房地产企业建设公共配套设施取得进项税额可否全部抵扣？

恒信公司为房地产开发企业，增值税一般纳税人，2015年通过“招拍挂”取得土地一宗，该项目一次开发，立项手续完整，恒信公司取得的开工时间为2016年1月的《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”20000平方米;取得的开工时间为2016年5月的《建筑工程施工许可证》42000平方米，其中公共配套设施等不可售面积为2000平方米。实际上，在《建筑工程施工许可证》42000平方米中所配套建设的公共配套设施是为全部项目配套服务的，支付公共配套设施工程款时取得增值税专用发票上注明的增值税额为500万元。

问：这些进项税额能否全部抵扣？

分析：

营改增后，房地产开发企业是选择简易计税方法还是一般计税方法计算缴纳增值税，取决于其开发的项目为新项目还是老项目。

恒信公司建设规模20000平方米的部分应为老项目，可选择适用简易计税方法。建设规模42000平方米的部分为新项目，只能选择一般计税方法。根据《营业税改征增值税试点实施办法》第二十七条“下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣: (-)用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产”的规定，恒信公司因老项目选择适用了增值税简易计税方法，那么兼用于简易计税方法的进项税额就不得全部抵扣。恒信公司在新项目中所开发的公共配套设施因实际上是为全部项目配套服务的，当属于无法划分不得抵扣的进项税额。

不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额*（简易计税、免税房地产项目建设规模/房地产项目总建设规模）

从上述公式看，当应税房地产项目中含有无法划分是否可以抵扣的进项税额时，是以简易计税、免税房地产项目建设规模与按一般计税方法房地产项目建设规模占比为依据进行划分的。因此，在计算“建设规模”时应当将不可销售的公共配套等面积剔除。

按照上述公式计算，不得抵扣的进项税额

=500*{20000 【20000+（42000-2000】}=166.6(万元)，则允许抵扣的进项税额=500-166.67=333.33万元)

会计处理如下(单位:万元，下同):

1. 从销售方取得的增值税专用发票时

借:应交税费一-应交增值税(进项税额) 500

贷:银行存款 500

2.月底计算不得抵扣的进项税额时

借:开发成本 166.67

贷:应交税费应交增值税(进项税额转出) 166.67

3.按照上述公式依据年度数据对不得抵扣的进项税额进行清算时， 假定2016年12月恒信公司又取得《建筑工程施工许可证》注明的面积为15000平方米(再无可售的公共配套设施)。

《营业税改征增值税试点实施办法》第二十九条的规定，主管税务机关可以按照上述公式依据年度数据对不得抵扣的进项税额进行清算，则不得抵扣的进项税额=500*20000/[ 20000+ ( 42000-2000) +15 000=133.33(万元)，比原计算不得抵扣的进项税额少33.34万元(166.67-133.33),

会计处理为:

借:应交税费-应交增值税(进项税额) 33.34

贷:开发成本 33.34

文章来源：智慧源地产财税