房地产企业无产权车位财税处理攻略

我们所说的无产权车位，特制规划属于公共配套设施，不能对外转让，不能网签，不能独立办理产权证的地下车位。实务中房地产公司大多将其对外销售，如何实施财税处理，实务中争议多多，现将整体处理思路汇总如下。

1、无产权车位通常不属于可售面积，应作为公共配套设施在清算中扣除；但在实务中应注意，很多地方税务机关要求企业证明是否将车位移交业主，或者如何证明车位属于全体业主所有，这是另一个争议点。

2、无产权地下车位如果对外租赁（租赁期限少于20年），应按照不动产租赁缴纳增值税、房产税、企业所得税；实务中财务需要判断租赁税负更重，还是作为销售税负更重，关键在于房产税同土地增值税的比较。

3、无产权地下车位如果对外转让使用权，包括三种情况：

——转让永久使用权；

——转让与土地等长的使用权

——租赁20年，赠送50年或者直接租赁70年

如果属于以上三种情况，应视为转让不动产，纳入土地增值税清算，车位收入和成本均并入其他商品房。

该问题全国的确有争议，但大多数省份目前已经统一思路，认定为转让不动产，我个人也认可这个观点，不能以有没有政府确认的产权作为判断是否销售的唯一标准。

4、人防车位产权属性比较特殊，有些地方税务机关也将人防车位单列，认为人防车位不属于全体业主所有，不能按照销售处理。我的观点是人防车位产权本身存在模糊空间，对于税务处理来讲，人防车位处理同非人防车位并无不同，甚至对于客户来讲后续占有使用也并无不同，因此应等同于非人防车位处理。

5、机械车位（地下和地上）销售处理同无产权平层车位，区别在于成本构成不同。机械车位成本应该是分摊的建造成本加上分摊的机械设施成本两部分。

6、买房送车位是一种特殊的实务操作，更应关注风险：

——由于房子和车位都属于公司产品，因此理论上属于捆绑销售，而不是无偿赠送；

——如果属于捆绑销售，必须在合同中注明两部分价款，在发票中注明房屋和车位两部分价款；否则税务机关很可能无法认定；

——实务中由于商品房特殊的监管政策，导致网签合同无法分别注明两部分价款，发票无法开具两份价款，实务中导致出现巨大风险；

——如果强行签署车位赠送协议，税务机关认定为无偿赠送，要求将车位收入并入总收入交税；

——如果不签署协议，实务中营销工作难以操作。房企在这个问题上陷入两难境地，而压力通常最终传递给财务人员。

作者：李舟

文章来源：李舟财税圈