土地增值税之依法“征收”“收回”“收购”区别

  A公司取得一块土地，尚未投入建设，经法定权限和程序，被依法“征收”、“收回”、“收购”，是否均可以免征土地增值税？

土地增值税规定：

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条　有下列情形之一的，免征土地增值税：（二）因国家建设需要依法征收、收回的房地产。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第十一条 条例第八条（二）项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，征收、收回的房地产免征土地增值税，“收购”是否同样享受免征政策呢？

根据《土地储备管理办法》（国土资规〔2017〕17号） 下列土地可以纳入储备范围：

1.依法收回的国有土地；

2.收购的土地；

3.行使优先购买权取得的土地；

4.已办理农用地转用、征收批准手续并完成征收的土地；

5.其他依法取得的土地。

即 无论是“征收”、“收回”还是“收购”均属于土地储备的方式。那三者是否有本质区别呢？

土地征收：

根据《民法典》第117条、第243条、《土地管理法》第45条、第47条规定，为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和组织、个人的房屋以及其他不动产。《民法典物权编理解与适用》对于建设用地使用权不存在征收问题，只是提前收回，对城市不动产的征收主要是对房屋的征收。公共利益不能包含商业利益，且必须是重大公共利益（国防、公益设施、大型公益事业建设），而不能是一般公共利益。

土地收回：

《中华人民共和国土地管理法》第五十八条　有下列情形之一的，由有关人民政府自然资源主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：（一）为实施城市规划进行旧城区改建以及其他公共利益需要，确需使用土地的；（二）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；（三）因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；（四）公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。依照前款第（一）项的规定收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。

土地收购：

《土地储备管理办法》（国土资发[2007] 277 号）第十三条 根据土地储备计划收购国有土地使用权的，土地储备机构应与土地使用权人签订土地使用权收购合同。收购土地的补偿标准，由土地储备机构与土地使用权人根据土地评估结果协商，经国土资源管理、财政部门或地方法规规定的机构批准确认。完成收购程序后的土地，由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备。即土地收购为根据土地储备和供应计划，土地储备机构通过市场交易方式从土地使用者手中收购相关土地。

看来，“征收”、“收回”的主体为自源资源主管部门，且“征收”、“收回”土的的目的是为公共利益、市实施规划、国家建设等需要。而“收购”主体为“土地储备机构”，对“收购”土地目的并无要求，是通过市场交易方式取得土地使用权的行为。因此，“收购”与“征收”“收回”本质不同，不可以享受土地增值税免税政策？  

以上来源 河北的 百世昌财税 号，接下来链接《房地产开发企业税收与会计实务大全》相关章节内容： 

《土地增值税暂行条例》第八条规定:“有下列情形之一的，免征土地增值税：

（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的；

（二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。

上述（二）项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。

因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。”

因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况，因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。

因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。当事人在申请免税时，应向主管税务机关提供哪些资料？《济南市2014年土地增值税清算工作指南（试行）》规定：

（一）因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权，应提供县级以上(含)地方人民政府出具的收回土地使用权文件，或土地管理部门报经县级以上(含)地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件；

（二）因“城市实施规划”而搬迁，应提供县级以上(含)地方人民政府或县级以上(含)地方人民政府有关主管部门审批通过的立项、规划文件，文件批复中应有涉及城市规划、旧城改造、企业污染扰民等符合免税规定的文字说明；

（三）因“国家建设的需要”而搬迁，应当提供国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目文件。

《大连市地方税务局关于土地增值税征收管理若干问题的公告》（大连市地方税务局公告2014年第1号）第十四条 “减免税审批要件”规定：　　

（一）因城市实施规划、国家建设需要依法征用、收回的房地产，纳税人申请免征土地增值税时应提供下列资料。　　

1.因城市实施规划收回　　

（1）纳税人减免税申请表；　　

（2）政府征用房产或收回土地使用权的文件；　　

（3）与政府相关部门或政府指定部门签订的补偿协议；　　

（4）原土地使用证复印件；　　

（5）土地增值税税款计算表及相关材料。

2.因国家建设需要收回　　

（1）纳税人减免税申请表；　　

（2）政府征用房产或收回土地使用权的文件；　　

（3）国务院、省级人民政府、国务院有关部委对建设该项目的批文，例如立项审批等；　　

（4）政府或政府收回文件中指定的单位与被收回（征用）企业签订的补偿协议；　　

（5）原土地使用证复印件；　　

（6）土地增值税税款计算表及相关材料。

（二）因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产而取得的收入，纳税人申请免征土地增值税时应提供下列资料。　　

1.因城市规划而自行搬迁　　

（1）纳税人减免税申请表；　　

（2）政府及有关部门的规划文件或相关批文；　　

（3）土地使用权转让合同；　　

（4）原土地使用证复印件；　　

（5）土地增值税税款计算表及相关材料。

2.因国家建设需要而自行搬迁　　

（1）纳税人减免税申请表；

（2）国务院、省级人民政府、国务院有关部委对建设该项目的批文，例如立项审批等；

（3）土地使用权转让合同；　　

（4）原土地使用证复印件；　　

（5）土地增值税计算表及相关材料。

文章来源：房言税语、税中望月