小区配套无偿移交是否视同销售缴纳增值税？

甲房地产开发公司在其开发的住宅项目中配套建设幼儿园，建成后无偿移交某街道办事处。对于上述不动产无偿移交是否应当征收增值问题，实践中存在争议。

一、意见分歧

（一）第一种意见

第一种意见认为，对于幼儿园的无偿移交应当视同销售征收增值税，理由主要有以下两点：

第一，根据财税〔2016〕36号文件规定，单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让不动产应当视同销售征收增值税。幼儿园的初始产权属于房地产企业，存在不动产产权转移行为，尽管这种转移是无偿的，但仍然应当属于增值税征税范围。

第二，幼儿园建设过程中的进项税额已经抵扣，如果在无偿移交环节不计销项税，则不符合增值税的税法原理。

（二）第二种意见

第二种意见认为，对于幼儿园的无偿移交应当不征收增值税，理由主要有以下三点：

第一，根据财税〔2016〕36号文件规定，单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让不动产应当视同销售征收增值税，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。幼儿园的建设是为了提高小区居民的生活质量，其无偿移交从房地产企业的角度显然属于公益行为，如果地方政府能够出具公益性证明，则应当不征收增值税。换一个角度看，政府是为社会公众服务的，移交给政府与移交给社会公众在价值上是等同的，因此从这个角度也应当适用不征税政策。

第二，房地产开发项目配套设施的无偿移交通常存在两种方式：一是无偿移交给全体业主，二是无偿移交给政府（或相关行政事业单位，下同）。对于无偿移交给全体业主，目前已经基本上达成共识不征收增值税，不征税的依据是无偿移交项目的价值已经包含在可售项目的价格中（类似于买一赠一）。对于无偿移交给政府，其行为实质与无偿移交给全体业主并不存在本质区别，移交虽然是无偿的，但是配套项目提升了开发项目的档次，其价值同样已经体现在可售项目的价格中，如果对无偿移交政府视同销售征收增值税，则事实上形成了重复征税，因此对无偿移交给政府同样应当不征收增值税。

第三，从过去已经发生的案例看，房地产开发企业向政府无偿移交学校、医院等配套设施普遍未征收增值税。

二、政策分析：

    笔者认为，对于不动产的无偿移交是否视同销售征收增值税问题，应当同时考虑以下因素:

    一是初始产权归属。如果在相关合同、协议、政府文件等文书中事前已经明确了房地产开发企业建设的某项配套设施归政府所有，尽管房地产企业理论上拥有该配套的初始产权，但是此产权只是名义产权，从实质重于形式的角度看，可视为产权从一开始就归政府所有，即未发生产权转移，也就不存在视同销售问题。对于红线外的代建项目，应视为房地产企业无初始产权，也就不存在移交问题。

二是可售还是不可售。如果无偿移交的不动产是可售的，则需要讨论移交行为是否具有公益性，或者移交对象是否属于全体业主或者社会公众，并据此判断是否应当视同销售征收增值税。如果无偿移交的不动产是不可售的（通常是公共配套），那么可视为其价值已经体现在可售开发产品价格中，无需视同销售再征税。笔者认为，可售与不可售不能单纯看销售许可证，如果其他政府文件或者合同协议约定不可售（只能无偿移交），则仍然应当视为不可售。

三是是否存在隐形交易。有些移交行为看似无偿，实则存在隐形交易，即可能获得了其他经济利益。如果确实存在隐形交易，则应当否定移交的无偿性，并按现行政策规定征收增值税。

三、相关建议：

目前各地税务机关对房地产企业无偿移交不动产，特别是以政府为移交对象的行为，是否征收视同销售征收增值税问题政策把握的口径不一，实践中争议较多，建议有权部门尽早明确政策标准，确保税负公平。

如果将某一无偿移交不动产的行为确定为不征（注意不是免征）增值税，那么其对应的进项税额是否应当做转出呢？此问题具有一定的复杂性，我们将另行讨论。有一点是可以确定的：如果无偿移交不动产的价值已经体现在可售开发产品的价值中（例如买一赠一），那么从合理性考虑，应当无需做进项税额转出。

文章来源：纳税人视角