税局官方提示房地产企业56个常见涉税问题

一、不计或少计收入

1.完工产品未及时结转销售收入。项目已竣工备案或已入住，取得预售收入挂账预收帐款，未结转销售收入。

2.预售收入不及时入帐。如计入预收款的定金、售房款计入其他应付款。

3.代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等,已纳入开发产品价内或由开发企业开具发票，但不按规定确认为销售收入。

4.以房产对外投资未视同销售。

5.房产售价偏低无正当理由,以开发产品抵顶材料款、工程款、中介服务费等债务未按照市场销售价确认收入。

6.委托方式销售开发产品不确认或未按规定确认销售收入。

7.银行按揭贷款不及时确认收入或者隐瞒首付款收入。

8.拆迁安置房未视同销售。

9.政府返还款、政府奖励款未计入营业外收入。

10.客户放弃的购房定金、没收的违约保证金、施工方延误工期的罚款收入、先租后售收取的租金等收入未入帐。

11.车库、阁楼、地下室及精装房装修部分未申报收入。

12、将银行按揭款计入短期借款科目,不做为预收款处理。

二、将应税收入视为免税收入、不征税收入

13.名股实债形式对外投资收取的固定收益作为免税收入，少申报缴纳企业所得税。

14.申报的不征税收入（政府部门拨付的款项）不符合政策规定,少缴企业所得税。

三、虚增成本

15.造价高于当地当期同类开发项目单位平均建安成本。

16.已包含在总合同中的附属工程、水电工程、屋面防水工程等又单项签订虚假合同、虚假结算单。

17.虚构补充合同,增加工程款。

18.通过采用转让地价方式将利润转移到建安公司。

19.建筑安装发票非项目所在地税务机关开具。

20.到税务机关代开大额建安发票或者买票，虚列成本。

21.园林公司虚开苗木发票,或收购苗木作为自有苗木开具免税发票。

22.通过挂靠建筑公司，为自己虚开增值税专用发票，虚增成本。

23.虚开“劳务派遣费”发票。

24.虚列拆迁补偿费，或未取得税法允许税前列支的凭据。

25.利用甲供材多列成本

(1)施工合同里明确注明了包工包料，材料由施工方全部负担，但在开发成本中列支了开给建设方的材料发票，重复列支成本。

(2)施工合同里注明了只包工不包料,材料由建设方提供,但是建安发票金额却包含了甲供材。

四、多转材料成本差异

26.釆用计划成本核算原材料的企业，多转材料成本差异，少缴企业所得税。

五、多提预提费用

27.预提了不允许预提的配套设施建设费,如将园林绿化费做为公共配套设施预提。

28.多预提了允许预提的金额，如预提出包工程发票不足金额,超过了合同总金额的10%。

29.已完工的配套设施不及时进行清算。

30.虚设配套设施并预提相关建造费用。

六、配套设施成本结转不准确

31.将自用、营利性的或产权不属于全体业主的会所、车库、幼儿园、物业用房等配套设施计入公共配套设施分摊开发成本，应单独立核算未单独核算；或虽单独核算成本,但不对土地费用或基础设施费进行分摊。

七、混淆项目，加大先期开发成本

32.人为调整建安成本在各个开发项目之间的分摊，将未完工的或打算自用的开发产品成本计入到已完工的开发产品成本，多转主营业务成本，人为调节利润，扩大税前扣除。

八、已出租的房产或周转房再销售时成本结转不准确

33.已出租的房产或周转房再销售时，结转成本不准确，未减去已提折旧或已摊销费用,造成多转成本。

九、列支与取得收入无关的支出

34.代付小区商住楼、施工企业水电费计入企业开发成本。

35.将工程专项借款用于与生产经营无关的项目。

36.管理费用中列支与经营无关的赞助支出。

37.同一区域多个项目运作的成本费用未准确划分。房地产集团受让土地后成立项目公司进行开发，集团可能存在一个区域同时运作多个房地产开发项目的情况。不同的开发项目往往处于不同的阶段，比如有的项目公司刚成立，有的已经结束，有的处于正常销售阶段。尤其是已结束未注销的项目后续费用由于没有营业收入弥补,集团往往通过各种形式转移至正常项目公司,形成税收风险。

十、利息支出不符合规定

38.分摊扣除的利息费用不符合统借统还政策规定。

(1)集团企业、集团核心企业、或集团所属财务公司向下属单位收取的利息利率水平高于向金融机构借入的借款利率水平。

(2)项目公司向集团支付的利息，未取得集团开具的免税发票。

(3)未将统借统还协议、集团向金融机构的贷款合同留存备查。

39.工程建设期间的借款费用一次性计入财务费用，应资本化分摊到开发成本中。

40.房地产集团在集团内关联企业间融通资金，未按照独立企业之间的业务往来处理,不计息或收取低息。在项目开发初期，下属成员单位会大量使用集团的资金;项目开始预售后,下属成员单位会将大量资金汇入集团。集团公司对下属成员单位可能控股，也可能不控股。

十一、多列费用

41.管理费用中列支了会务费、业务费、考察费等支出凭证后面的附件实际是烟、酒、餐饮发票等。

42.样板房装修费直接计入销售费用，未计入开发成本。售楼处租赁费一次性列支，未在租赁期摊销。

43.将不予列支的高利贷利息开成咨询费发票计入管理费用。

44.公益性捐赠超限额或直接捐赠未纳税调整。

45.福利费、教育经费、工会经费、业务招待费超过扣除限额未调整,或者计入到其他无扣除限额的其他科目核算,如在管理费用—办公费、劳保费、差旅费中列支属于业务招待费性质的购物卡、礼品、餐饮支出。

十二、受摊集团费用不符合规定

46.受摊集团费用与经济受益不相匹配

房地产集团向项目公司收取品牌使用费、信息技术咨询费、工程咨询费等费用，交易合同缺乏商业实质,收费标准随意，无详细计算依据支撑。有的甚至虚开规划设计费,逃避缴纳土地增值税和企业所得税。

47.集团费用在成员企业间分摊不合理

房地产集团向成员企业分摊的费用,从受益的角度看,有些费用不符合收入成本配比的原则，由成员企业承担不合理;从计算方法上来讲，有些费用分摊的计算方法不合理。

十三、多扣除税金

48.计提营业税、土地增值税等税金计提数额远远大于实缴数额，计算缴纳企业所得税时按照计提数额进行了税前扣除。一是当期税前可以扣除的税金，必须是按照有关的法律法规应当缴纳的税金,超过规定标准计提或缴纳的税金不能够在当期税前扣除。二是实际发生。当期税前可扣除的税金,必须是实际发生，应当凭主管税务机关受理的纳税申报表或税款的实际缴纳凭证予以扣除,但不得重复扣除。

十四、应扣未扣个人所得税

49.对外股息分配未履行代扣代缴义务

对境外股东按董事会《股利分配决议》分配股息、红利等权益性投资收益未按规定代扣代缴企业所得税。

50.向客户发放礼品未代扣代缴个人所得税。

51.股东个人无偿取得的商品房未扣缴个人所得税。

十五、土地增值税达到清算条件未进行清算

十六、集团与下属成员单位之间、成员单位与成员单位之间存在关联交易

52.集团公司与下属成员单位或下属成员单位之间存在大量的关联业务，主要表现在以下几个方面：

53.每个开发项目一旦启动，集团总部会收取咨询费、顾问费等,集团内部的物业公司会收取物业启动费、后期还要收取物业费；

54.各个开发项目会大量使用内部建材公司供应的建材，且价格远高于同期同类价格。

关联交易最终的涉税影响是,通过税收筹划达到少缴土地增值税的目的。

十七、已征用未开发土地未申报缴纳土地使用税

十八、补充合同未申报缴纳印花税

文章来源： 房地产财税咨询