土增清算涉及的企业所得税退税好退吗？

1、问题：根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题的公告》二、企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，当年企业所得税汇算清缴出现亏损，且没有后续开发项目的，可以按照以下方法，计算出该项目由于土地增值税原因导致的项目开发各年度多缴企业所得税税款，并申请退税。

我司为XX市房地产开发企业，2022年有两个项目完成土地增值税清算，均涉及补缴土地增值税，且当年企业所得税汇算清缴出现亏损。两个项目均在2021年完工，自此后我司名下无正在开发和中标的项目。

请问如何理解“没有后续开发项目”，我司在2022年完成土增清算的两个项目是否均可申请企业所得税退税？

答复：

浙江12366中心答复：

您好：您在网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题的公告》（国家税务总局公告2016年第81号）规定：

一、企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，当年企业所得税汇算清缴出现亏损且有其他后续开发项目的，该亏损应按照税法规定向以后年度结转，用以后年度所得弥补。九鼎财税。后续开发项目，是指正在开发以及中标的项目。

二、企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，当年企业所得税汇算清缴出现亏损，且没有后续开发项目的，可以按照以下方法，计算出该项目由于土地增值税原因导致的项目开发各年度多缴企业所得税税款，并申请退税：

(一)该项目缴纳的土地增值税总额，应按照该项目开发各年度实现的项目销售收入占整个项目销售收入总额的比例，在项目开发各年度进行分摊，具体按以下公式计算：

各年度应分摊的土地增值税=土地增值税总额×(项目年度销售收入÷整个项目销售收入总额)　　

本公告所称销售收入包括视同销售房地产的收入，但不包括企业销售的增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅的销售收入。

(二)该项目开发各年度应分摊的土地增值税减去该年度已经在企业所得税税前扣除的土地增值税后，余额属于当年应补充扣除的土地增值税;企业应调整当年度的应纳税所得额，并按规定计算当年度应退的企业所得税税款;当年度已缴纳的企业所得税税款不足退税的，应作为亏损向以后年度结转，并调整以后年度的应纳税所得额。

(三)按照上述方法进行土地增值税分摊调整后，导致相应年度应纳税所得额出现正数的，应按规定计算缴纳企业所得税。

(四)企业按上述方法计算的累计退税额，不得超过其在该项目开发各年度累计实际缴纳的企业所得税;超过部分作为项目清算年度产生的亏损，向以后年度结转。

三、企业在申请退税时，应向主管税务机关提供书面材料说明应退企业所得税款的计算过程，包括该项目缴纳的土地增值税总额、项目销售收入总额、项目年度销售收入额、各年度应分摊的土地增值税和已经税前扣除的土地增值税、各年度的适用税率，以及是否存在后续开发项目等情况。

四、本公告自发布之日起施行。本公告发布之日前，企业凡已经对土地增值税进行清算且没有后续开发项目的，在本公告发布后仍存在尚未弥补的因土地增值税清算导致的亏损，按照本公告第二条规定的方法计算多缴企业所得税税款，并申请退税。

2、北海市税务局在受理房地产企业土地增值税清算时人防车位认定为可售面积，而非公共配套设施。

问题：我公司在北海市从事房地产开发，有些项目达到土增税清算条件，在向北海市税务局申请土地增值税清算时，北海市税局依据广西壮族自治区地方税务局关于发布《广西壮族自治区房地产开发项目土地增值税管理办法（试行）》的公告，（广西壮族自治区地方税务局公告2018年第1号 ）的第四十条规定，认定为项目人防车位为可售面积，而非公共配套设施，请问广西税局如何解释第四十条的规定？北海税局的将人防车位认定为可售面积是否合理？

答复：

尊敬的纳税人您好！您提交的网上留言咨询已收悉，现答复如下：

由于人防工程属于国防设施和社会公益设施，人防工程地下车位不能进行买卖，因此，实质上房地产企业只是转让了人防工程地下车位的永久使用权，未发生产权转移行为，应根据《广西壮族自治区税务局关于发布〈广西壮族自治区房地产开发项目土地增值税管理办法(试行)〉的公告》(广西壮族自治区税务局公告2018年第1号)第三十四条的规定进行土地增值税处理，即：如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用，其面积计入相应房产类型可售建筑面积。

上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系12366热线或主管税务机关咨询。

文章来源： 李龙地产财税服务