出租部分的房屋如何扣除房产税计税房产原值？

案例：某商场在闹市区拥有一座独立的五层楼房（产权归此商场所有），其中1层分为若干门市部，所有门市部都有单独的门且互不相通，商场只按月收取费用，各门市部的经营者可自主决定经营项目及营业时间，独立承担经营风险；2层进货销货都由此商场自己经营；3层采用厂商联营的方式，商场统一收款，扣除一定比例后向各经销商返款。商场与经销商签订联营合同，合同中注明，经销商提供商品自主销售，年营业额应达到XX万，如完成则按X%扣除费用（此费用中包括增值税\城建税\教育费\电费\管理费等），如超额完成，对超出部分减按Y%扣除费用，如完不成，则按定额交纳费用，风险是不共担的，利润也不共享；4层租给经销商A某从事品牌服装专卖，商场不参与收款，只按月收取租金；5层分租给BCD三个个体户分别从事快餐、美容、网吧，商场不参与收款。地下停车厂统一免费使用，顾客可以随意停放。依据房产税的有关政策规定，商场的一、四、五层应依据所收取的租金实行从租计征房产税；二、三层应依据房产原值实行从价计征房产税。因此，商场在从价计征房产税时，应当从房产税计税原值中扣除出租部分相应的房产原值。出租部分的房产原值=出租面积/总的房产面积*总的房产原值。出租房产的房产原值如何确定？

一、房产总原值的确定。

根据《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2008〕152号)的规定，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。另据《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》(国税发〔2005〕173号)的规定，为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。

二、分摊比例的确定。

一般房屋租赁合同约定出租房产的面积为套内使用面积，另外，本案例中，租赁合同约定室内地下公共停车场免费使用，顾客可以随意停放。从目前的税收法律法规来看，公共设施是否可以计入分摊，尚未作出明确规定。按照“法无禁止即可为”的原则，只要相关法律法规中无明确的禁止性规定，公民或法人就可以自行约定。因此，出租合同载明的使用面积应换算为建筑面积，并应将地下停车场、消防楼梯、电梯等公共配套设施的面积按一定比例分摊，计入出租建筑面积中。

为避免引起不必要的争议，建议在合同中应明确载明出租的建筑面积，对共用部分虽不收取费用，但也要在租赁合同中明确应分摊的建筑面积。