房地产企业以股权转让方式获取土地使用权的涉税分析
引言
由于《城市房地产管理法》对土地使用权的转让有明确的限制条件，并且土地使用权（在建工程）的转让流程繁杂且税负较重。实践中部分企业会以股权转让的方式获取目标公司全部或部分股权从而间接获得目标公司所享有的土地使用权，希望在简化转让程序的同时进行纳税筹划。这种方式真的能够有效的达成以上交易目的吗？
01、 两种交易模式流程
在建工程转让发生在享有在建工程产权的转让方与受让方之间，根据《城市房地产管理法》第三十九条的规定，转让方需满足“支付全部土地出让价款、取得土地使用权证书，并投入全部开发投资总额25%以上”的条件。具体流程源于《城市房地产转让管理规定》第七条，需要签订书面转让合同；90日内持转让合同、房地产权属证书、合法证明等资料向主管部门提出申请并申报成交价格；主管部门审查，7日内作出是否受理的书面答复；主管部门核实申报成交价格，并根据需要进行现场查勘和评估；交易双方按规定缴纳有关税费；最后，办理权属转移登记。
相较于在建工程转让的流程，股权转让的程序相对简便。股权转让发生在原股东与新股东之间，根据《公司法》第七十一条的规定，股权转让的转让方在征得其他股东的同意后，即可在市场监督管理部门依法办理变更登记。
02、两种交易模式涉及的税费
当次土地使用权转让与股权转让涉税一览表
（假设交易双方均为公司，不涉及个人所得税情形。）
（?注：当股权转让穿透式审查认定为土地使用权转让时，转让方的涉税情形。）
（一）增值税
在建工程转让交易中，转让方需按照有偿转让不动产计缴增值税；在股权转让交易中，转让（非上市）公司股权不属于增值税上的任何一种应税销售行为，不属于增值税征税范围，因此不需要缴纳增值税。
依据
《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)第一条，“在中华人民共和国境内销售服务、无形资产或者不动产的单位和个人，为增值税纳税人，应当按照本办法缴纳增值税，不缴纳营业税”；第十条“销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或不动产”。
《国家税务总局关于纳税人资产重组有关增值税问题的公告》（国家税务总局公告2011年第13号）“纳税人在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，不属于增值税的征税范围，其中涉及的货物转让，不征收增值税。”
税率
《财政部、税务总局、海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》（2019年第39号）规定“增值税一般纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用10%税率的，税率调整为9%”。
《财政部、国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》（财税[2016]47号）第三条第二项，“纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税”。
计算方法
全额或差额/(1+适用税率)×适用税率
（二）城建税和教育费附加
在建工程转让交易中，转让方以缴纳的增值税额为计税基础缴纳城建税和教育费附加；股权转让交易中无需缴纳增值税，亦无需缴纳城建税和教育费附加。
依据
《城市维护建设税法》第二条，“城市维护建设税以纳税人依法实际缴纳的增值税、消费税税额为计税依据”。
《征收教育费附加的暂行规定（2011修订）》第三条，“教育费附加，以各单位和个人实际缴纳的增值税、营业税、消费税的税额为计征依据，教育费附加率为3%，分别与增值税、营业税、消费税同时缴纳”。
《财政部关于统一地方教育附加政策有关问题的通知》（财综[2010]98号）“二、统一地方教育附加征收标准。地方教育附加征收标准统一为单位和个人（包括外商投资企业、外国企业及外籍个人）实际缴纳的增值税、营业税和消费税税额的2%。已经财政部审批且征收标准低于2%的省份，应将地方教育附加的征收标准调整为2%，调整征收标准的方案由省级人民政府于2010年12月31日前报财政部审批”。
税率
以缴纳的增值税额为计税依据，纳税人所在地在市区，县城、镇，不在市区、县城、县属镇三种情况，分别适用7%、5%、1%的城建税税率。教育费附加适用3%、地方教育费附加适用2%的征收率。
《城市维护建设税法》第四条“城市维护建设税税率如下：（一）纳税人所在地在市区的，税率为百分之七；（二）纳税人所在地在县城、镇的，税率为百分之五；（三）纳税人所在地不在市区、县城或者镇的，税率为百分之一”。
计算方法
实缴增值税额×（7/5/1%+2%+1%）
（三）契税
在建工程转让交易中，契税由受让方缴纳。股权转让交易中并未发生土地权属的变更，因此无需缴纳契税。
依据
《契税法》第一条“在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人”；第二条“本法所称转移土地、房屋权属，是指下列行为：（一）土地使用权出让；（二）土地使用权转让，包括出售、赠与、互换；（三）房屋买卖、赠与、互换”。
税率
在建工程转让交易中，契税由土地使用权的受让方在3-5%的范围内，根据当地标准实际缴纳。
《契税法》第三条，“契税税率为百分之三至百分之五”;《陕西省实施<中华人民共和国契税法>授权事项的方案》（陕西省财政厅国家税务总局陕西省税务局公告2021年第5号）中确定的陕西省契税适用税率为3%。
计算方法
不含税价款×3至5%
（四）印花税
在建工程转让及股权转让所签订的合同，均为产权转移书据，均需要由立据人，即交易双方按照书据按所载金额缴纳印花税。
依据
《印花税法》（2022年7月1日起施行）第一条，“在中华人民共和国境内书立应税凭证、进行证券交易的单位和个人，为印花税的纳税人”；第二条“应税凭证，是指《印花税税目税率表》列明的合同、产权转移书据和营业账簿”。
税率
《印花税法》（2022年7月1日起施行）所附印花税税目税率表中记载：产权转移书据，包括土地使用权转让书据及股权转让书据，按价款的万分之五计征。
计算方法
不含税价款×0.5‰
（五）土地增值税
在建工程转让交易中，转让方转让的土地使用权只要存在增值额，除法律、法规规定减免外，都需缴纳土地增值税；股权转让不征收土地增值税，但国税函[2000]687号、国税函[2009]387号、国税函[2011]415号，都强调对股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，利用股权转让方式让渡土地使用权，实质定义为房地产交易行为，应征收土地增值税。
依据
《土地增值税暂行条例（2011修订）》第二条，“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人”。
《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》（国税函[2000]687号），“一次性共同转让深圳能源（钦州）实业有限公司100 ％的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税。”
《国家税务总局关于土地增值税相关政策问题的批复》（国税函[2009]387号）“鉴于广西玉柴营销有限公司在2007年10月30日将房地产作价入股后，于2007年12月6日、18日办理了房地产过户手续，同月25日即将股权进行了转让，且股权转让金额等同于房地产的评估值。因此，我局认为这一行为实质上是房地产交易行为，应按规定征收土地增值税”。
《国家税务总局关于天津泰达恒生转让土地使用权土地增值税征缴问题的批复》（国税函[2011]415号），“同意你局关于“北京国泰恒生投资有限公司利用股权转让方式让渡土地使用权，实质是房地产交易行为”的认定，应依照《土地增值税暂行条例》的规定，征收土地增值税”。
税率
土地增值税实行四级超率累进税率，根据增值额超过扣除项目金额的部分，适用不同的税率。
《土地增值税暂行条例（2011修订）》第七条“土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%”。
计算方法
增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数
（六）企业所得税
在建工程转让或股权转让所取得的收入，转让方均应对转让所得扣除成本和税费后纳入当期所得一并计征企业所得税。
依据
《企业所得税法》第五条，“企业每一纳税年度的收入总额，减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额，为应纳税所得额”。第六条，“企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入，为收入总额”，其中第三项为转让财产收入。
税率
《企业所得税法》第四条“企业所得税的税率为25％”。
计算方法
应纳税所得额×25%。
03、举例说明
为直观反映土地使用权转让与股权转让的税费差异，我们做出如下假设：甲公司的全资子公司乙公司，为一般纳税人，其全部资产为一块2016年4月30日后取得的土地使用权，土地使用权账面资产价值5000万元。项目总投资额1亿元，已投入开发费用2500万达到总投资额25%的转让条件。丙公司欲获取该地块土地使用权，双方达成的交易价格为1.75亿元（含税）。如增值税适用税率9%、企业所得税税率25%（转让方在一个纳税年度内除本次转让收入外无其他收入，亦无除土地成本及相关税费外的其他扣除项），在无其他相关税收优惠的情况下，估算不同交易模式下双方需要缴纳的税费（单位：万元）：
（注：以上设条件估算仅供参考，具体项目应以税务机关核算为准。）
在建工程转让
转让不涉及房地产开发的，转让方需缴纳增值税、城建税及教育费附加、土地增值税、印花税、企业所得税合计约5996万元；受让方进行房地产开发的，转让方需缴纳增值税、城建税及教育费附加、土地增值税、印花税、企业所得税合计约5121万元。受让方需缴纳契税和印花税合计约490万元。
股权转让
股权交易未被认定为房地产交易的，转让方需缴纳企业所得税、合计约2508万元；股权交易被认定为房地产交易的，转让方需缴纳增值税、城建税及教育费附加、土地增值税、印花税、企业所得税合计约5121万。受让方需缴纳印花税约8万元。
因此，在上述例题设定的金额及不完全条件下，单次交易环节里的股权转让相较于直接转让土地使用权的方式，流程更简化、综合税费更低。
结语
实践中，税务机关与企业对以股权并购方式拿地的交易模式如何缴纳税款时常存在不同的认识。那么这种模式下交易方是否能够达到“避税”目的，或者说至少达到递延纳税节约资金成本的目的呢？下一篇，我们将向您揭示税务机关穿透式审查股权转让，认定其实质构成土地使用权转让的情形，及采用股权转让方式可能会造成的交易双方之间税负不平衡等弊端和风险。
引言
上文，我们列举了土地使用权（在建工程）转让与股权转让涉及的不同流程及税费负担。那么，股权转让行为在什么情形下存在被认定为实质构成土地使用权转让呢？此外，假设“拿地”的最终目的是进行房地产开发，受让方或者项目公司作为最终税收汇算清缴的义务主体，股权转让“拿地”的方式还会优于土地使用权（在建工程）转让的税负吗？本文将重点分析这两类问题。
01、股权转让被认定为实质构成土地使用权转让的风险
对于以股权转让的方式获取土地使用权的行为，是否应征收土地增值税，实践中存在两种观点：
否认的观点
股权转让不涉及权属变更，穿透式审查征收土地增值税违背税收法定原则
部分判决中法院否定穿透审查观点：如最高人民法院在（2014）民二终字第264号《民事判决书》认为，“由于转让股权和转让土地使用权是完全不同的行为，当股权发生转让时，目标公司并未发生国有土地使用权转让的应税行为，目标公司并不需要缴纳营业税和土地增值税”。
税务机关文件：
《青岛市地方税务局关于印发<房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答>的通知》（青地税函[2009]47号）第十八条，“股东将持有的企业股权转让，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收土地增值税”；福建省地方税务局在2012年1月11日回复网页纳税咨询，“国税函[2000]687号文件属个案批复，未抄送我省。按《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定，切实属于纯股权转让的原则上不征土地增值税。具体须根据实际运作情况由当地主管地税机关判定。上述回复仅供参考。有关具体事宜请直接向主管地税机关
肯定的观点
应按照实质课税的原则穿透式审查股权转让行为，征收土地增值税
部分判决中法院支持穿透审查观点：如江苏省高级人民法院在（2018）苏行申626号《民事判决书》中认为，“翡翠公司虽未办理73046号地块国有土地使用证，但其实际占有并处分了土地使用权，且客观上翡翠公司通过股权转让的外在形式，实现了土地增值，取得了相应的经济利益，故翡翠公司的行为实质上构成国有土地使用权转让”。
部分地方政府文件对这一观点进一步说明：如2022年2月1日起施行的《西安市人民政府办公厅关于印发建设用地使用权转让出租抵押二级市场实施细则的通知》（市政办发[2021]68号）第三条规定，“公司股权发生变化且有新股东进入，权利人申请名称变更的，视为建设用地使用权转让，按照转移登记办理”。
税务机关文件：
《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》（国税函[2000]687号）“鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源（钦州）实业有限公司100 ％的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税”；《国家税务总局关于土地增值税相关政策问题的批复》（国税函[2009]387号）“鉴于广西玉柴营销有限公司在2007年10月30日将房地产作价入股后，于2007年12月6日、18日办理了房地产过户手续，同月25日即将股权进行了转让，且股权转让金额等同于房地产的评估值。因此，我局认为这一行为实质上是房地产交易行为，应按规定征收土地增值税”；《国家税务总局关于天津泰达恒生转让土地使用权土地增值税征缴问题的批复》（国税函[2011]415号）“同意你局关于‘北京国泰恒生投资有限公司利用股权转让方式让渡土地使用权，实质是房地产交易行为’的认定，应依照《土地增值税暂行条例》的规定，征收土地增值税”。
虽然“国税函”只是国家税务总局对本系统下属单位工作请示中特定案例的批复函件，并非税收规范性文件，且并未抄送全国其他各级税务机关不具有普遍适用性，但其仍具有参考价值。总结国家税务总局依据实质课税原则作出穿透式审查认定的主要原因包括：1、以股权形式表现的企业资产主要为土地使用权、地上建筑物及附着物；2、股权转让金额等同体现了房地产的评估值；3、一次性转让全部股权等。
如果采用股权转让交易模式“拿地”，建议出让方应当增加其他资产在目标公司之中的占比，避免资产结构单一或土地使用权（在建工程）在资产中所占比重过大；转让方可逐次、分期转让目标公司的股权，或受让方先增资入目标公司再受让剩余部分股权，从而避免一次性全部转让；在具体文件股权转让交易价款设置时应当避免采用“面积×容积率×单价”或“土地使用权（在建工程）”等计算方式；同时，应当符合一般股权交易方式，资产以及与其相关联的债权、债务和劳动力一并转让。
02、股权转让会造成交易双方之间税负不均衡，目标公司可能因土增税超率累进税率的计算办法在最终转让环节承担更重的税负
我们为上一篇的例题增设一个条件，即假设受让方或目标公司完成开发建设后最终的销售收入为5亿元（含税）。由于《土地增值税暂行条例实施细则》规定的计算增值额的扣除项目，在本例中仅能扣除取得土地使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的成本。《企业所得税法实施条例》规定计算所得额的扣除项目要求各项资产以历史成本为计税基础，股权溢价部分不得税前列支。在无其他相关税收优惠情况且例题设定的金额及不完全条件下，估算不同交易模式受让方或目标公司在汇算清缴中需要缴纳的税费（单位：万元）：
（注：以上设条件估算仅供参考，具体项目应以税务机关核算为准。）
结合上一篇双方在股权转让或土地使用权（在建工程）转让交易“拿地”环节的税费，及上述受让方或目标公司完成开发建设最终实现销售收入5亿元（含税）后，受让方或目标公司在汇算清缴中需要缴纳的税费，整体对比如下：
由此可见，以建设开发为目的房地产项目或最终将以资产转让实现收益的项目，股权转让“拿地”方式的整体税费测算并未优于土地使用权（在建工程）转让的整体税费测算。双方在股权转让“拿地”环节以股权转让方节约的2615万元税款及股权受让方节约的482万元税款，将以项目公司最终汇算清缴多缴纳6867万元税款为代价。
即使假设实践中可能存在所有税费均由“拿地”环节的受让方实际承担，并且股权转让环节未被税务机关认定为土地使用权转让，短期的“拿地”流转环节节税仍可能导致股权受让方与项目公司整体税负加重3770万元。
结语
当企业萌发一个交易意向时，交易流程、合法路径、税费负担都将是影响交易成败需谨慎权衡的重大事项。企业应当在专业法律及财税工作人员的协同下结合具体项目情况综合考量，以期设置切实可行的目标实现路径与方案。
土地转让案例涉税分析
例子：A房地产公司将取得成本7173万元的土地，通过司法拍卖方式，以23634万元转让给B公司，该项目为2016年4月30日取得施工许可证，属于老项目。
B公司和A地产均为一般纳税人。
一.该项交易中，A地产公司需要缴纳的税费如下：
1.增值税：（23634-7173）*5%=823.07万元
2.城建税：823.07*7%=57.61元
3.教育费附加：823.07*3%=24.69万元
4.地方教育费附加：823.07*2 %=16.46万元
5.印花税：23634*0.05%=11.82万元
（若合同约定价税，则印花税要按不含税价计算）
6.土地增值税：扣除额：7173+57.61+24.69+16.46+11.82)*(1+20%)=8740.30万元
增值额：23634-8740.30=14893.70万元
增值率：14893.70/8740.30=170%
适用税率50%，速算扣除系数15%，即:14893.70*50%-8740.30*15%=6135.80万元；
综上所述：A地产需缴税：823.07+57.61+24.69+16.46+11.82+6135.80=7069.44万元
（土地增值税要按照土增清算的方法计算）
二、金融资产应承担的税费为：
（一）A地产公司因欠税无法开票给B公司，B公司凭法院裁定交税过户的情况下涉税
1.契税：23634*3%=709.02万元
2.印花税：23634*0.05%=11.87万元
若B公司能取得对应发票，则印花税要按不含税价计算。
三、对于增值税发票开具，目前一般征收、简易征收均可开具增值税专用发票，对于老项目不动产交易可采用简易征收方法开具5%增值税专用发票。
四、B公司将在手土地再次转让，转让对价为5亿元（含税），应如何交税。
（一）A不能开票的情况下：
增值税方面，由于B公司于2016年4月30日后取得的土地，不再属于老项目，转让时应按照一般纳税方式缴纳增值税，增值税率为9%。具备税费如下：
土地增值税：扣除额=23634+709.02+11.87+288.99+123.85+82.57+22.94=24873.24万元
增值额：45871.56-24873.24=20998.32万元
增值率=20998.32/24873.24=84.42%
适用税率为40%
速算扣除系数：5%
土地增值税为20998.32*40%-24873.24*5%=7155.67万元。
综上合计税费：11802.46万元。
（二）A能开票的情况
1.增值税：4128.44-23634/1.05*5%=3003.01万元
2.城建税等附加税为3003.01*（7%+3%+2%）=360.36万元
3.印花税：22.94万元
4.土地增值税：扣除额：23634/1.05+709.02+11.87+360.36+22.94=23612.76万元
增值额：45871.56-23612.76=22258.80万元
增值率：22258.8/23612.76=94.27%
适用税率为40%
速算扣除系数：5%
土地增值税:22258.8*40%-23612.76*5%=7722.88万元
综上共计：11109.19万元
五.B公司以股权转让方式转让交税：
（一）作价入股，成立全资子公司
1.对将无形资产投资入股换取股权行为属于有偿转让无形资产，按有偿销售无形资产行为征收增值税。销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票。B公司按照23634万元作价入股，需缴纳增值税1951万元、城建税136.57万元、教育费附加58.53万元，地方教育费附加39.02万元、印花税10.84万元，总税费2195.96万元。
2.土地增值税：无需缴纳
《财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税[2018]57号 ）规定：单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。
（该文件第五条：上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形）
3.契税：子公司无需缴纳契税。
《财政部 税务总局关于继续支持企业 事业单位改制重组有关契税政策的通知财税》（〔2018〕17号）规定：母公司以土地、房屋权属向其全资子公司增资，视同划转，免征契税。
（二）转让股权
股权转让过程中只需按股权交易价的万分之五缴纳印花税就，即50000*0.05%=25万元。
综上，B公司以股权转让方式转让土地合计交税2220.96万元，远低于直接（招拍挂）转让
文章来源：房地产财税咨询
