房地产企业2种税收筹划方式分析论证

近些年我国的房地产行业得到了快速发展，就行业特点而言，房地产项目的开发建设过程本身具有复杂性，需要房地产企业投入大量的资金。而房地产开发的建设周期长，并且房地产企业在经营活动中也需要考虑诸多税种的影响，如增值税、土地增值税、房产税地印花税等。税收筹划则是指企业在遵守相关规定的基础上，对企业的一系列经营活动做安排与筹划，达到降税负的目的，对于企业长远发展的意义重大，值得关注。

一、房地产建设企业税收筹划中存在的问题

(一)税收筹划整体规划不足

部分公司在税收筹划机制体系的建立上还存在诸多不足。税收筹划本身具有复杂性，涉及了房地产建设企业的诸多方面，且为保证税收筹划的有效性，则需要相关部门之间的有效配合，在完善的管理制度作用下，形成详细的税收筹划管理体系，这是提高筹划质量的关键。而从当前房地产公司的实际情况来看，很多企业尚未构建完善的税收筹划规划，且在日常工作中忽视了细节，金缺乏对于税收筹划工作的有序指导，造成项目中的部门无法有效配合工作，存在严重的“各自为政”问题;或者在构建了税收筹划管理方案之后，对相关方案缺乏的针对性有效评价，工作条例重叠现象时有发生。同时，相关企业内部忽视了相关部门的参与强度，相关资源的投入明显不足，不利于税收筹划的开展。例如，在税收筹划的工作参与阶段方面，税务管理单位仅能在销售阶段针对销项发票采取一定的税务管理措施，而这种被动参与工作的情况，不利于提高工作效率与质量，在本质上依然属于根据销项寻找进项，税收筹划的优势得不到体现。也有研究认为，部分企业对于税收筹划问题缺乏清晰认识，缺乏相应的税务管理单位，造成企业并没有获得相关税收的优惠，盲目增加了企业的税负。

(二)税收筹划专业胜任力不强

从工作角度来看，税收筹划的基础就是具有规范的财务管理能力与税务专业能力，只有具备上述两方面的能力才能适应房地产这种资金投入巨大的项目。但是对于大部分企业而言，这两方面都存在着较大的上升空间。结合房地产企业的特殊情况，很多项目分公司都是出于暂时目的而形成了核算主体，因此对于会计核算的要求较高，相应的税收筹划工作未得到有效开展，专业人员匮乏，最终影响了企业税收筹划整体质量。文献认为，税收筹划对从业人员的专业技能水平提出了很高要求，不仅要具有扎实的税务管理知识，也需要具备准确评价税收筹划方案对公司产品质量、未来发展和社会评价等相关指标影响的能力。但是因为房地产企业内部缺乏专业胜任力，导致相关工作人员无法充分调动管理、法律、营销和采购等部门的人员介入，最终造成筹划方案脱离设计之初的目的，无法发挥预期效果。

2021年，金税四期全面推开，国家在税收征管中真正实现“数字治税”的新局面。

房地产行业增值税、企业所得税、土地增值税三大主要税种数据信息直接互联互通，基于这样的形势下，房地产企业如何通过合理的税务安排，利用现有政策可操作的空间，为企业合理合法节省开支，避免多交税、交冤枉税，在房地产强势调控环境之下，显得尤为重要。

二、房地产建设企业税收筹划对策分析

纳税筹划是在合情合理合法的基础上进行的，就土地增值税而言，可以通过利息费用的支出、通过确定适当的房地产转让收入及穗通过成立新的公司等方面进行筹划。

(一)利息支出的筹划

房地产项目中的投资数额较大，单纯依靠股东的投资难以满足房地产项目的开展需求，所以企业关联方之间的借款成为解决资金问题的有效措施，对土地增值税的税收筹划有显要影响。根据税法规定，与房地产开发项目有关的利息支出分情况扣除，主要分为以下几方面：

可按照房地产项目分摊计算并提供金融机构贷款证明的，则可以适当扣除，但要确保利率小于等于商业银行的同期贷款利率。可扣除开发成本费用=利息+(支付的土地成本+开发成本的)×5%以内计算扣除;【点击学习：利息支出据实扣除的账务处理】

凡不能按转让房地产项目计算分摊利息费用或不能提供金融机构出具的贷款证明的，则可扣除开发成本费用=(支付的土地成本+开发成本的)×10%以内计算扣除。按照税收筹划要求，企业为获得更多利润，需要按照上述特征进行筹划，其中实际支出的利息费用占税法规定的比例则是重点内容，一般当比例大于5%，则在提供贷款证明后可以提供更多利润;若不足5%，则不提供证明有利。【点击学习：怎样填报“利息支出”可以合理降低土地增值税?】

案例分析论证：

某房地产项目取得土地使用权成本28200万元，其他开发成本42300万元，借款利息支出2500万元，管理费用和销售费用共计930万元，销售收入125300万元，假设不考虑相关税费源。

本案例中分析情况一：利息支出2500/42300+28200=3.55%<5%(临界点)且能够提供金融机构出具的贷款证明，则属于上述第一种情况，利息可据实扣除。则可扣除的开发成本费用=2500+(42300+28200)×5%=6025万元;

加计扣除额：70500×20%=14100万元;

增值额：125300-(42300+28200++14100+6025)=34675万元;

增值率34675/90625=38.26%<50%，应交土地增值税：34675×0.3=10402.5万元。

分析情况二：利息支出2500/42300+28200=3.55%<5%(临界点)，但不能够提供金融机构出具的贷款证明，则属于上述第二种情况计算扣除。则可扣除的开发成本费用=(42300+28200)×10%=7050万元;

增值额：125300-(42300+28200++14100+7050)=33650万元;

增值率33650/91650=36.71<50%，应交土地增值税：33650×0.3=10095万元。

如果进行税收筹划就会发现，当利息支出小于5%临界点时，企业关联方之间的借款就不能通过商业银行进行委托贷款，从而满足税法规定的“不能提供金融机构贷款证明的”要求，该项目的土增税则可少交10402.5-10095=307.5万元。

(二)充分利用税收优惠政策20%临界点的筹划

税法规定，建造出售的普通标准住宅，增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征土地增值税。

1.案例分析论证(一)

A房开公司建造出售一批普通标准住宅3313平方米，销售单价8000元，取得销售收入约2650万元，项目允许扣除的成本费用金额为2170万元，假设没有其他相关税金，则该项目的增值额：2650-2170=480万元，增值率：480/2170=22.12%，应交土增税：480×30%=144万元。

若经过筹划，充分利用税法规定的优惠政策20%临界点，将销售收入下降为2600万元，则项目增值额：2600-2170=430万元，增值率：430/2170=19.82%<20%(临界点)，根据税法规定可免征土地增值税。则明显可见，通过合理利用20%临界点，最后企业虽然销售收入减少50万元，但是反而少缴了土地增值税144万元，最终为企业增加了税前利润94万元。

因此，企业出售普通标准住宅，可以利用合理的定价筹划，不可盲目提价，有时较高的价格带来的利润反而会给企业带来较低的利润。

2.案例分析论证(二)——成立房屋销售公司

经过测算，可知当每平方米的单价为7800元进，增值率为19.08%，增值额未超过临界点20%，可以免征土地增值税。我们可以通过成立新的房屋销售公司的方案进行筹划。即上述A房地产公司可以通过将其内部销售部门分立出来，单独设立一个新的房屋销售公司，将住房以7800元/平米的单价卖给房屋销售公司，而后销售公司再以8000元/平米的单价对外出售，从而达到免征土地增值税的目的。同时房屋销售公司只需要缴纳增值税及其附加税等即可，不需要缴纳土地增值税。按照此筹划方案最终计算可得，纳税筹划前后税负差额：300.27-170.51=129.76万元。

上述通过将销售部门独立出来，成立新的销售公司，降低土地增值率来享受国家的税收优惠政策。这样会增加一部分增值税和印花税负，但总体企业还是有收益的，比筹划前减少了129.76万元的税收负担，从而增加了企业利润。

通过以上案例分析，合理筹划可降低土地增值税的税率，进而降低税负，为企业发展创造充足的利益。但是企业在进行税务筹划时，不能盲目操作，应当做到业务流程与税收政策相结合，应当根据企业具体实际分析，如企业成立新的公司将产生新的运营成本和相关费用等，应合理测算筹划方案是否具有可行性。如果经济业务已经发生，相应的纳税结果已经产生，这时企业若因为不想承担较重的税负，去虚增成本、隐瞒收入等做法，将会定性为偷逃税款，会受到法律的制裁。

所以从长远发展角度来看，税收筹划对于增强企业管理层的税收筹划意识、提升财务人员专业能力，降低清算成本的支出、降低税务筹划风险有重要作用。

在当前房地产工程项目中，企业的税收筹划则是在合情合理合法下降低企业税负的重要手段。结合本文的研究结果可知，为了能够切实达到税收筹划的目的，需要企业从多个方面探索降低税负的新路径，进行税收方案的选择，明确自身的纳税义务与责任，利用合理方法达到减税目的，并做好随政策改变而调整的目的，这样才能实现企业的长远发展。

文章来源：金穗源  作者：董秀琴