房地产企业企业所得税口径下公建配套涉税处理

开发小区内建造的配套设施，一类是按照开发产品的成本项目“公共配套设施费”处理；一类是单独核算成本的配套设施，要么作为自用固定资产要么作为开发产品。

根据《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号，以下简称“31号文”）第十七条规定，企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：

1、属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。

2、属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。

根据31号文第二十七条规定，开发产品计税成本支出的内容主要包括土地征用费及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费和开发间接费。其中，公共配套设施费指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。

31号文第三十二条规定：公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。

可见，公共配套设施满足一定条件可以预提计入成本，这与公共配套设施的土地增值税处理是不同的（土地增值税上公共配套设施成本不能预提）。如果在企业所得税上公共配套设施有预提成本，需要在计算土地增值税时予以扣除。

2、成本分摊说明

31号文第三十条第（二）点规定：单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本,应按建筑面积法进行分配。

其中，31号文第二十九条第（二）点对“建筑面积法”的说明如下：指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。（1）一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。（2）分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。

3、结论

因此，作为31号文第十七条规定中第一类的“公共配套设施”，首先作为过渡性成本对象，归集的是土地征用费及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费和开发间接费，然后按照建筑面积法分配到可售开发产品的成本项目“公共配套设施费”中。

【案例】某房地产企业取得一块100亩的净地，报建一住宅小区。考虑到提升小区品质，又从与小区相邻的工厂购得10亩土地建造会所，产权归企业所有。该会所无偿为小区业主使用。企业认为该会所是非营利公共配套设施，在计算可售商品房成本时，把该会所的土地成本以及建造成本500万元计入了开发产品的成本项目“公共配套设施费”，销售时随主营业务成本结转。税务检查时，税局要求补缴企业所得税，税局的做法是否正确？

【分析】根据以上税收政策分析，该会所产权为企业所有，不能作为过渡性成本对象归集成本费用，也就是说其成本不能进入可售商品房的成本，不能作为主营业务成本结转，企业当成本结转减少了企业应纳税所得额。该会所应作为独立成本核算对象进行成本归集核算，建造完成后作为自有固定资产。可见，税局的做法正确。

该条政策表面，对符合以上条件的三类配套设施，企业在进行其成本核算时，一是要将其单独确定为成本对象，单独核算；二是此类配套设施不属于过渡性成本对象，其成本不存在二次分配的问题；三是收到经济补偿的年度，其补偿金额直接抵减其建造成本。当其建造成本大于补偿金额时，调减当其应纳税所得额；当其建造成本小于补偿金额时，调增当期应纳税所得额。

文章来源：小瓦议税