各地关于普通住宅认定标准的差异汇总
房地产开发企业在开发项目完工时，需要进行土地增值税清算，其中，若是普通标准住宅的增值率在20%以内，则可以享受免征土地增值税的税收优惠，本文将不同省、市关于普通标准住宅的界定进行了汇总，供各位参考。
00.总局层面
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第十一条规定：“条例第八条（一）项所称的普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。
01.北京规定
《关于调整本市享受税收优惠政策普通住房平均交易价格有关问题的通知》（京建发[2014]382号）本市享受税收优惠政策的普通住房，原则按照住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上、单套建筑面积在140平方米(含)以下，并参考其实际成交价格确定。实际成交价格原则上应当低于按本通知确定的所在区域住房平均交易单价或套总价的1.2倍。
02.上海规定
关于调整本市普通住房标准的通知（沪房管规范市[2014]6号）第一条定：“可以享受优惠政策的普通住房，应同时满足以下条件：一、五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；二、单套建筑面积在140平方米以下；三、实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落于内环线以内的低于450万元/套，内环线与外环线之间的低于310万元/套，外环线以外的低于230万元/套。"根据沪房规范[2019]7号规定，本公告有效期延长至2024年11月18日。
03.天津规定
关于调整我市普通住房价格标准的通知（津地税地[2014]5号）【自2022年7月1日起废止】规定：“凡同时满足住宅小区建筑容积率在1.0及以上、单套建筑面积在144平方米及以下、成交单价不高于普通住房价格标准(见附件)三项条件的住房确定为普通住房。”
附件：天津市各区域普通住房价格标准（单位：元/平方米）
04.重庆规定
《重庆市地方税务局转发财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（渝地税发[2006]143号）第一条规定：“住宅小区建筑容积率1.0以上，单套最大建筑面积在144平方米或套内建筑面积120平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.4倍以下的住房。同时符合上述三个条件的为享受优惠政策的普通住房，有一条不符合即为不能享受优惠政策的非普通住房。”
05.江苏规定
根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》规定（国办发[2005]26号），享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。
江苏省执行的标准是单套面积小于144平方米以下，容积率在1.0以上，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。
06.浙江规定
根据《浙江省人民政府办公厅关于确定普通住房标准问题的通知》（浙政办发明电[2005]90号）【已废止】规定：“一、杭州市区（不包括萧山、余杭区，下同）普通住房标准为：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在140平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。杭州市区普通住房标准报建设部、财政部、税务总局备案后，由杭州市人民政府于2005年5月31日前公布。二、全省其他市、县（市、区）普通住房标准为：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。其中单套建筑面积和实际成交价格可在不超过上述标准20%的比例内上浮。具体上浮比例由各市和县（市）人民政府确定，并于2005年5月31日前公布，同时报省建设厅、财政厅、税务局备案。”
07.安徽规定
《安徽省人民政府办公厅转发国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（皖政办〔2005〕26号）第二条规定：“二、明确享受优惠政策的普通商品住房标准。享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在120平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.2倍以下。各市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当上浮，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。合肥市享受优惠政策的普通商品住房的具体标准，报建设部、财政部和国家税务总局备案后公布。各市要定期公布不同级别土地上住房的平均交易价格。”
08.深圳规定
关于对我市土地增值税“普通标准住宅”执行标准进行调整的批复（深府办函[2006]86号）规定，对我市土地增值税“普通标准住宅”执行标准进行调整，具体为：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套住房套内建设面积120平方米以下或单套建筑面积144平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍以下。
根据深地税发[2006]555号规定，“普通标准住宅”执行标准中“单套住房套内建筑面积120平方米以下或单套建筑面积144平方米以下”，纳税人只需符合其中一个条件即可。
关于调整普通住房认定标准的函（深圳市住房和建设局）
我市辖区内(含深汕特别合作区)享受优惠政策的普通住房为：同时满足住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑积144平方米以下的住房。该标准自2019年11月11日执行。
09.山东规定
关于修订《山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法》的公告（山东省地方税务局公告2017年第5号）第三十条规定：“普通标准住宅同时符合以下条件：（一）住宅小区建筑容积率在1.0以上;（二）单套建筑面积在144平方米以下;（三）实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。转让的地下室（储藏室）、停车位（车库）等附属设施按照其他房地产类型进行清算”
10.广东规定
《广州市地方税务局关于印发土地增值税清算工作若干问题的处理指引的通知》（穗地税函[2008]342号）第五条规定：“ 五、关于“普通住宅”与“非普通住宅”的认定和执行问题。根据《关于贯彻<财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知>的补充意见》(穗地税发[2006]167号)第一条规定，住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套住房内建筑面积120平方米或单套建筑面积144平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍以下的为普通标准住宅。
11.福建规定
《福建省房地产开发企业土地增值税征收管理办法（试行）》（闽地税发[2005]195号）【已废止】第十八条规定：“纳税人建造转让的住宅符合下列各项标准的视为普通标准住宅：（一）住宅小区建筑容积率在1.0以上；（二）单套建筑面积在140平方米以下；（三）实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.38倍以下。其中（二）、（三）项的具体标准以当地政府公布的数据为准。”
12.海南规定
《海南省人民政府关于明确普通住宅认定标准的通知》（琼府[2019]40号）规定：“我省享受税收优惠政策普通住宅标准为：同时具备住宅小区容积率1.0以上（含本数），单套建筑面积144平方米以下（含本数）两个条件。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通住宅。”本通知自2019年8月9日起施行。
13.河北规定
《河北省人民政府印发关于化解房地产库存 促进房地产市场健康发展若干措施的通知》（冀政发[2016]6号 ）第五条规定：“将享受优惠政策的普通住房单套建筑面积调整为144平方米以下(含144平方米)。”
《河北省土地增值税管理办法》（冀地税发〔2006〕37号）第二十一条规定：”第二十一条纳税人建造出售的住房同时符合下列标准的为普通标准住房:
(一)住宅小区建筑容积率在1.0以上; (二)以单栋楼为单位,平均单套建筑面积在140平方米(含140平方米)以下; (三)实际成交价格在同级别土地上住房平均价格的1.2倍以下。其中,住房平均价格以当地市、县政府分布的同期数据为准。 ”
14.河南规定
河南省地方税务局转发关于土地增值税清算有关问题的通知（豫地税函[2010]202号）第四条规定：“我省普通住房原则上同时满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建造面积在120平方米以下（按照各省辖市人民政府批准的标准确定），实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下（按照各省辖市人民政府批准的标准确定）。”
15.湖北规定
《湖北省地方税务局转发财政部 国家税务总局关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知》（鄂地税发[2006]215号）规定：“根据《省地方税务局 省财政厅 省建设厅转发国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理规定的通知》(鄂地税发[2005]103号)的有关规定，我省土地增值税普通标准住宅原则上应同时满足以下三个条件：住宅小区建筑面积容积率在1.0(含1.0)以上(武汉市在1.5以上)、单套建筑面积在140平方米(含140平方米)以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。”
16.湖南规定
《湖南省人民政府办公厅关于做好稳定住房价格工作的通知》（湘政办发[2005]23号）规定：“享受优惠政策的普通住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米或套内建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。”
17.山西规定
《关于山西省享受优惠政策普通住房标准及有关事项的通知》（晋政办发[2005]42号）规定：“一、普通住房的具体标准。(一)住宅小区建筑容积率在1.0以上；(二)单套建筑面积在120平方米以下；(三)实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格(住房平均交易价格是指报告期内同级别土地上住房交易的平均价格，经加权平均后形成的住房综合平均价格)1.2倍。
依据上述总体要求，各市可根据实际情况制定本市享受优惠政策普通住房的具体标准，允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。未制定具体标准的城市均按以上规定的三项条件执行，不再上浮。”
18.四川规定
《四川省地方税务局关于确定土地增值税征收管理中普通住房标准的通知》（川地税函[2005]399号）规定：“土地增值税享受优惠政策的普通住房标准分两种情况加以确定：一、没有制定普通住房标准的地区，严格按省政府办公厅(川办发〔2005〕22号)文件公布的普通住房标准执行。即享受优惠政策的普通住房标准必须同时满足以下条件：住宅小区容积率在1.0以上；单套建筑面积在140平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。二、在省政府规定范围内制定并已报有权机关备案普通住房标准的地区，按照本地政府确定的标准执行。 ”
成都规定：《成都市地方税务局转发四川省地方税务局关于确定土地增值税征收管理中普通住房标准通知的通知》（成地税函[2005]379号）规定：“我市在土地增值税征收管理中享受优惠政策的普通住房标准必须同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上（含1.0），单套建筑面积在144平方米以下（含144平方米），实际成交价格低于公布的同一范围土地上住房平均交易价格1.4倍以下。”
19.江西吉安规定
《吉安市地方税务局关于贯彻落实土地增值税清算有关问题的通知》（吉市地税发[2007]37号）第七条规定：“七、普通标准住宅的具体标准为：根据赣府厅发〔2005〕35号文件规定我市普通标准住宅应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在144 m2以下，实际成交价格在1800元/m2以下。”
20.贵州规定
《贵州省人民政府关于征收土地增值税的若干规定》（贵州省人民政府令第16号1995年）以及《贵州省人民政府修改部分省政府规章的决定》（2010年贵州省人民政府令第119号）第五条规定：“纳税人建造的普通标准住宅和其他住宅的划分界限：普通标准住宅是指按一般民用住宅标准建造的居住用住宅。普通标准住宅的标准为：（一）“普通标准住宅同时满足：住宅小区建设容积率在１．０以上；单套住宅建筑面积１４４㎡（含１４４㎡）以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格１．４４倍以下”。（二）装饰标准：住宅公共走道及楼梯间墙面、顶棚刷涂料或抹灰，户内地坪为水泥地坪，墙面天棚抹灰刷白。超过前款规定标准的，均属其他住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。”
21.辽宁规定
《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》的通知（辽财预[2006]290号）第一条规定：“普通住宅应同时满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在120平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。”
22.黑龙江规定
《关于土地增值税若干政策问题的公告》（黑龙江省地方税务局公告2016年第1号）第二条规定：“二、关于普通标准住宅认定问题。自2014年11月28日起，我省普通标准住宅的认定标准为：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米及以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍及以下的住房。判定时间以商品房销售合同签订日期为准。”
23.吉林省规定
《吉林省地方税务局转发国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（吉地税函[2010]34号）文规定：“自2008年12月1日起，普通住房面积标准全省统一调整至144平方米以下，价格标准上浮20%. 土地增值税政策规定的“普通标准住宅”面积和价格，按上述“普通住房”标准掌握。对2008年12月1日以后新开工的开发项目按新规定标准执行，对此之前已经开工的开发项目，仍按原规定标准执行。开工时间以取得建筑工程施工许可证时间为准。各地要按照标准严格区分普通标准住宅、非普通标准住宅和商用房等不同类型房地产，及时清算土地增值税。”
24.内蒙规定
《内蒙古自治区地方税务局关于明确房地产税收一体化管理中几个具体问题的通知》（内地税字[2006]67号）第一条规定：“一、普通住房与非普通住房划分标准。根据《内蒙古自治区人民政府办公厅关于转发国办发[2005]26号文件的通知》（内政办发[2005]11号）规定，享受优惠政策的普通住房应同时具备以下三个条件：住宅小区容积率在1.0以上，单套建筑面积在120平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房交易价格1.2倍以下。同时考虑到自治区实际，允许单套建筑面积和价格标准在上述标准20%的比例内上浮，具体上浮比例由各盟行政公署、市人民政府确定。各盟行政公署、市人民政府目前暂未确定具体上浮比例的，按上述标准执行，不同时具备以上三个条件的为非普通住房。”
25. 云南昆明规定
《云南省昆明市地方税务局关于房地产转让环节征收营业税等税收政策的通告》（昆地税发〔2005〕124号）规定，昆明市普通住房标准，按向国家有关部门备案的审批标准执行：(1)住宅小区建筑容积率在1.0以上;(2)单套建筑面积在144平方米以下;(3)实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.4倍以下。同时满足上述三个条件，可以认定为普通住房并享受税收减免优惠政策。
26. 广西南宁规定
《广西壮族自治区南宁市人民政府》（南府字[2005]6号）规定：“南宁市享受优惠政策普通住房标准应同时满足三项条件：一是住宅小区建筑容积率在１．０以上；二是单套建筑面积在１４４平方米以下；三是实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格１．４４倍以下。”
27.宁夏规定
《宁夏回族自治区地方税务局关于银川市房地产企业土地增值税清算实施办法的批复》（宁地院通[2007]123号）第三条规定：“（三）根据《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发[2005]89号）和银川市人民政府《关于银川市普通商品住宅标准的报告》银川市2004年普通商品住宅平均交易价格是（不含经济适用住房、高档别墅），分区域为：兴庆区2223元/平方米、金凤区2130.89元/平方米、西夏区1415元/平方米。
银川市2005年普通商品住宅标准是：（1）住宅小区的容积率在1.2以上；（2）单套建筑面积在130平米以下；（3）成交价格为兴庆区2934元/平方米以下；金凤区2812元/平方米以下；西夏区1867元/平方米以下。2005年以后年度在银川市政府公布新的普通商品住宅标准前，暂按照2005年普通商品住宅标准执行。
贺兰县、永宁县、灵武市的普通住宅标准，按照经县（市）政府批转且向社会公布的普通住宅标准执行。”
28.新疆规定
转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（新地税发[2007]135号）第二条规定：“二、普通住宅与非普通住宅的划分，应严格按照自治区人民政府《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（新政发[2005]152号）规定执行，即：建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在140平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住宅平均交易价格1.4倍以下的为普通住宅。建筑容积率是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地的面积之比。”
29.西藏规定
关于明确土地增值税普通标准住宅问题的通知（藏国税函[2005]134号）规定：”在我区未建立集中供暖设施以前住宅小区建筑容积率在0.9以上，单套建筑面积为144平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.2倍以下的住房；在建立集中供暖设施以后住宅小区的建筑容积率控制在1.0以上。那曲地区、阿里地区作为高寒地区，住宅小区建筑容积率标准控制在0.8以上。
文章来源：房企建安财税圈 来源：红太狼聊财税
