土地增值税清算实务案例：违章建筑拆除涉税风险分析

摘要：违章建筑的拆除，其影响不止于物理形态上的消失和直接的经济价值损失。更为复杂且长期的是其引发的税收后果。这些税收后果不仅限于即时的财务负担，还可能影响到企业的信誉评级、后续项目的融资能力，甚至触发更深层次的法律追责与行政处罚，形成一个多米诺骨牌效应，对当事人的整体运营和发展潜力造成长远负面影响。

我们通过一个案例对违章建筑拆除涉税风险进行分析

案例概要：

甲房地产企业（以下简称甲企业）2018年通过招拍挂取得一块土地用于开发A项目，其立项以及工程规划显示，本地块为住宅用地，2020年，该项目竣工验收。2023年达到土地增值税清算条件，管辖区税务局对甲企业下达税务事项通知书，要求甲就A项目进行土地增值税清算，企业按时提交了申报资料。

税务机关审核发现如下疑点：

该项目超出规划建造一栋会所，共计发生建造成本3,097,461.00元，设计成本500,000.00元。2020年7月，政府各部门对A项目进行联合验收时发现，此会所为违规建筑，遂责令其整改。文件下达后，甲企业对违章建筑进行了拆除，清算时将此会所成本全额在土地增值税前列支。

案例解析：

企业违章建筑未通过验收，被责令拆除，此部分损失如何纳税呢？

（1）增值税：因违章建筑已被拆除，未进行销售，故不属于增值税纳税范围。但根据财税[2016]36号文件规定，非正常损失成本的进项税不允许抵扣。故违章建筑所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务，不允许进项税额抵扣，已经抵扣的进项税额需要转出。

已申报抵扣建造成本进项税额：3097461.00/1.09*0.09=255753.66元

已申报抵扣设计成本进项税额：500000/1.06*0.06=28301.89元

上述已申报抵扣进项税应全部做进项税额转出处理，金额合计284,055.55元

（2）企业所得税：根据《中华人民共和国企业所得税法》罚金、罚款和被没收财物的损失不得扣除，因违建拆除属于该规定，故此部分成本在企业所得税清算时，应进行调增处理。

需调增企业所得税应纳税所得额：

3097461/1.09+500000/1.06=3,313,405.45元

（3）土地增值税：违章建筑被拆除，在会计上应计入“营业外支出”，土地增值税税前扣除项目为“取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金等”，不包含营业外支出。且违章建筑被拆除，未形成土地增值税上收入，根据收入成本配比原则，相关成本也不应在税前进行扣除。

总结归纳：

违法建筑一旦被拆除，不仅在物理上造成损失，还会在税收处理上带来一系列不利后果。

增值税进项税额不允许抵扣，与该违建有关的成本进项税额均不允许抵扣，全部做进项税额转出处理。

企业所得税与违法建筑相关的所有成本和费用，包括但不限于建设成本、材料费、人工费等，将不被允许作为税前扣除项目。

土地增值税在违建拆除的情况下，即便原先期望通过土地及房产的转让获取增值收益，但因建设行为违法，其在计算土地增值税时，与违建直接相关的成本均不允许在税前扣除。

这些都将显著增加涉及主体的财务负担和税务风险。因此，严格遵守建筑规划和法律规定，对于避免此类负面后果至关重要。

政策依据：

《财政部 税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件：第二十七条

《中华人民共和国企业所得税法》（中华人民共和国主席令第六十三号）第十条

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