房地产企业收取更名费如何缴纳增值税?

在房地产领域网签就是交易双方签订合同后，到房地产相关部门进行备案，并公布在网上，购房者通过网签号在网上进行查询。网签是为了让房地产交易更加透明化，防止“一房多卖”，签合同后可以撤销。但网签并不等于购房者已取得了预售商品房的物权，物权的设立、变更、转让和消灭是以房屋产权登记为标志的，未经登记，不发生效力。因此，未办理房屋产权登记而网签更名的商品房仍属于“一手房”的范畴。

开发商收取更名费虽然没有法律上的明确依据，但考虑到开发商的成本支出和预期利益损失，原预购人、新购房者可以与开发商协商较为合适的更名费。依据法律规定，在原预购人取得房屋所有权证之前，商品房不能够办理转让手续，原预购人和新购房者之间如果要完成“更名”手续，则需要开发商配合解除原合同甚至撤销原合同备案，而这是商品房预购人和新购房者之间交易行为，开发商并无配合其完成交易的合同义务。开发商在办理“更名”手续时类似于充当了中介机构的角色，会耗费相应的人力物力等成本支出;此外，根据不同地方主管部门规定，开发商在办理撤销备案登记重新申请备案登记时可能需要交纳相关的费用，如果这些费用都由开发商承担也不尽合理。实践中“更名”的需要很可能是因为原预购人的原因不能够继续履行合同，需将购买的商品房转让，在此情况下本来开发商有权追究原预购人的违约责任，要求其支付违约金，而通常开发商为配合原预购人和新购房者达成交易而放弃追究原预购人的违约责任，而新的购房者甚至有可能因此而低价受让原预购人的已付款项，这种背景下如果要求开发商无偿地进行“更名”手续，对开发商而言是不公平的。因此，房地产企业收取适当的“更名”费也时合情合理的。

根据《营业税改征增值税试点实施办法》第三十七条规定，销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。“更名”一般都是原购房人销售退回，并且由原购房人找到新的购买下家，即销售给原购房人的销售行为不成立，因此，向原购房人收取的更名费不属于增值税价外费用。对房地产企业收取的更名费属于有偿提供服务，应当按照经纪代理服务计算缴纳增值税。

实践中，对同一购房人“更名”的，比如购房人在购房之后，购房人改名，比如张仲玲后来改为张雄晶；或网签中购房者姓名出现个别错别字，比如将“晓”错填为“小”，只须要提供必要的证明材料办理网签变更即可，该更名实质不属于销售退回，则在这种情况下，所收取的更名费是属于增值税价外费用，应当并入销售不动产一并计算缴纳增值税。

文章来源：纪玮/中汇武汉税务师事务所十堰所