房地产“老带新”销售模式存在的涉税风险分析

摘要：在“老带新”销售模式中，房地产企业通过给予现有客户（即“老客户”）一定的奖励，鼓励他们推荐新客户购房，以此来扩大销售网络和提高销量。然而，这种奖励机制也伴随着一系列的税收风险和合规挑战。我们应重视税务合规，通过有效的管理和策略，最大限度地降低税收风险，确保业务的健康持续发展。

关键词：老带新  送物业费 送现金 送家电

案例概要：

甲房地产企业（以下简称甲企业）为了尽快回笼资金，推出老带新促销模式，凡老用户推荐新用户，签约成功后，老用户可在下述奖品中任选其一。

1、赠送三年物业费

2、赠送价值8000元智能电视机

3、获得现金5000元

截止到月底，老用户王某共计推荐新用户三人，为了平衡，三种奖励方式各选了一个。其中王某物业费三年共计7200元。

案例解析：

奖品一：王某获赠三年物业费

王某为甲企业推荐客户，获得甲企业赠送的三年物业费。本质上，是属于王某为甲企业提供了经济代理服务，甲企业以物业费作为支付手段。如果将行为拆解，应该为甲企业将7200元现金给王某，王某将现金给物业公司。

故，物业公司向王某开具增值税普通发票，价税合计7200元。甲企业代王某向物业公司支付物业费7200元。王某应去税务局代开增值税发票给甲企业，甲企业凭票税前列支。

另，因王某提供服务取得对价，此部分是属于王某“劳务所得”，甲企业应按规定，代扣代缴王某个人所得税，适用税目“综合所得劳务报酬所得”。年终，王某此部分所得可并入综合所得汇算清缴。

奖品二：王某获赠价值8000元智能电视机

同奖品一处理方式相同，王某为甲企业提供经纪代理服务，甲企业将购买的智能电视机赠送给王某。王某应去税务局代开增值税发票给甲企业，甲企业凭票税前列支。甲作为销售电视机，向王某开具增值税发票，适用税率13%。同时按规定，代扣代缴王某个人所得税。

奖品三：获得现金5000元

此部分作为较为基本的销售，王某应去税务局代开增值税发票给甲企业，同时，甲企业代扣代缴王某个人所得税。

总结归纳：

房地产企业老带新业务，本质上为销售，老客户行为构成经纪代理，故应去税务局代开增值税发票给房地产企业，税目为“经纪代理服务”，房地产企业凭票税前列支。老客户获赠的物品，则由“货物”销售方给王某开具具体项目增值税发票。

政策依据：

【中华人民共和国增值税暂行条例实施细则】第八条　条例第一条所称在中华人民共和国境内（以下简称境内）销售货物或者提供加工、修理修配劳务，是指：

（一）销售货物的起运地或者所在地在境内；

（二）提供的应税劳务发生在境内。

第九条　条例第一条所称单位，是指企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位。

条例第一条所称个人，是指个体工商户和其他个人。

【中华人民共和国个人所得税法】第二条　下列各项个人所得，应当缴纳个人所得税：

（一）工资、薪金所得；

（二）劳务报酬所得；

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