不可售的公配设施在土地增值税清算时该如何认定

案例一、

摘要：公共配套设施，一般是指开发项目内发生的、独立的、非营利性的且产权属于全体业主，或无偿赠与地方政府、政府公共事业单位的配套设施。常见公共配套设施有居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等。

对于不可售的公共配套设施，我们该如何认定？通过以下实务案例与大家一起学习探讨一下。

关键词：“移交手续”“物业”“全体业主”

标题：不可售的公配设施在土地增值税清算时该如何认定？

案例概要：

企业共创建不可售公共配套设施 5,218.29㎡（幼儿园932.00㎡、会所 2,364.00㎡等）移交给了关联方乙物业公司，签订了移交协议。具体移交协议内容见图一。

根据上述信息，试分析该项目不可售公共配套设施移交手续是否合规？

案例解析：

本例中，甲企业将不可售公共配套设施移交给了关联方乙物业公司，产权并非实质转移。其中幼儿园属于教育设施，考虑到法条中规定的“公用事业单位用于非营利性社会公共事业的”，若作为不可售公共配套设施，可以提供移交当地教育部门的相关手续；会所应结合企业的具体情况，若作为自用不可认定公共配套设施；若作为移交全体业主，需提供全体业主或业主委员会接收的手续。配电室、空调机房、泵房、消防间等配套设施产权属于全体业主也需提供全体业主、业主委员会接收的手续或当地税务机关认可的其他有效手续。

总结归纳：

对于不可售公共配套设施认定，建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的或产权属于全体业主，其成本、费用可以扣除；实务中存在出租、经营、开发商自行使用的情况，这可能导致不被认定为不可售公共配套设施的风险。各地对于公共配套设施的认定有不同的规定，还要结合当地税务执行口径确认。

政策依据：

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》国税发〔2006〕187号第四条规定：

（三）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：

1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；

2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除； 

3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

《安徽省地方税务局土地增值税清算管理办法》第三十九条规定：

纳税人开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯设施等，建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除;建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，在提供政府、公用事业单位书面证明后，其成本、费用可以扣除;建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

符合下列情况之一的，可以确认为建成后产权属于全体业主所有：

(一)商品房销售合同、协议或合同性质凭证中注明有关公共配套设施归业主共有，且房屋登记机构在房屋登记簿中对属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以记载的。

(二)商品房销售合同、协议或合同性质凭证中未注明有关公共配套设施归业主共有，但通过其他方式向物业买受人提供书面公示材料注明有关公共配套设施归业主共有，且房屋登记机构在房屋登记簿中对属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以记载的。

(三)商品房销售合同、协议或合同性质凭证中注明有关公共配套设施归业主共有，或通过其他方式向物业买受人提供书面公示材料注明有关公共配套设施归业主共有，但因客观原因房屋登记机构未在房屋登记簿中对属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以记载，主管税务机关应当调查取证予以确认。

(四)法院判决书、裁定书、调解书以及仲裁裁决书确定属于全体业主共有的。

大连市地方税务局公告2014年第1号第十三条规定：

房地产开发企业确认公共配套设施的扣除金额时应提供有效证明。

(一)政府规划文件中应有相关规划，没有政府规划，却实际建造的，需提供有效证明。

(二)允许扣除的公共配套设施面积原则上以政府规划面积为准，实际测绘面积同政府规划面积不一致的，应提供有效证明，按实际面积扣除。

(三)产权属于全体业主或无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的公共配套设施，应有移交手续，产权属于全体业主的还应在小区内进行公开承诺。

1.产权属于全体业主的，如物业管理用房等，应提供房地产开发企业无偿移交给全体业主使用的移交文件、业主委员会选举文件等资料，并在小区内进行公开承诺。未成立业主委员会的住宅小区，由办理入住手续50%以上的业主签字确认移交。对于物业用房面积超过规划面积的，还应提供大连市国土资源和房屋局关于明确该项目物业管理用房的文件以及大连市国土资源和房屋局出具的关于暂时限制该项目预留物业管理用房交易的文件。

2.无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，应提供与相关部门的移交手续：

公共配套设施为幼儿园、学校的，企业应提供与县级(含县级)以上教委签署的交接协议;

公共配套设施为居委会的，企业应提供与所属街道签订的交接协议;

公共配套设施为人防工程的，企业应提供人防工程证、大连市人民防空(民防)办公室出具的该项目结建人防工程批复等证明材料。

3.公共配套设施为设备间、变电所、泵房、消防间等的，企业应进行书面说明。

4.公共配套设施(会所、物业经营用房等)用于经营的，原则上不予扣除。