财政补助资金在土地增值税清算中税务处理

房地产企业在开发过程中，往往会收到一些财政补助资金。待项目完工清算土地增值税时，往往就财政补助是冲销成本还是作为营业外收入与税务机关产生争议，冲销成本往往还会涉及不能加计20%扣除，对税款产生重大影响，那么究竟收到财政补助应该怎么处理呢，个人认为应根据财政补助资金的规定用途进行正确的财税处理，下面就结合安居工程取得的保障性安居工程补助资金进行分析。

一、财政补助使用范围

了解专项财政补助的使用范围才能进行正确的财税处理，规范保障性安居工程补助资金使用范围的文件包括《中央财政城镇保障性安居工程补助资金管理办法》（财综【2022】37号）、《中央财政城镇保障性安居工程专项资金管理办法》（财综【2019】第31号）、《中央财政城镇保障性安居工程专项资金管理办法》（财综【2017】第2号）等。

上述文件均对保障性安居工程专项资金或补助资金的使用范围进行了规范，明确该专项资金（财政补助）用于支持租赁住房保障、城镇老旧小区改造以及城市棚户区改造。

房地产企业收到该项补助应该主要用于城市棚户区改造，相关文件规定的使用范围限定为：主要用于城市棚户区改造项目中的征收补偿、安置房建设（购买）和相关配套基础设施建设等支出，不得用于城市棚户区改造中安置房之外的住房开发、配套建设的商业和服务业等经营性设施建设支出。

二、财政补助的税务处理

根据上述城市棚户区改造的使用范围，就该财政补助的三种用途在土地增值税的税务处理分析如下：

（一）城市棚户区改造项目中的征收补偿

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条规定：“条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：……土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。”

实施细则明确土地征用及拆迁补偿费为净支出，即应为征收支出扣减相关收入（财政补助）后的实际支出额，因此如果房地产公司取得的保障性安居工程专项资金或补助资金用于财政征收补偿，则应按净支出进行土地增值税清算，即以发生的土地征用及拆迁补偿费减除财政补助后的金额作为土地开发成本。

（二）安置房建设（购买）

根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第六条规定：“（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。（二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。（三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。”

上述文件明确，安置房支出属于拆迁补偿费，因此根据暂行条例的相关规定，应按净支出进行土地增值税清算；同时上述文件明确“回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费”，也进一步证明安置房的建设（购买）应按净支出进行土地增值税清算。

（三）相关配套基础设施建设

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条规定：“（三）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：1、建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；2、建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；3、建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。”

结合上述规定，房地产公司取得的财政补助用于规定范围内的配套设施建设，应按以下方法进行土地增值税清算的处理：

1、配套设施产权属于全体业主所有的，成本、费用正常扣除，补助计入营业外收入；

2、配套设施产权属于房地产公司的，移交给政府、公用事业单位、或第三方的，均不属于无偿移交，应将财政补助作为转让收入。

配套设施的产权不在规划范围内，或一开始就属于政府部门或公用事业单位的，应作为代建行为，不属于安居工程的成本、费用，不得在安居工程项目的土地增值税清算中扣除，应单独作为一个增值税清算项目进行清结。

三、注意事项

根据上述分析，企业收到其他类型的财政补助时，应注意以下方面，规范的财税处理方可正确的进行土地增值税清算。

（一）了解财政补助的规定使用范围

企业收到财政补助时除了开心，还应准确的了解财政补助的使用范围，收集相关政府文件。中央财政补助如果不是直达企业，还应收集省市一级的拨款文件，确定是否对财政补助有进一步的使用限定（包括任务书、与政府签订的协议）。

如果没有前期使用范围限定性的文件，就要收集后期考核文件、审计文件等作为使用范围的界定。

确定没有使用范围限定性的文件，就要结合自己的财务处理以及及时与税务机关的沟通，同时注意地方税务局出台的相关文件。

（二）账务处理

1、财政补助账务处理选择

从2017年6月12日起，根据新政府补助准则第八条规定：与资产相关的政府补助，应当冲减相关资产的账面价值或确认为递延收益。企业在收到其他政府补助或奖励时，如果采用冲减成本方式进行处理，也将成为税务机关认定在土地增值税清算时按净支出处理的依据。

2、专账管理

房地产公司取得财政补助后，应进行专账管理，对于支出范围时行明细核算，作为土地增值税清算时，能否按“净支出”还是全额扣除的依据。

（三）地方税务局的规定

目前、江苏、大连、辽宁、青岛、湖南、贵州、黑龙江、安徽等地税务局明确要将财政补助冲减相关成本后进行土地增值税清算，基本均是依据《土地增值税暂行条例实施细则》第七条的相关规定，作为土地开发成本的冲减项。个人认为并不严谨，企业收到财政补助可能因为各种原则，用于各种用途，还是要根据财政补助的具体用途进行分析后，才能准确的进行土地增值税的清算。

文章来源：智慧源财税