项目公共配套设施税前扣除的四大标准

房地产项目公共配套设施作为成本的重要组成部分，如何税前扣除?能否税前扣除?将对整个项目税负产生重要影响。作为企业财务，应该从以下四个方面关注扣除的判断标准：

01、公共配套设施必须是红线内的建筑物

项目范围内的才能够叫做公共配套设施，如会所、幼儿园、物业用房、小学等。红线外的建筑物不属于项目范畴，自然不能计入公共配套设施，但红线外的支出是否一定不能扣除?这要看具体情况才能确定，实务中常常会常出现特殊勾地条件，如取得土地必须配建学校，如果学校在红线内，自然是作为项目组成部分的公共配套扣除，如果是不在红线内，就应该属于特殊土地成本，而非公共配套设施。

02、公共配套设施在结构上相对独立

无论是会所、幼儿园还是物业用房，这些公共配套设施都有一个共同特点，就是结构上相对独立，如果不是独立的空间，而是依附于别的空间，如在地下室内设置的配电室等，就不是单独的公共配套设施，而应划入对应的独立空间，如人防或地下室。

这种独立还有一个重要的作用，就是对应的成本可以被单独归集，这决定了公共配套设施要作为一个过渡性成本对象先单独归集核算成本，最后再做二次分摊，将公共配套设施成本摊入其他可售面积。

03、公共配套设施的非营利性特点

公共配套设施的定义决定了它一定是非营利性，不能够有收入，因为是为所有住户服务，因此应将成本计入所有可售面积。实务中常常有企业在这个问题上犯错，导致出现巨大涉税风险。

第一种风险：将公共配套设施对外销售;

公共配套设施不属于可售面积，也不能对外销售，但实务中总是有开发商将其对外转让，尤其是地下车位，既然不能独立网签，那就签署《车位使用权转让协议》，转让与土地等长的永久使用权。这种操作应被视为转让商品房，正参照销售缴纳各种税费。

第二种风险：将公共配套设施对外出租、承包经营;

对外出租或承包经营依然属于利用设施获取利润，违背了非营利性特点，将原本属于政府或者业主的利益窃为己有，那么自然也不允许税前扣除这部分成本。

第三种风险：将公共配套设施自己公司占据使用

这虽然看起来没有直接利益对价，但本质上属于无偿使用，依然应归属于私下改变公共配套设施性质的行为，不允许税前扣除对应成本。

04、公共配套设施的产权归属

按照税法规定，公共配套设施的未来产权归属有两个方向：

1、产权属于全体业主所有

这种公共配套设施的典型代表有会所、物业用房、车位等，正常情况应移交业主委员会;如业主委员会暂未成立，也应有变通的处理，各地对这个问题意见不一，有的地方认为应移交当地居委会，有的地方认为应在报纸上打公告，还有的地方认为应在合同中注明，如果当地政府有这样的规定，应该按照规定处理，如果没有规定，至少应该移交物业公司代管。

2、无偿移交政府或相关职能部门

这种公共配套设施的代表是幼儿园、学校、社区办公房等，如果移交应取得政府的移交手续;但需要关注人防设施的特殊性，中国的人防设施依据《人民防空法》规定，谁投资，谁使用，那么实务中的人防设施完工后并不是移交手续，而是独特的验收手续，我认为这依然应被理解为一种特殊的移交，税务机关也不能以此为理由拒绝人防成本作为公共配套设施扣除。

文章来源：李舟财税圈  作者：李舟