买房赠送物业券，开发商真的会合规财税处理吗？

房地产行业是国民经济的重要组成部分，在市场经济作用下，房地产行业蓬勃发展，促销手段层出不穷，其中最常见的就是销售过程中签订补充协议，明确买房免费赠送一年物业券，业主按需兑换使用。对于房地产企业而言，究竟该如何进行财税处理呢？今天小编给大家梳理清楚。

一、开发商需要哪些资料入账？

实务中，房地产企业入账资料必须项目如下：

（1）房地产企业的促销活动方案；

（2）接收赠送物业费的业主明细单，实际消费时需签字确认；

（3）支付物业公司的物业费付款单据。

二、承担物业服务费用相关账务如何处理？

基于促销活动方案中，赠送的物业券业主可以按需兑换使用，因此，并非实际发放物业券的时点为纳税义务发生时间，而是取决于实际使用消费物业券的时间。因此，双方需要账务需要做如下处理：

1、作为房地产企业来说，收到物业费发票，作为销售费用处理；

2、作为物业公司来说，收到物业费，正常确认收入。

三、物业公司的发票应该开给谁？

物业公司发票的开具，在实际操作中，我们经常见到两种情况：

（1）实际付款方为房地产开发公司，由物业公司直接开票给房地产企业，收到发票后房地产企业收到发票正常做财税处理；

（2）物业公司认为相关服务的直接受益人是业主，只能将物业发票开给业主。那么，房地产企业无法取得发票入账，这里就会出现房地产企业税前无法扣除的风险。

实务中如遇到第二种情况，建议物业公司出具相关的情况说明，由业主签字、房地产企业和物业公司盖章，作为房地产企业的入账依据。

四、买房送物业费合理的税务处理方法

1、个人所得税

【政策依据】财政部 税务总局公告2019年第74号的规定：

“企业在业务宣传、广告等活动中，随机向本单位以外的个人赠送礼品（包括网络红包），以及企业在年会、座谈会、庆典以及其他活动中向本单位以外的个人赠送礼品，个人取得的礼品收入，按照“偶然所得”项目计算缴纳个人所得税，但企业赠送的具有价格折扣或折让性质的消费券、代金券、抵用券、优惠券等礼品除外。”

根据以上规定，对于业主来说，取得物业券不需要征收个人所得税。

2、增值税

【政策依据】财税〔2016〕36号附件1第十四条条规定：

“下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产:

1.单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

2.单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

3.财政部和国家税务总局规定的其他情形。”

根据以上规定，房地产企业该行为不属于无偿赠与，不需要视同销售缴纳增值税。

3、企业所得税

【政策依据】《中华人民共和国企业所得税法》第八条的规定：

“企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。”

根据该规定，房地产企业收到物业费发票时，作为销售费用在企业所得税前扣除。

如若物业公司将发票直接开具给业主，需出具相关的情况说明，由业主签字、房地产企业和物业公司盖章，作为房地产企业的入账依据。

文章来源：中道财税     作者（林森）