破产清算中如何处理房地产企业土地增值税清算事宜？
一、土地增值税清算的条件
根据国家税务总局《土地增值税清算管理规程》的规定，土地增值税清算有两种情况：1.纳税人应进行土地增值税清算；2.主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
（一）纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：
（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
（3）直接转让土地使用权的。
（二）对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
（4）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。
二、土地增值税清算的单位
根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）的规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
土地增值税清算单位具体结合项目立项、用地规划、工程规划、竣工验收等确定。
三、土地增值税清算的时间
根据国家税务总局《土地增值税清算管理规程》的规定，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。
四、土地增值税清算的征收方式
土地增值税清算的征收方式有查账征收和核定征收。查账征收为土地增值税清算的基本方式，不能查账征收而采用核定征收的，应严格依照税收法律法规规定的条件，按核定收入、核定扣除项目、核定征收率的方法和顺序依次进行，扣除项目无法核定的，根据销售收入与核定征收率核定征收土地增值税（转让土地使用权除外）。根据国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知（国税发〔2010〕53号）的规定，为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5%。
根据国家税务总局《土地增值税清算管理规程》第三十四条的规定，在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行核定征收：1.依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的。2.擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的。3.虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的。4.符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的。5.申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
五、土地增值税清算的扣除项目
办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。计算增值额的扣除项目：1.取得土地使用权所支付的金额；2.开发土地的成本、费用；3.新建房及配套设施的成本、费用；4.旧房及建筑物的评估价格；5.与转让房地产有关的税金；6.财政部规定的其他扣除项目。
六、土地增值税清算的办理材料
根据国家税务总局《土地增值税清算管理规程》第十二条规定，办理土地增值税清算时应提供的清算资料有：1.土地增值税清算表及其附表。2.房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。3.项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。4.纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。
图1 办理土地增值税清算申报材料（源于重庆市税务局）
七、房地产企业破产清算中管理人办理
土地增值税清算的注意事项
1.房地产企业破产清算中其成本资料、费用凭证很大可能残缺不全，无法提供合法有效凭证，难以确定扣除项目金额而无法达到据实清算。管理人应当与主管税务机关沟通，是否能采用核定征收开展破产企业土地增值税清算。
2.房地产企业破产清算中管理人进行资产拍卖处置涉及的在建工程和土地使用权进行土地增值税清算时只能采取查账征收，管理人可委托税务师事务所对土地增值税清算税款申报的信息实施必要审核程序，提出鉴证结论或鉴证意见，并出具鉴证报告。但面对房地产破产企业办理土地增值税清算工程量大、难度高、时间长、聘请税务师事务所资金的问题，管理人可以通过与主管税务机关及政府协调部门多方沟通，就个案争取妥善的解决方案。
3.根据《重庆市高级人民法院 国家税务总局重庆市税务局关于印发〈关于建立企业破产处置协作机制的指导意见>的通知》(渝高法〔2022〕62号)文件之规定:“破产申请受理后，终结破产清算程序、终止重整程序或和解程序前，管理人经人民法院许可,为债权人利益继续营业，或者在使用、处置债务人财产过程中产生的应当由债务人缴纳的税费(以下统称新生税费)，分别属于《企业破产法》第四十一条、第四十二条规定的破产费用或共益债务的，由管理人以破产企业名义进行申报”。因此房地产企业破产清算受理日后房地产项目达到土地增值税清算条件，应补缴的土地增值税税款被认定为破产费用或共益债务。
4.房地产企业破产清算中未办理土地增值税清算，管理人不能进行税务注销。
文章来源：经纬资产 作者:张珍萍
