣除？

（2）按国税发[2007]132号第三十八条（二）对于取得土地使用权后，仅进行土地开发（如“三通一平”等），不建造房屋即转让土地使用权的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，是否按取得土地使用权时支付的地价款和开发土地的成本之和计算加计扣除。如果能加计扣除，请问加计扣除是地价款和开发土地的成本之和去计算还是加计开发成本的20％？

（3）以上2份文件是否能够说明熟地转让的扣除项目里面不含开发费用？

答：根据《国家税务总局关于印发《土地增值税宣传提纲》的通知》（国税函发〔1995〕110号）第六条第二点“（二）对取得土地使用权后投入资金，将“生地”变为“熟地”转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，是鼓励投资者将更多的资金投向房地产开发”规定。

18、三旧改造指引中单一主体归宗改造模式下，收购人以项目建成后的物业补偿原土地使用人拆迁补偿损失，该土地使用人并非法律上的所有权人，和村集体签了长期租约，日后物业视同销售收入能否在土地增值税中视同土地成本予以扣除？

答：单一主体归宗改造模式下，受让方以出让方式有偿取得土地使用权，向原权属人以本项目建成后的物业作为补偿的，应按照《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第六点执行。对于赔偿租户一般情况下应由原权属人赔偿，原权属人负有相应清退的义务，不涉及受让方。

19、在土地增值税清算时，车库的测绘报告中的车位分割中有车位建筑面积（一般是11-12平米左右），还有车道建筑面积（写了一个总数），车库的可售建筑面积是否应该将测绘报告中车位的建筑面积加上车道的建筑面积？

答：土地增值税清算时车库可售建筑面积为车库的建筑面积。

20、村里面有一块留用地，目前有个开发商想跟我村合作开发并对外销售，我村按比例分配物业。但开发商要求我村自行承担分配物业的土地增值税，我村分配的物业需要缴纳土地增值税吗？按道理返还物业应该不需要缴纳土地增值税？

答：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定：“第二条 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。”根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）规定：“二、关于合作建房的征免税问题 对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。”

21、全资子公司无偿划转土地、房产给母公司（国有企业），是否免征土地增值税及增值税？

答：一、根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）第一条“在中华人民共和国境内（以下称境内）销售服务、无形资产或者不动产（以下称应税行为）的单位和个人，为增值税纳税人，应当按照本办法缴纳增值税，不缴纳营业税。单位，是指企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位。个人，是指个体工商户和其他个人”、第九条“应税行为的具体范围，按照本办法所附的《销售服务、无形资产、不动产注释》执行”、附件2 《营业税改征增值税试点有关事项的规定》“一、营改增试点期间，试点纳税人［指按照《营业税改征增值税试点实施办法》（以下称《试点实施办法》）缴纳增值税的纳税人］有关政策...... （二）不征收增值税项目... 5.在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为”《国家税务总局关于纳税人资产重组有关增值税问题的公告》（国家税务总局公告2011年第13号）“纳税人在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，不属于增值税的征税范围，其中涉及的货物转让，不征收增值税”等。 

二、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第二条“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税” 、《财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2018〕57号）第二条“按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税”等。建议您参考上述规定

22、根据与自然资源局的土地出让合同约定，土地价款分期缴纳，需要按照银行同期同类贷款利率向财政局缴纳还部分延期土地价款利息。同时确定财政局盖章确认的土地出让金收入凭证。这凭证与财政局出具的土地出让金凭证一致。均为房企缴纳给财政局的土地出让凭证，可否认定为土地成本在土地增值税清算？

答：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）的规定，条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：

（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。

上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。因此，您司可根据上述文件结合实际情况进行判断。如无法自行判断，请向主管税务机关提供相关资料，由其依法进行判定。

23、二手店铺转让个人所得税、增值税、土地增值税的详细税率是怎样计算的？

答：个人转让二手店铺涉及个人所得税、增值税、土地增值税的计算方式及税率如下：

 1、个人所得税：（计税价格-原购房发票价格-交易过程中缴纳的相关税费及合理费用）×20%

 2、增值税：以转让不动产取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额作为预缴税款计算依据的，计算公式为：　　应缴税款=(全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价)÷(1+5%)×5% 

3、土地增值税：

(一)税额计算 　　

1、增值额未超过扣除项目金额50%的 　　

土地增值税额=增值额×30% 　　

2、增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的 　　

土地增值税额=增值额×40%—扣除项目金额×5% 　　

3、增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的 　　

土地增值税额=增值额×50%—扣除项目金额×15% 　　

4、增值额超过扣除项目金额200%的 　　

土地增值税额=增值额×60%—扣除项目金额×35% 　　

公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数 　　

(二)土地增值税的计算步骤：　　

1、计算增值额 　　

增值额=转让房地产收入—扣除项目金额 　　

2、计算增值额与扣除项目金额之比 　　

增值额÷扣除项目金额×100% 　　

3、计算土地增值税的税额 　　

增值额×适用税率—扣除项目金额×速算扣除系数

24、土地增值税清算时税金及附加包括城建税、教育费附加、地方教育费附加，房产转让时合同缴纳的印花税可以在“税金及附加科目”扣除吗？

答：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）规定：“ 第七条 条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：……（五）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。”

25、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的相关规定（六）根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。请问里面从事房地产开发的纳税人是仅指房地产开发企业,还是所有企业和个人只要从事房地产开发就适用？

答：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）的规定，计算增值额的扣除项目：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目。另外，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)的规定，根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。因此，如为从事房地产开发的纳税人，可按上述文件规定进行加计扣除。

26、母子公司间转让房地产公司股权，是否需要缴纳土地增值税？

答：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）的规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。另外，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）的规定，条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。条例第二条所称的国有土地，是指按国家法律规定属于国家所有的土地。条例第二条所称的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。条例第二条所称的附着物，是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。因此，详细建议您可查看上述文件的相关规定。如不属于土地增值税纳税人，则不需按规定缴纳土地增值税。

27、兹有一企业受让法院拍卖的国有土地使用权，法院约定由受让方承担受让环节的土地增值税，因历史原因无法取得历史购买土地的成本及开发成本费用，该企业参照国税发2009年第91号及国税发2010年第53号文的精神向主管税务申请核定征收方式遭拒绝，主管税务机关表示必须按查账征收方式，按0成本和百分之60的税率拟向该企业征收土地增值税，如何理解？

答：一、根据《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》(国税发〔2009〕91号)的规定，《规程》适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。《规程》所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。因此，如为房地产开发项目进行土地增值税清算的情形，则适用于上述文件。

二、根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号） 的相关规定，对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第35条的规定，实行核定征收。另外，根据《广州市地方税务局关于明确土地增值税征管中有关问题的通知》（穗地税发〔2013〕152号）的规定，对于纳税人转让旧房及建筑物，既没有评估报告，又不能提供购房发票的，根据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第二条规定实行核定征收。其中：（一）对个人转让旧房的，暂按5%的核定征收率征收土地增值税。（二）对纳税人以购买或抵债形式取得的房产，并能提供契税完税证的，可参考上一环节契税完税证确定的计税金额核定其扣除项目金额。

28、东莞2019WG018地块挂牌出让公告中“无偿配建商业建筑面积不少于7671平方米及住宅建筑面积不少于7671平方米，建成后无偿交付给石碣镇人民政府”。请问：1、公告中无偿移交部分是否视同销售。2、如视同销售，土增税的计税基础如何确定。3、无偿配建部分视同销售收入，能否确认为土地使用权的成本？

答：根据《广东省“三旧”改造税收指引（2019年版）》配建物业土地增值税处理意见如下： 

（一）直接移交方式。其发生的建筑安装工程成本允许作为取得土地使用权的成本扣除。 

（二）无偿移交方式。如果出让合同（公告）或《不动产无偿转让协议》约定无偿移交的，应视同销售，按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)规定，其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。土地增值税清算时，如已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入。视同销售的价款的金额作为取得土地使用权的成本，在计算土地增值税时予以加计扣除。 

（三）政府回购方式。如果出让合同（公告）约定按照不低于成本价移交的，据此确定土地增值税应税收入。（注意：此处土地增值税应税收入不能作为取得土地使用权的成本）。

29、打算购买小区地下车库的一个车位，可是土地增值税还是搞不懂怎么计算？现在购买价格是106000，车位原始价格是93000（含税的），有发票。具体的增值额应该是多少？查出来说价格减去发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5％的计算。这样的话，减出来是负数？

答：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条第四款规定：“旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。” 

根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）第六条规定：“营改增后，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条第一、三项规定的扣除项目的金额按照下列方法计算：

(一)提供的购房凭据为营改增前取得的营业税发票的，按照发票所载金额(不扣减营业税)并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

(二)提供的购房凭据为营改增后取得的增值税普通发票的，按照发票所载价税合计金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。 

(三)提供的购房发票为营改增后取得的增值税专用发票的，按照发票所载不含增值税金额加上不允许抵扣的增值税进项税额之和，并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。”

30、（1）非人防车位与人防车位的使用功能类似，且属于同项目地下室内，是否可参考“《房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》（国税发[2009]31号）”第三十一条第四项调减成本即“┄┄不能办理权属转移登记手续的人防车位，其建筑面积按照人防设施竣工验收备案文件确定，其不予扣除的成本按照建筑面积比例在不含室内（外）装修费用的建筑安装工程费中计算”？

（2）地下车库实际出租等取得收益的面积仅为车位实际占用面积并不包含公共车道等设施面积，那么非人防车位调减成本的建筑面积是按车位实际占用面积与公共车道等设施面积合计数计，还是按车位实际占用面积计？

（3）非人防车位设置于地下室，且地下室面积属于项目非计容面积，车位是应规划报建要求须配备的，属于项目的公共配套设施。那么调减非人防车位成本时是否应按比例调减“全成本”（即土地成本、前期工程费、基础配套费、公共配套费、开发间接费用都需按比例调减)？

答：根据《国家税务总局广东省税务局关于发布<国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程>的公告》（国家税务总局广东省税务局公告2019年第5号）第三十一条第四款第二点：不能办理权属转移登记手续的人防车位，其建筑面积按照人防设施竣工验收备案文件确定。即以《人民防空工程专项竣工验收备案表》记载的验收面积。

31、土地用途为商住的个人自建楼，转让时需要交土地增值税吗？根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）文件规定，个人销售自建自用住房免征增值税。这个自建自用住房是指纯住宅的自建楼吗？如果土地用途为商住的个人自建楼要交土地增值税，是只需要交商业那部分吗？

答：一、关于商住房转让涉及相关税种税率

 （一）卖方需缴纳 

1、增值税：个人销售其取得的不动产(不含其购买的住房)，应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额；个人转让其自建的不动产(不含其自建自用住房)，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。 

2、个人所得税：根据《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例规定，个人转让不动产，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目适用20%的税率缴纳个人所得税；另，根据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号 ）第三条规定：纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税。目前我市核定征收率2%。 

3、附加税：城市维护建设税税率如下：纳税人所在地在市区的，税率为7%；纳税人所在地在县城、镇的，税率为5%；纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为1%；按照3%税率缴纳教育费附加；按照2%税率缴纳地方教育附加。 

4、土地增值税：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其暂行条例实施细则规定，转让国有土地使用权及地上附着物应缴纳土地增值税。按照四级超率累进税率30%-60%征收土地增值税；

5、印花税：依据《印花税暂行条例》的规定，对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税，买卖双方应各按0.5‰税率缴纳印花税。 

（二）买方需缴纳契税契税：商住房应按3％的税率缴纳契税。

文章来源：梁好财税工作室